不同于郑州其他区域，经开区商业项目在今年才迎来第一波集中释放。据大河报·大河财立方记者不完全统计，目前经开区商业项目共有6个，商业体量合计约35.2万㎡。
值得注意的是，曾经同为“商业洼地”的高新区，在今年正引来多路资本密集涌入，商业项目总存量(在建+入市)急剧扩容，预计5年内将达80.6万平方米。对比下来，经开区商业体量不及前者一半。
就在今年最后三个月，经开区商业发力不断，先后迎来丹尼斯航海新天地、经开恒大都市广场和万锦·盛华里3个社区型商业项目，为这片洼地注入新的活力。
新增商业体量超18万㎡，经开区商业迎来第一波集中“释放”
2019年即将收尾，郑州商业项目在经历了2018年的“井喷式”爆发后迎来行业“微温”。这一年，郑州北区商业先后迎来宜家、YoYoPark购物公园、高新万科广场等项目。而近期，地处南三环的商业项目也有了新动作。
11月23日，位于经开区恒大都市广场的精品超市田园集市正式开业，这家建筑面积约2600平方米的社区商业目的很直接——博弈居民生活“最后一公里”。
11月23日上午，在田园集市开业仪式现场，记者从相关负责人处获悉，该项目建筑面积约2600平方米，主营蔬菜、牛羊肉、干调粮油、水果熟食、水产海鲜、精品小吃、生活服务等，旨在满足社区居民一站式生活需求。
记者注意到，除了田园集市，恒大都市广场的其他店面如海底捞、麦当劳、屈臣氏等也已陆续开业运营。作为恒大在郑州的首个商业项目，恒大都市广场定位区域型商业中心，位于经开区经南三路与经开第七大街交会处，总建筑面积约6万㎡，其中1F～4F为购物中心，5F～24F为高端办公写字楼。
区位性的缘故，经开区商业项目的开业并没有引起业内人士过多关注。仔细梳理却可以发现，经开区商业在今年迎来了首次集中供应，新增商业体量超过18万㎡。
距离恒大都市广场不到2公里，预计今年12月入市的万锦·盛华里项目正在筹备中，该项目商业体量6万㎡，由重新创业的皇甫立志所带领的优悠商业团队操盘。与之隔路相望，商业体量达到6.3万㎡的丹尼斯航海新天地项目在今年10月25日也迎来试营业。
三个月内3个商业项目接连入市，是经开区区域发展潜力的集中体现。从1993年4月挂牌成立、2017年被正式划入自贸区，作为整个城市东南部新兴发展起来的区域，经开区逐渐聚集各类企业3000余家，区内常住和从业人口约40万人，迎来新的商业发展机遇。
瞄准社区，经开区商业项目博弈居民生活“最后一公里”
2018年，郑州商业以87.9万㎡的新增供应量迎来“井喷式”爆发。随着大型商业综合体的接连入市，尚为蓝海的社区商业成为资本市场又一个角逐焦点。记者梳理经开区商业项目发现，其集中特点便是瞄准“社区商业”这一发力点。
“一张筛子一条秤，一块面板一口锅”。这是国内传统社区商业模式的具体写照，但近年来，随着新零售的入局，社区商业重新排列组合，迎来了新的面貌——从社区周边1公里，远至3公里，闪着霓虹的生鲜超市、便利店竞相争艳，更有美团黄、盒马蓝、京东红的快递小哥，呼哧呼哧穿梭于楼里楼外。
今年经开区新入局的3个商业项目均为社区型购物中心，尽管相距不到3公里，但都各自划地为营，守好自身项目“阵地”。
这片阵地中，房企仍是主力军。恒大都市广场作为恒大地产的配套商业项目，主要服务于住宅组团的恒大绿洲已交付入住的5300户(保守预计)业主，万锦·盛华里项目由河南万锦置业有限公司，企查查数据显示，其为万汇投资控股的控股子公司，注册资本1.5亿元，主营房地产开发与经营。万锦·盛华里项目覆盖小区总数150个，写字楼总数48座，常住人口总数45万人。
“在土地供应方面，企业竞得地块常被要求一定比例的商业自持，这成为房企进入该领域的先天因素。”一业内人士向记者表示，中国很多社区商业的开发往往是作为其住宅项目的附属产品。目前，社区商业市场活跃的房企有万科的“第五食堂”、龙湖的星悦荟、世茂的MiniMall、蓝光地产的“蓝街”等。
值得注意的是，社区商业“分食者”众多。从阿里、京东、苏宁等互联网巨头，到永辉、沃尔玛、钱大妈等线下“反攻”线上的专业玩家。社区新零售也从最初的争夺战、升级战，进入到守卫战阶段。
社区商业市场发展目前尚存各种困境。御岭资本创始人、合伙人牟榕曾接受媒体采访认为，社区商业存在五个问题：规划协同差，定位不清晰，专业人才缺乏，资本环境不成熟，地区发展不均衡。
高热度与高风险同时存在的社区商业，引无数巨头入局的同时，又让企业纷纷折戟。郑州一商界人士认为，社区商业的发展需要地产商、零售商和政府三方合作。房企需要从服务的心态出发，积极打造社区商业；零售商要注重细水长流的经营方式，来保证消费黏性；社区商业可以理解为民生工程，这更需要政府在税收等方面的扶持。不过，他坦陈这一逻辑在郑州很难落地。
（来源：大河报·大河财立方 记者 张利瑶）
