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主题:万科致歉,碧桂园讨赏

一号财经

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来源:一号地产(ID:dichanyihao) 作者:九哥
一号说:罗马既然已经建成,就没人想离开

2022年房地产销售情况到底如何,看看一季度开局,万科(000002.SZ)与碧桂园(02007.HK)的表现。

4月6日,万科公布3月份销售简报,2022年1-3月公司累计实现合同销售面积632.7万平方米,合同销售金额1065.0亿元。而今年前3个月,碧桂园累计权益合同销售额约992.3亿元,对应的权益合同销售建筑面积约1297万平方米。当然这其中对比的口径并不一致,但能够反映大面上的情况。

对比来看,前3月销售金额上万科同比减少40.66%,碧桂园则下降28.9%,万科似乎下滑更为明显。不过万科的销售均价达到16832元/平方米,碧桂园则只有7651元/平方米,连万科的一半都不到,说明碧桂园又在“以价换量”。

稍早之前,唯二的宇宙级房企,在这个春寒料峭的时节采取了不同的姿态,去面对投资者。

3月31日,万科线上举行了2021年度业绩发布会,面对直播镜头,万科董事局主席郁亮表示,“2021年万科业绩表现不好,让股东失望了,在这里我向52万名万科股东表示道歉。”

上一次看到“带头大哥”道歉,还是在天龙八部。

碧桂园就远没有这些心理负担,在前一日的业绩发布会上,总裁莫斌侃侃而谈,即便碧桂园属于三条红线中的黄档,仍能泰然自若表示,“市场信心逐步恢复,明年中期前转‘绿档’。”

碧桂园的底气或许在于,归属股东净利润267.97亿元,仅仅同比减少23.49%而已。反观万科致歉的缘由:归属于上市公司股东的净利润225亿元,同比下降45.7%。

两相对照,这一局,凤厂赢麻了?恐不尽然。

底盘:碧桂园主力仍在三四线,万科更多强二线

首先来看销售情况,规模万科领先,较去年同期回落幅度也更大。

2021年碧桂园权益合同销售额5580亿元,万科实现合同销售金额6277.8亿元。同比来看,碧桂园同比下降2.2%,万科同比下降10.8%,增速上碧桂园好于万科。

其次,具体来看销售业绩成色,两家可以说各有千秋,万科底盘更为扎实。

碧桂园全年总去化率67%,回款率达到90%,这两个指标万科没有公布。

不过,2018年万科就在高喊“活下去”,将回款指标作为首位考核指标,并提出6300亿元的回款目标,当年上半年万科的销售滚动回款率在93%以上。

公开数据显示,万科还提出了2021年95%的回款率目标,但最终是否达成则没有披露。

销售金额贡献分布城市数据显示,碧桂园全年销售额中三、四线城市贡献68%销售金额。万科年报显示其开发业务在全国43所城市市场中排名前三,主要为一、二线城市。

财报显示,2021年碧桂园金融资产和合同资产减值损失净额16.51亿元。同时,也要注意到万科在2021年资产减值损失35亿元,为上市以来计提减值最高值。新计提减值项目主要位于**、霸州、佛山、广州、贵阳、济南、太原和昆明。

这8个城市中5个是省会,总体上是强二线城市。然而即便如此,万科仍是出于审慎进行了计提减值。试想碧桂园如果采用同样严格的标准,恐怕计提减值项目将更多。

2021年万科实现销售面积 4,037.7 万平方米,销售金额 6,069.5 亿元,销售均价达15032元/平方米,销售均价同比上涨9.3%,说明公司进一步深化主流城市聚焦战略。

而碧桂园在2021年实现权益销售面积6,641万平方米,权益销售金额5,580亿元,销售均价为8402元/平方米,与去年同期基本持平,表明公司仍未能突破城市能级。

销售均价上碧桂园近乎只有万科一半多点。从结算均价上来看,万科也远超碧桂园。2021年万科实现房地产开发业务结算面积3,116.5万平方米,实现结算收入 4,022.7亿元,结算均价约12907元/平方米。碧桂园2021年的交付物业所确认的平均销售价格约7455元/平方米。

第三,从月度销售额变化上分析,碧桂园全年各个月度销售较为平均,下半年有所下滑,12份为全年最低点,仅有225.8亿元。万科全年销售波动较大,上半年好于下半年,最低月份销售额出现在9月份,为361.1亿元。

总体上,万科上半年保持对碧桂园的碾压态势,当月销售额明显高出碧桂园一大截;下半年各月度碧桂园有所反超,但领先幅度不大,特别在12月份双方地位再次反转,万科又再度领先,达到635.6亿元,是同期碧桂园月度销售额的2.8倍。

中路:财富创造核心能力,各自平庸

2021年碧桂园实现收入5230.6亿元,净利润409.8亿元,核心净利润269.3亿元。万科营收4527.98亿元,净利润225.24亿元,扣非净利润223.82亿元。

营收与净利润规模上,万科均不及碧桂园。不过在经营效率上,万科仍然保持优势。

2021年,万科房地产业务的结算毛利率为21.6%,较去年同期下降1.1个百分点;碧桂园实现毛利率约17.74%,而2020年同期约为21.8%,下滑4个百分点。

万科的解释是,其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响,开发业务毛利率下降至23.0%。结算毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元,同比减少了188.7亿元。

同时,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,2021年投资收益下降69亿元。此外,去年下半年尤其进入四季度以来,市场出现明显下行,按照审慎原则,公司对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

总之,高地价项目结算、投资收益(祝九胜称主要是易居)及计提减值项目等三重因素叠加,万科的净利润受到严重侵蚀。

而在碧桂园2021年度业绩会上,针对毛利率下降问题,碧桂园副总裁、首席财务官伍碧君回应称,毛利率下降主要有两方面原因,首先2017、18年高价地进入交付期,体现在了报表中;其次2021年下半年市场销售环境恶劣,“以价换量”甩货严重,销售比预期要差。

从说法来看,两家房企给出的解释差不多,从顺周期进入逆周期,转折没有那么平滑所致。

另外,从成本支出上看,先不看拿地与融资成本,仅对比三费支出。2021年碧桂园销售费用率和管理费用率分别为2.6%和2.9%,较2020年分别下降了0.4和0.1个百分点。万科销售费用率和管理费用率则分别为2.8%和2.3%,其中销售费用率增长了0.3个百分点,管理费用率则下降了0.2个百分点。

最后,万科净利润率、加权平均净资产收益率分别为 5.0%、9.8%,较去年同期分别降低 4.9、10.4 个百分点。2021年,碧桂园核心净利率5.1%,ROE 9.8%,分别同比下滑2.5和5.4个百分点。

从赚钱能力上来看,二者不相上下,不过这是建立在万科业绩失速更多的情况下,为碧桂园所赶上,但都在逐步落入平庸的境地。

债务平衡度:万科融资成本更低,碧桂园评级展望调至负面

万科有息负债总额2659.6亿元,以中长期负债为主,占比提高至78%;短期借款和一年内到期的有息负债约586.2亿元,占比为22.0%。

碧桂园总有息负债余额下降至3179.2亿元,其中短期债务的占比下降至24.9%,

有息负债总额上,万科低于碧桂园,短债占比差异不大。降杠杆层面,万科表现优异于碧桂园。

万科的资产负债率为79.7%,较上年末降低1.6个百分点,基本保持稳定;净负债率为29.7%,较上年上升11.6个百分点,仍处于行业较低水平;剔除预收账款后的资产负债率为68.4%,较上年下降 3.4个百分点;现金短债比为1.5,三道红线维持“绿档”;

碧桂园净负债率45.4%,现金短债比2.3倍,均已达标;剔除预收账款的资产负债率从2020年底的80%下降至74%。按照“三道红线”的标准,碧桂园目前仍属“黄档”

万科实现经营性现金净流入41.1亿元;期末持有货币资金1493.5亿元,货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍。此外,万科已连续13年保持经营性现金流净额为正,截止2021年末,存量融资的综合融资成本为4.11%。

碧桂园实现经营性现金流净额为108.6亿元,可动用现金余额1813亿元,期末碧桂园平均融资成本为5.20%,相比去年底下降了36个基点。

总的来说,债务平衡纬度上,显然万科做得更好,三道红线归绿,融资成本也比碧桂园低1个百分点。

2021年,万科继续保持行业领先的信用评级,穆迪、标普、惠誉分别给出了Baa1、BBB+、BBB+的“投资级”信用评级。

碧桂园则稍逊一筹,穆迪、标普、惠誉分别给予Baa3、BB+、BBB-的投资信用评级。

4月初,国际评级机构惠誉,将碧桂园的长期外币和本币发行人违约评级展望由“稳定”下调至“负面”,一定程度上反映了碧桂园债务平衡性的弱化。

惠誉表示,负面展望主要由于去年第三季开始的合同销售额和销售回款减少,加上行业的利润率下跌。虽然碧桂园能够进入资本市场,但中国房地产开发商融资难及经营环境不稳增加了不明朗性。而集团的杠杆率高于大部分投资级别的同业。

应该说,评级机构的眼光颇为老道,特别是关于杠杆率部分,碧桂园恐怕也谈不上有多么稳健。如果继续恶化,或将是继恒大、融创之后又一个需要面对同样问题的头部房企。

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