主题：汉口东部购物公园之殇

今年偶尔路过曾经战斗过的汉口二七东部购物公园，内街商铺门可罗雀，惨象环生。当年招过的品牌现在已经寥寥无几，部分空置的商铺，仿佛在述说着一段悲惨的故事，警示有钱的投资者，这里是武汉商业的一朵奇葩，钱多人傻速来。

成功有成功的原因，失败有失败的教训，在此，本人(微博：@陈敏-Allen)以当事者的身份来讲述这段武汉商业的经典反面教材，以飨读者。前事不忘后事之师，只有从失败和教训中爬起来，才能逐渐成长。

三江篇：

作为项目的开发商，东购项目是他们的第一个商业项目，不管项目做得怎么样，成功的喜悦和失败的苦果他们是第一品尝者。不幸的是他们为东购和宜昌项目现在还在不断付出高昂的学费，虽然当初销售赚的盆满钵满。正所谓，出来混，迟早都要还的！熊雅静对此表示很淡定：姐是上市国企，姐有钱！

在此总结三江的三宗罪：

前期定位及开发节奏有误：

项目一期先开发内街，而能够集聚大量人流的两大主力店电影院和家乐福居然放到二期开发。项目一期商业街于2008年底单独开业，业态主要以中低端零售购物和少量餐饮为主。一期开业的同时二期仍在施工，轻轨正在紧张建设中。购物环境差、交通极为不便，没有大型主力店吸引人气，品牌更不具吸引力。谁他妈无聊会翻山越岭跋山涉水专程跑过去买一件不上档次的衣服，东购打的到武广也只不过要8块钱，（08年起步价还只要3块）。第一次好奇进去逛的人绝对不会想去第二次。

以销售为导向，不顾市场培育

开发商以利益最大化为目标，不管是一期还是二期均划小铺销售，忽视后期市场培育。虽然当初销售确实收益颇丰，但是留给所有武汉商户一个难以挽回的坏名声。三江的下一个商业项目招商，我想大家都会权衡再三。

后期营运不到位：

虽然三江在项目招商之前就专门成立经营管理公司，并由原新民众乐园负责人任副总把控项目的实际运营。项目开业时，商业街招商率还不足80%就仓促开业。一大批意向客户如：锐利体育、杰之行、必胜客这些由开发商直接联系的优质客户，由于工作没做到位，均没有进驻。开业以后又没有定期做宣传推广，活动策划也不多。项目一直沉寂，商户不断退出，主力店开业时餐饮商户已经关了一大半，还有不少是我招的。即使后期家乐福、电影院开业也难以挽回颓势。

政府篇：

政府的失信和无耻在这个项目上体现的淋漓尽致，当然他们和中国足球一样保持了一贯的作风。

空头承诺：

三江当初拿地的时候政府承诺，搬迁81中，在二七路和解放大道交汇处，修建4万方的大型市政广场。当时我们的一句推广语还记忆犹新：“有广场必有冲天人气”。如今，项目开业返租期都到了，广场连个影子都没有。他们有承诺过吗？这时候他们一定会说：不管你信不信，反正我不信。广场了无踪影，原先规划家乐福朝向广场开门，现在只能绕道二七路。家乐福的人流与商业街人流无法做到有效对接。造成项目的人流动线一大硬伤。当然项目乱七八糟的建筑排布也难逃其咎。

轻轨的等待：

当初轻轨规划08年全线贯通，所以项目一期也于08年开业。可实际上，她晚来了整整2年，这2年，多少商户把轻轨当做救命稻草，对她望穿秋水，翘首期盼。终于，很多商户只是做了落花，无奈流水无情，那些空置的商铺会告诉你一段落花流水的期怨：当商户们泪眼婆娑的问轻轨：亲，你可知，我等的你好苦？轻轨含羞带泪：只怨君生我未生我生君已老，侬与君来生再相会，今生已无缘。

世方篇：

世方号称中国商业地产的黄埔军校，鄙人至今戎马倥偬商业地产圈数载，见识了商业地产的诸多不同发展模式和形态后，对世方的理念已有许多不同的理解和异议。在此仅分析他们在东购的失误吧。

销售利益最大化

所谓塞翁得马，焉知非祸。世方在东购和宜昌大赚几千万。结果是2个项目的失败让他们在武汉市场几无立锥之地。还是那句话：出来混，迟早都要还。世方的长处在于营销推广，在前期规划定位和后期运营上并没有给开发商带来多少有益的建议。往往项目开盘业绩喜人，销售火爆。卖完之后，这屁股还得开发商自己去擦。前期规划和定位没做到位，后面的销售只能是一时的辉煌。

招商不到位：

项目招商团队年轻，经验不足，虽然三江自己的招商团队也不咋的。两个都不咋地的招商团队凑在一起，结果就是临开业了，招商率还不足80%。并且开业以后不断的有商户退出。