惜乎，龙湖；幸哉，星光68
谢尚伟：2009年11月龙湖北城天街新馆揭幕，关于新馆的真容终于尘埃落定。龙湖新馆的定位为协信星光68让出了足够的市场空间，龙湖与协信实现了在观音桥商圈北城天街的和谐与共荣，但这样的结果，我想并不是事后龙湖想看到的……然事已至此，一切已成定局。
毫无疑问，龙湖是优秀的，从住宅到商业地产，从重庆到全国……每年重庆地产企业排名，龙湖都毫无悬念的当选重庆地产一哥，当然龙湖之志远不止于此……而去年龙湖北京几乎超越全国地产一哥万科……从师从万科，到在重庆、北京市场胜于万科，龙湖在中高端住宅开发领域的功力已日臻化境。龙湖地产，当之无愧的可作为重庆地产开发的名片，声名将远播于九州。而这一切，始于将“善待你一生”的龙湖地产的经营理念（虽然更像是服务理念），虽然看似成于物管，其实龙湖的成功是将此理念深植于地产开发与经营的全过程（从龙湖售楼中心向来宾始终微笑致意保安、保洁及置业顾问已可见一般。因还不是龙民，所以没有真切体验过龙湖物管的服务的水准）。而真正让龙湖更上一层楼，让重庆所有市民熟知并亲近龙湖品牌的，算来应当是龙湖旗下的天街系列购物中心，因为成为龙民的成本高于逛一逛天街的消费太多，天街系列商业地产成为重庆市民亲近并体验龙湖的平台与窗口……让龙湖品牌得以升华与丰富。
当然，龙湖的重庆的两大天街的成功，如罗马不是一夜之间建成的一样，完全是金钱+恒心+耐心+团队的多种资源要素整合的结果。其标杆性项目北城天街从2003年开业的门可落雀，至当下具备全城辐射力的，观音桥商圈的城市地标与时尚风向……标其间亦历时至少5年的悉心经营与巨资升级改造。北城天街其实是龙湖商业地产发韧之作，亦是龙湖商业地产教训与经验总结的基础。因为，无论从当初的地段（处于嘉陵步行街之外）、商业规划（老馆的双通道导致的北街死区；街区式、开敞式的导致的冬冷夏热，风雨无避，老馆过长的人流动线……）、主力店招商的历经波折（选择华联的失败，从银泰到远东……）来看，北城天街都有太多的不完善……但龙湖面对北城天街不良的开局，硬件及商业规划方面诸多不足，其表现出来的超强的纠错决心（持续的硬件改造及营销推广资金投入，当然这是以龙湖住宅地产的超级成功带来的充足的资金与现流为基础的）与极好的耐心（循序渐进，逐年调整；远东后面的老馆从家居、生活到现在流行服饰；引进标志性品牌——优衣库/H&M/丝芙兰/哈根达斯/星巴克等的不遗余力）与虔诚的学习借力精神（与TCBL的长期合作，持续提升；当然，究竟是龙湖的优质平台让TCBL在西南区名声鹊起还是TCBL给龙湖北城天街品牌提升提供了有效支撑，有待评说，但至少从实际的市场表现来看，的确是双赢的结果。）北城天街尤其是老馆的成功是无可厚非的，是值得商业地产人与企业严谨学习与效仿的。
2009年11月北城天街新馆（“您与米兰只有一个天街的距离”）的揭幕却是龙湖天街品牌的一大遗憾……不知是龙湖不自信，还是太自信，至少龙湖新馆从定位上就失去了再次引领或占领重庆北高端消费的大好机会；而将一个重庆北、观音桥奢侈品购物中心的机会慷慨的送给了后来居上的协信中心……当然，这个结果并不影响观音桥商圈的提档升级，亦做到了与协信中心错位与差异化竞和……但龙湖地产在重庆却是扎扎实实的与一个进军奢侈品购物中心的宝贵市场机会失之交臂，让新馆与老馆交相辉映，相得益彰，而不是让北城天街由老馆到新馆简单的扩容与复制……虽然，北城新馆从商业规划至内装依然称得上精致与时尚，但我相信当新馆已不可逆转的开业，坊间不断传来新邻居协信中心的商业裙楼正在与彩虹合作，打造江北首个奢侈品购物中心时，龙湖商业高管团队内心多少会有些许不安，而这种不安直到对面GUCCI、HOGO BOSS、DIOR、ARMNI……LOGO相继呈现后而转换为些许酸涩……龙湖新馆，从表面看其实是龙湖商业地产体系惯性思考的结果（当然，新馆定位、开业之前龙湖内部的战略导向我并不清楚，以上仅为个人从市场的角度的一些设想与揣测而已）
现在的龙湖北城天街到底有什么？
有主题吗？如果时尚算1个的话。
有良好体验吗？如果持续的，不断推陈出新，尚有品位的营销推广及龙湖的较有品质的物业管理服务也算上的话。
有档次吗？
如果仅与百货公司（远东/太平洋/新世纪）相比，CK、TOMMY HILFIGER、MISS SIXXT、OCHIRY、st-dupont也算。
……细细想来，龙湖北城天街除了规模大（约14万方），观音桥商圈的第1个成功的大型购物中心的地位以外，北城天街的模式（无论从商业规划还是主题定位）是不值得仿效的，因为这种主题不明确，档次中上，硬件本身尚有问题的大型商业体，是很容易被后来者超越的（这种超越可能只是局部的，亦可能是全面的）……
从大融城李总的感慨中（北城天街新馆的定位出乎大融城的预料，据李总讲，原来大融城团队预计北城天街新馆会定位高端，但事实上先开业北城新馆抢了不少大融城的优质商户……从短期来看，这让同样定位为年青时尚的大融城招商困难）我似乎看到的是北城天街的危与机。
为重庆新青年而来的大融城，当之无愧的可称为重庆第一个拥有鲜明主题，彻底贯彻消费者体验的大型室内购物中心：生态、开放的装饰风格；休闲、随意的购物感觉……但首期零售招商的确不太成功，有待于后期调整提升，加之物业本身的一些先天不足，大融城开业以来便面临着人气不足（详见本人前段时间BLOG“翻版大悦城，大融城低调试水观音桥”）的问题……但如果大融城有充足资金支持，并坚定调整的目标与信心，持续的进行主题化的PR营销推广……谁说大融城不是北城天街的潜在竞争对手或与北城天街“竞合共荣”呢？与北城天街形成可能的竞争，这是大融城与龙湖双方都不想看到的结果……
反观星光68的成功，则有太多的让人感慨与惊喜。2008年5月协信原购物中心体系由杜总领衔的团队接手协信中心商业裙楼的定位、规划与招商，当时合作顾问公司为五大行之一的仲量联行，仲约200页报告给出的定位基本等同于龙湖新馆或比沙区嘉茂略高的一个以年轻时尚为主题的小型SHOPPING MALL，集团层面也基本认同；之后，仲前期定位工作完结，但仲最终无缘协信中心的招商……
2008——2009年，全球经济尚未走出金融危机的阴霾，也正是欧美经济体的衰退，才让中国这个已连续30年保持10%以上GDP增速的东方经济奇迹更令世人瞩目……而此时中国的奢侈品消费已超越米国，成为仅次于日本的第二国奢侈品消费国度，这还不包括出境到诸如“第五大街，巴黎、香港”等地区的顶级奢侈品店的收银台前排队扫货的中国豪客的消费……中国，这个曾经被奢侈品大佬们一度忽略的新兴市场正以惊人增速吸引了奢侈集团嗜血逐利的目光。“聚焦东方，聚焦中国”除了为改变而来的“奥巴马”之外，已成为全球500强（包括奢侈品集团）高层的战略方向。收缩代理商手中代理权和品牌，几乎成为了这几年奢侈品集团的中国市场的一致行动，奢侈品代理商可持续发展的空间与机会日渐综小，不坐以待毙，寻求代理以外的新生意模式便成了摆在奢侈品代理商面前无法绕过的战略选择。基于此，才有了协信与（四大奢侈品代理商之一）澳门彩虹集团牵手合作的新局面，对于协信，对于彩虹这都是重要而富有战略选择意义的首度合作，事实上也正是基于与彩虹（对于经营奢侈品代理数十年的萧小姐来讲，趋势自然是感同身受，但可能此前并未寻求到很好的解决之道或没有合适的项目平台来付诸实践）对于的合作，星光68奢侈品定位才有了不可动摇的基石及取得奢侈品招商成功的必然……大势虽然如此，市场机会也客观存在，但并不一定每一个项目或团队都能在强大的竞争对手与复杂的市场环境下因势利导，发现并准确把握，并一气呵成，坚定执行；这需要宏观的眼界与敏锐的市场嗅觉及争取并把握机会的决心与机变的运筹智慧和淡定的心态。（看似简单的结果，但其间历经的合作波折，体系内外的置疑、竞争对手的“封杀”，我想也只有操盘的杜总才有切身体会）。
2010年7月，重庆唯一的奢侈品购物中心——解放碑美美百货顺应解放碑整体升级的战略宣布停业调整，预计2011年上半年揭幕重张（目前一线品牌阵容已水落实出：LV、杰尼亚、E/A、G/A、弗洛戈蒙……），这对于星光68来讲，这当然是一份相当不错的开业贺礼；2010年10月28号星光68LG层试营业，11月下旬星光68全面开放，1月23日OLE重庆西南首店开幕……在重庆奢侈品市场短期供需失衡的情况下，星光68的在没有任何营销推广的情况下，经营业绩依然令人欣慰……虽然星光68的硬件及规划称不上奢华（甚至尚有一些硬伤），在某些细节方面仍然有待大改善，但在天时（中国经济体系较之欧美整体持续向好；重庆作为西部唯一直辖市，经薄书记团队近3年的历精图治已然蓄势出发，领衔西部，且政策面利好信息不断，重庆正在成为西部中国的投资首选乐土，竞争对手龙湖新馆的不思进取而留出的高端市场空间……）、地利（北城天街已然成熟，早已具备全城辐射力，已成为与解放碑并驾齐驱的城市级商圈……）、人和（合资双方高层对项目的决心与支持，彩虹方面在奢侈品界深厚的基础及良好的资源整合运作能力……）皆备情况下，星光68从重新定位至开业历时不到2年即成功开业，亦算是重庆商业地产的一个值得借鉴与学习的经典范例。
其实即便抛开与彩虹的合作，星光68团队在招商策略、招商执行、总体把控方面亦是独辟奚径，游刃有余的，在这里亦不便多讲（再次感谢杜总的无私分享）
协信，亦从此至少在商业方面迎头赶上龙湖，并在局部实现了对龙湖的超越……如果协信以此为基石，坚定、持久、而有信心与耐心的一路走下去，其商业版图前景或将持续看好……（如果协信能固化形成一支相对稳定并可持续提升与自我发展的商业地产专业团队；南坪协信星光时代项目能于近期成功开幕，并引领南坪商圈提档升级的话……）
小结：
1、 商业无定势，亦无固化的可做教条模版般的简单复制的规律（从大悦城的复制并不一帆风顺可见一般），否则所谓的模式与规律将成突破与超越的桎梏或枷索。
2、 战略性市场机会的准、确果决的把握是成功的关键。
3、 购物中心本身就是一种资源的集约化组合，因此借力与资源整合力是基本保障。
4、 感谢竞争对手，没有强大的对手，自己亦难有超越，如果没有成功的北城天街已立于对面，或许协信中心商业裙楼也就是一个嘉茂或流行百货而已。
5、 体系内外、业内外的置疑并不重要，重要的是清楚自身多少资源作支撑。
6、 思路决定出路，战略目标的选择直接决定最终成果。（谢尚伟文，于2011年2月2日）
