谋定而后动，重庆房产投资良机乍现
2011年通胀预期持续高企，投资理财保卫财富，已成为社会公众的共识，各类投资理财的渠道及方式已成为公众关注的焦点，而倍受媒体、金融及社会公众的推崇而成热点。笔者就从普通公众的角度聊一聊关于投资这回事儿，以兹共勉。
什么叫投资？
我想在浩如烟海的经济学论著里一定有很多从不同维度进行的详实诠释。在这里以，我仅以一个非经济学人的角度对投资作一个感性的解读。
投资首先是一种合法的经济行为，是在回报实现之前先期的资金或实物的投入，且未来回报率具有不确定性（也就是风险，不同于银行存款合同约定利率），但基本都有高于同期银行市场利率回报的预期。
为什么要投资？
实现自身财富的保值增值，让钱为自己打工，而不是自己为钱而工作（富爸爸语录）。在高企的通胀面前，有效投资至少能对抗通胀，避免自己辛苦打拼积累的财富缩水。前段时间媒体对80年代100元人民币的购买力与2011年100元人民币的购买力的分析结果真可谓令人触目惊心。面对高企的持续高企猪肉价格，西天取经的唐僧对八戒说，“徒儿，还是为师来保护你吧”，虽为笑谈。但现实中猪肉价格翻番以至于温总理都为猪先生召开了专项会议，并衍生出了china Pig index。
在经济高速发展的今天，通胀将是一个不可逆的趋势，投资对抗通胀已是所有人不得不面对且必须即早采取的行动。
投资必须考虑的关健因素？
买彩票，一夜暴富，那不是投资，而是投机。
投资首先要考虑的是风险有效规避，而不是追求暴利（否则，血本无归的机率远大于投资收益实现的可能）。在风险可控（自身财力及承受力允许的范围内），保本无虑的前提下，追求现实可期的更高收益率，才是正确的投资心态。
选择自己熟悉的投资工具（股票、基金、期货、外汇、黄金、不动产、实业……，每一种投资工具赚钱的机会都是均等，而且无论是逆境或顺境，就如那句老话，没有不赚钱的行业，只有不赚钱的企业或个人），选择自己熟悉的行业与生意模式，是有效控制风险的手段。
如何对投资效益做出客观的评价？
我想最基本的参考是银行同期5年期存款利率水平及近3年平均通胀率是对投资效用的评判的基本依据。如果投资收益是高于或等于其一的，那么你的投资效用是正向的，恭喜你已成为一个入门级的投资者，你的投资眼光与手法将在未来持续提升。反之，则须好好的检讨一下，修正你的投资方向或是组合。
投资，通常是一个相对持续的周期与阶段（通常应当是在3年以上的时间维度来评判），不是今天买明天卖；故对未来趋势（政策面、社会面、经济面、行业发展面）进行全面的分析与斟酌则是投资的必修课。没有对未来的预判，投资将沦为投机，就如果盲人摸象一般，无限放大只能是投资风险。
时机，将是决定投资成败的关键，选对了入场时机与退出时机，只是赚多赚少问题；但选错了进场时间点或退场时间点，那可就是风险莫测了。想想我们数学中的抛物线，其原理就不言自明了。
时下关于投资的理论与学派数不胜数……作为我们普通人来讲，不会也无需构建高深的数学模型来推导所谓的量化经济指数，因为我们的投资目标无须宏伟也无须高深，定位为保卫财富，实现自身的财富稳健增长，跑赢CPI为我们退休后的品质生活提供可靠保障即可。
因此我们只要抓住关于投资几个关键点即可：感知大势（做到看清大势，对于普通人来讲的确不是一件容易的事，因此培养我们对大趋势的感知能力还是可行的），风险可控，在可承受范围之内；选对进场时机；选择熟悉的投资工具；选择熟悉的领域；制定一个现实可及的投资目标。投资原理其实都是相通的……接下来我们就以投资的基本规律来谈谈当下令上至政府总理下至市井百姓纠结不已房产投资这回事儿,江湖戏称“房事儿”。
中国的房地产市场始于福利分房制度的终结（这个一定程度上拜朱总理所赐），大致是始于上世纪90年代。之前房子是计划经济的配给制，房子不是商品，而是福利，产权归国家或归集体，住在里边的人充其量就是当下物权法所指的物业使用人而已。住房全面商品化开始之后，政府将居民所有的住房需求全部推向市场，实行的是住宅供给的市场化一元制；原来为数不多的一点公房在住房改革中很快就被体制内的阶层瓜分殆尽了。引入香港的银行按揭贷款制，让美国老太太的故事在中国快速上演，从疯狂的零首付炒楼花到2成、3成、5成首付信贷政策的风云变幻，极大的放大了居民的购买力。配合中国改革开放后GDP长达30年的两位数持续增长与中国快速的城市化及大规模的城市基础设施建设带来的地方政府对土地财政的高度依赖，中国楼市虽有波折，但总体趋势是一路高歌猛进，直至成为今天年青一代与党和政府不可承受之重，沦为众矢之的。过去的，已成为历史，化为轨迹，引来的只是唏嘘；重要的是把握当下，感知未来。
当下的住房是商品，但因事关民生，又不完全是商品，套用小平同志的一句话，中国的住宅市场是有中国特色的市场经济，是政府调控之手履现的有计划的市场经济。始于2010年的楼市调控已记不清是中国楼市的第几次调控了，前几次的广受诟病的“楼市空调”终于孕育了本次有史以来最严厉的“实调”。
一方面通过信贷利率杠杆提高购房成本，提高存款准备金率降低银行的放贷能力；通过提高首付减小投资购房者按揭贷款杠杆作用，延缓刚需购房者的入场时间；推行限购政策，将一批投资需求挡在门外；推行房产税，提高房产持有成本，降低投资者的购房冲动；加大土地供应并要求地方政府制定年内房价控制目标……市场化的手段+行政干预组合拳，目的只有一个：抑制需求的同时增加供给，变中国住宅的一元市场为双轨制。
打破持续了近20余年住宅市场一元化局面，大力推行规模巨量的公租房与经适房，公屋+商品房的双轨制，在新加坡及香港都有成功经验的示范，这也真正结束了中国作为唯一不给老百姓造福利房的社会主义国家的尴尬了。有了稳定的公租房源，一定程度上也延缓了年青一代购房的冲动。
政策影响：全国楼市量价齐跌，楼市终于停下了疯涨的脚步，并在局部地区出现了降价保量的现象，并且这一趋势还将因政策近一步收紧而更加明显……中国楼市或将在一定时间阶段进入滞涨下降通道。不动产具有很强的地域性特征，对于一线城市可以挤出一些泡沫(如北京、上海、广州、深圳、杭州等房价2万元俱乐部)，对于重庆这样的新兴价值高地，房价洼地（较之兄弟城市——成都，重庆主城均价差不多低了1000元/平米，基本与昆明、西安相当而已，但重庆作为西部唯一直辖市其发展潜力则是其它城市不可比拟的。）来讲，本次调控一定程度上却是一次极佳的入市机会，只不过今年入市成本较之2008年会更高一些，主要表现在资金成本（利率更高）及资金杠杆（首付提高）效用。
接下来谈一下笔者对重庆不动产投资的一些非专业观点，以供广大投资者参考。
1、 把握城市发展的脉络与趋势：轨道交通沿线，尤其是轨道交通站点房产将成为逆市抗跌，顺市高溢价回报的投资良品。这类房产将因便捷的交通会成为租赁市场抢手货，也必然是城市工薪家庭置业的理想之选。这一经验从北上广深等轨道交通建设成熟并形成网络的城市楼市表现得到有效的验证。
2、 城市发展的重点板块：两江新区之空港板块、江北嘴板块；茶园板块，西永大学城板块，山水滨江板块及各区域的中心商务圈、商业圈。因政府着力发展，在基础设施建设及产业导入方面都会快速推进，提前介入可有效把握升值空间。
3、 面向刚需的中档项目中小户型产品由于受政策面因素影响，供给量大，且受公租房、经适房分流，未来升值空间有限，宜谨慎介入；
4、 反之高档楼盘、山水、地热等自然资源占有型项目之大中户型及别墅类项目由于供应量相对较少、全方位的高品质，更能满足新富阶层的换房改善型需求，保值增值能力更强，因而是萧条市场逢低吸纳的较好题材。大家不妨看一下以龙湖为代表的别墅类项目当年的买入价与现在的市场估值之间的升值幅度，是否远优于一般中小户型住宅产品就明白其中的道理了。
5、 不利的市场环境下，一线品牌房企的项目更有品质保障（产品品质、交楼时间、物业管理、园林规划……），烂尾或粗制滥造的风险更小，因而具投资价值，尤其是在今年年末开盘的一线房企的大盘首期产品则是更佳的投资选持了。
作为西部经济高地的重庆，写字楼及商铺将是重庆长线投资佳品。
重庆历经10余载的直辖市建设，加之与东部地区级差地租优势，重庆对外投资吸引力已当之无愧的跃居西部首位。可能在未来5年之内，重庆或由人口流出型城市向人口与资源导入型城市转变，优质商务楼宇及商业用房需求将呈持续上升态势；但写字楼与商铺投资较之住宅则更需专业与前瞻性的眼光与智慧。
决定写字楼价值的主要有以下因素：
1、 地段：商务配套完善，交通便捷，至少要有一条轨道交通线站点或多条公交线……以降低办公人群的出行成本。
2、 硬件配置完备：高峰期电梯等待时间不超过1分钟，这是一个先决条件；挺拔的立面，有很强的昭示性与地标属性；气派的大堂，足以支持中高端办公形象；空调系统的先进性与留有余地也是必须的；充足的停车位与电梯配置一样，是制约租金价值的核心要素。
3、 标准、高品质的物业管理是支持写字楼保值增值的重要因素。
4、 写字楼产品的纯粹性也是必须关注的因素，如果一栋写字楼的产品从单元面积45平米到整层1500平米都有，这必然导致写其未来入驻公司规模与实务差次不齐，高品质租户选择的可能性就会少许多，因而租金回报率会低很多。这就是为什么大都会这个10几年前的项目，其租金水平仍然是重庆写字楼的NO.1的重要原因，当然其不售只租，对租户品质的优选也是重要原因之一。
决定商铺投资价值的主要因素：
商铺投资回报的组成：动态租金收入+物业售价增值部份；
较之住宅投资而言，商铺在租赁方面无装修及家电家俱投入及日常维护更新成本，直接清水出租即可；在租赁方面通常无住宅年限折旧导致租金下降的问题，反而是历久弥新，越成熟租金价值越高。
1、 地段是首位的，还是李老先生说得对，目前及未来都适用。地段是指有目标客群聚集之地，交通便捷易达之地，人群易停留之地。
2、 可视性，简单点讲就是商铺容易被人流所发现，无遮挡，有设计展示出醒目店招与橱窗的空间。
3、 合理的开间进深比，理想的是1：2之内，合理的是在1：4之内。
4、 物业配置的完善性，因为你真不知道你的下一个租户到底会做什么业态，但如果水、电、气、烟道、专属店招位、空调机位都有，那么你爱租谁租谁，谁的租金高，谁更有持续付租能力就租谁……物业配置的完善性很大程度上保证了你商铺出租率，自然租金回报也就更高，与租金相对应的售价估值也就水涨船高了。合理动态月租金单价与销售单价比应当在1:240左右。
5、 临主干道的独立街铺（经营的独立性），且不超过3层（楼层太高的街铺人流组织困难，适宜的业态选择面很窄），最好不要去贸然投资那些室内网格地图一般的不具备独立经营条件的商铺（此类问题在前些年已屡见不鲜了,不再缀述），否则一旦开发商承诺的投资回报无法兑现或首期经营失败，投资者只有将自己的命运交给上帝了，当然现在的政策法规亦不允许。同时也要警惕一部份看似独立，但无对外展露度的内街商铺。
6、 主力店人流必经之路的商铺（如百货商场或超市旁边的商铺），傍上大款，人流无忧自然租赁无忧了，租金回报持续可期了，但并不是所有的主力店都能带来滚滚人流，通常是百货、超市、大餐饮集客能力远高于如电器、建材等目的性消费的专业卖场。
7、 预测一下动态的租金回报率，以5年期银行平均存款利率为参照，如果近期租金接近此水准，且该区域有好的前景预期（毕竟商铺的产权证上国土使用期是40年，只要能在15-20年回本那这项投资是划算的），那么就勇敢的投吧，因为在楼市高企的现在，要想在市场上找到现实静态租金回报率5%以上的商铺基本不可能了，近三年现实租金年回报率在4%左右就不错了。
8、 所谓一步差三市，商铺投资还须拿出点吃苦耐劳及科学严肃的精神来，到目标商铺周围看一看工作日、节假日的人流量、人群结构、行走习惯吧，看看你的商铺门前到底会有多少机率被人群关注，适合什么样的业态，周围市场租金水平是多少，该商铺当下的租金水平是否被低估了……回家掏出计算器加减乘除即可得投资参考决策依据。
特别说明：年租金回报率=1/(单位面积售价/单位面积年租金收入)*100%；其中售价与租金的面积口径要统一；单位面积年租金收入=单位面积月租金标准*12
总体而言，重庆当下正在迎来不动产投资的又一波良机……但机会往往属于冷静而能感知大势，不纠结，不盲从，不冲动，能够逆向思维并遵守不动产投资长远眼光与价值投资规律的睿智达人。
最后还是那句老话，投资有风险入市须谨慎。
（谢尚伟成文于2011年7月31日）
