强有力的楼市调控使今年住宅市场持续遇冷，面对下半年寒气十足的住宅市场，与其绞尽脑汁以优惠降价求生，不如险中一搏再创楼市神话成为时下萦绕于房企心中的声音。数据显示，8月天津商业用地出让面积达1041940平方米，住宅用地336539平方米。可见，商业地产已成房企求生的最后救命稻草，令其虎视眈眈。当众房企开始围剿商业地产，行业间恶性竞争、运营不善及商业租金、售价迅速高涨等问题随之暴露，商机背后的潜藏危机无疑将商业地产推向风头浪尖，走入调控边缘区。转战后，房企命运为何仍旧心酸？面对调控年，房地能否躲避商业调控到底谁说的算？是政府，还是开发商？
瓦打正着，“政策漏洞”助长商业气焰
近几年，天津经济的飞速发展及新公司的不断进驻，使天津写字楼供应大量消化，而可满足客户消费与投资双属性的商铺市场凭借其低于写字楼市场的成本，发展优势更为突出。时下，宏观经济强劲的发展态势，使天津商务和商业市场的乐观情绪开始蔓延。
但今年天津商业地产的井喷式发展，要归功于“政策效应”。一方面，史上最严厉的调控政策，使投资客开始将资金投向政策未触及的商业地产，写字楼、商铺需求的急剧上升，使早期涉足于商业地产的房企尝尽甜头，也使众多传统住宅房企蠢蠢欲动。另一方面，商业地产创造的财政收入，使政府对其情有独钟。70年产权的土地一次性卖完，再无任何收入也丧失了可操作性。而商业地产不仅会带动区域消费，也会成为配套，优质商业项目更能把区域带热。目前，天津政策层面对商业地产的支持有余，调控气息尚不足。
开发商一己私利让商业地产濒临翻船
自古事物发展不可一帆风顺，对于房地产市场更是如此。当众多房企纷纷瓜分商业蛋糕，集传统住宅、商铺、写字楼等为一体的城市综合体成为商业地产代表作在天津争相亮相。尽管如此，在天津人心目认可的商圈仍停留在滨江道、小白楼等传统商圈，万达、恒隆作为商业地产的标杆性房企在人们心中的地位不曾撼动。分析其中奥秘，也许是原区域商业基奠浓厚，也许是有经验丰富的团队操刀运作，但也许也是因“少而精”，过去商业地产虽发展缓慢，但根基稳固。
时下，虽有部分房企出于理性判断而做出战略调整。但也有相当一部分房企涉足商业地产纯属无奈。如有些开发商青睐公寓产品，其一，是其具有居住属性，对于住宅房企而言，更易上手与操作。其二，公寓属于商业范畴，不受调控影响，可在销售中保证资金回笼。这些房企无疑有钻政策空子之嫌，披上商业外衣求解困，骨子里却仍流淌着住宅血液。试问公寓做得再出色又有何用，它并非商业地产核心价值所在，公寓比重增多无疑将弱化商业地产的原有意义。而在城市综合体的开发中，处世未深的开发商往往遵循“哪有需求，就在哪布局”的原则，中国人“一站式”的生活渴求，或许能保证短期的良好运营，但没有充足的住户及新进客户作为后盾，后期发展从何谈起。加之，不排除有开发商出于短线盈利考虑，用商业保住宅项目之本，获利后对后续商业经营漠不关心，最后商业部分不了了之，甚至成为空城。如今，商业地产这艘大船因加入了众多参差不齐的房企而开始动荡摇摆，一不小心就会翻船。
开发商命运自做主 政府用心良苦只“监控”
9月15日，万达集团董事长王健林表示，“目前的房地产调控政策不会从住宅市场延伸到商业地产，而地产调控政策对商业地产的影响也不大。”这是他对于时下现状的解读，但现状不会一成不变，当商业地产恶性竞争频出、商业租金、售价开始高涨，商业泡沫化开始显现，政府怎会置之不理。过去，当人们以为住宅调控不会再发力时，一声“部分二三线城市要纳入限购”的号令，让房企幻想破灭。如今，当商业地产发展正热，政府在一声令下为其降温的可能性甚大，房企想假道商业地产增加融资渠道之路，不可能走远。毕竟商业地产出现问题将比住宅市场更严重，住宅去掉投资属性后还可自住，但商业去掉投资属性就会彻底死亡成为泡沫。
时下虽未出台强有力的商业调控政策，但在7月中旬银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，银监会主席已强调了商业地产抵押贷款的风险，并要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。可见，调控之眼以开始关注商业地产，但目前只采取银行警示措施，其用心良苦可见一斑。眼下重重隐患使商业地产步入有限监控时代，失去自由之身。但商业地产毕竟不同住宅，它的发展直接与经济挂钩，政府也是乐见其发展，但要杜绝泡沫，失衡就要政策干预。也许正如部分业内人士认为，调控政策短期不会延伸至商业地产。但最终是否能规避调控，只有根据市场发展再定夺。但可知的是，政府调控具有滞后性，若商业地产不乱，何来调控？在“监控下”开发商知进退，保证商业地产的发展合乎稳定，没有炒作成分，转型多初于理性考虑，并承担起商业地产担负的社会责任，那政府绝不会过多干预。相反，开发商若以身犯险令商业地产隐患加剧，即使时下商业地产仍有发展空间，能拉动内需为政府创造收入但政府也绝不会姑息。毕竟优胜劣汰乃常规，调控是为净化市场，让稳抓稳打的房企来做商业地产。如今在政策干预前期，开发商更应擦亮眼睛，今后发展之路是艰辛还是平坦，全由其“心气”决定。
（来源：搜狐焦点网 王静）
