我曾在去年大概这个时候的某次会议上，和日本大阪市及伊藤商事的人员专题探讨过此事，日方非常希望北京能够依照日本模式进行商业建设。我当时给他们简单介绍了北京不能实行此方案的原因，其他地区不清楚，就北京而言，这种地下商业运行很不实际，有以下几方面因素。
1.北京的土质不好，大家要是关注地铁施工就知道，北京的土质十分不利于地下开发，还有极度缺水造成的地层结构问题，地下开发的成本是日本的3-4倍以上。
2.餐饮行政不予批复，在北京，地下二层以下的餐饮是不予批复的，而且，即使是地下二层以上的地下空间开设，假如市规划委在规划建设证及其附件上没有燃气的考虑，则燃气集团在七通一平在建设期不会给予安排燃气和排气建设，特别是餐饮企业开设前要征求开设地投影面积向上所有业主的同意，在地下开餐饮纯粹痴人说梦。
3.外资再租赁不予批复，应该是国家商务部要求，外资企业非许可不得再从事商业地产出租，假如有的外资企业，能够做到让商务部批发租赁，我感觉他也没必要做地下商业开发。而国有项目，我个人认为，在短期内，没有任何的内资企业有此魄力开设地下运营项目。
4.土地证问题。此点我当时和日方交流很多，我现在也不清楚日方是如何取得地下土地开发事项的，我感觉只有在城市规划的前期，才有可能取得。在国内现行土地制度上，每个建设项目的开发，第一步就涉及到规划许可，在可能要利用地下空间的大城市中，核心区的每寸土地都是有业主的，土地的性质已经很明确，不可能再二次开发地下的建设项目，就是说，一个土地，地上已经有建筑了，地下就不能有建筑，要是有也可以，建筑必须有土地依存的地方。新的项目单位，连地面上的几个土地业主都不可能协调到一起，更不要说再涉及到新增的建筑面积调整北京市具体地块的详规和控规。
5.地面载荷的计算问题，因为北京市道路的情况复杂，地面上的每条道路，给予道路的载荷都是不同的，因此地下的商业项目，在地下的分区上，肯定给不同的道路分成各个区域，每区域间可能会存在100m长度以上的禁止开发区，这个我在一次和某商业地产管理咨询公司在讨论北京cbd某地下商业开发时才发现的。这个硬伤就导致两个区域间很可能就是条百米以上什么都没有的过道。
6.地上商业投资成本问题。刚才说的都是在地下开发政府行政许可上的硬伤，这些硬伤其实是可以避免的，就是项目开发主体是北京市人民政府。。。。但是政府也不是傻子，地面上，建安成本4k左右，地下的建安成本估计要超10倍了，而且运维成本也超过地面成本很多，咱们这里应该有从事开发、选址的人，应该知道，一个街区级的地下商业，在物流、人流上建设的成本，是不可想象的。
综上，在国内，真正需要土地进行地下开发的特大型城市，城市运行特别是商业整体性向地下发展，应该讲，在可预见的未来，是不实际的。也欢迎大家就此事讨论。
2012-08-07 13:58被设为骨贴，积分加20，金币加4
