“购物中心餐饮招商分析”分上、下两期连续推送。今日内容要点：技术要求、品质要求(筛选标准)、招商执行。明日预告：招商流程、招商实战经验分析。
一、技术要求
1、品类组合和菜系组合
占比、区域划分、左右搭配、选品牌、定位置;
一店一味、一店一色、以大代小。
2、平衡问题
丰富度、成熟度、新鲜度;
按照市场需求、内外结合。
3、时段的组合
正餐——以中餐和晚上为主;
快餐、简餐 ——以中午为主;
特色小吃——时间比较灵活。
举例1：餐饮布局<分散放置>——顶层是正餐，中间垂直分布是休闲餐，底层做快
餐美食广场。
举例2：餐饮布局<集中放置>——有项目把餐饮布局到一个区域，都会出现某些楼
层在某些时段几乎全是黑的 。
4、客单价组合
按照品类做价格分区、做引导、不导致同一个客单价出现了伤亡的现象。
5、面积组合
不同的菜系、不同的品类给出不同的面积。
6、关于租金
平衡租金收益;合理取与舍。
7、工程条件
面积需求、商圈要求、楼层、楼板承重、供电、给排水、燃气、空调、消防系统、排烟系统、隔油池、化粪池。
8、找对人
餐饮客户谈判最好是直接找对方的决策者(BOSS)
二、品质要求(筛选标准)
1、餐饮品牌库
2、餐厅筛选标准
1)餐饮平效
2)经营理念
3)管理团队
4)核心产品
5)装修品质
6)开店速度
7)消费者接受度
三、招商执行
1、什么是商业招商
1)商业招商：实现最大化商业价值的过程。
2)招商人员是什么?
a、 招商人员就是：“品牌买手”
b、将适合的品牌放在最适合他展现的位置上
c、是冠军的招商人员
3)激情的作用：
激情——发现——领悟——探索——创新
总结：
任何的商业项目都要创新，商业的个性是无法复制的!
项目的最高境界：具有性格、个性、灵魂才有吸引力;灵魂是无法复制的，可复制的是商业操作的模式!
2、项目分析
项目立地条件分析(区域位置价值)
项目产品条件分析(结构、硬件设施、软件配套等)
项目商业类型分析(Shopping Mall，社区商业，商务配套等)
集团对商业的期望
项目商业定位，分析适合的业态、确定目标商户
租赁条件 —— 商务条款，如：租金、租期、装修期、交房标准
分析成交指数(商户需求度、分析客户的心理价位、市场客观竞争情况等)
3、餐饮分类
1)餐饮的常见分类方式
业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休闲、外卖
菜系分类 - 中菜、西餐、东南亚、快餐、混合型、素菜
档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案
客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍
特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制
2)餐饮按业态细分及在商业中的作用
3)各类餐饮业态特征
4)餐饮品牌的落位原则
如上所述，业态细分是餐饮落位首要考虑的因素，此外，落位涉及到的另一重要元素是对可用于餐饮位置的归类，正如上表中我们将各类客户的位置需求归为A、B、C类一样。
四、时间把控
1、图纸解读——风、火、水、电等各项工程技术条件;现场交底;可行的品牌落位方案。
2、时间节点把控
3、大餐饮时间把控
4、普通餐饮时间把控
（来源：商业地产学院）
