来源/观点指数
撰文/冯彩云
在疫情影响较大的2022年，大部分商业地产企业租金收入均录得不同幅度的下滑，但龙湖成为其中一家实现正向增长的企业。
目前，龙湖主要的商业地产天街系列2022年的租金接近90亿元，具备较大的规模优势。除新项目带来的租金增长外，已运营项目有更大的租金增长贡献。
此外，靠近交通设施的选址逻辑，以及大众消费的定位等，这些因素在较大程度上保障了客流量的稳定，对项目销售额的拉动起到了较大作用。
但与此同时，天街系列也面临着诸如考验：轻重并举下，轻资产业务能否成为新的增长点；如何保障现有运营项目长期贡献稳定租金；高密度城市布局下如何留住客流等。
“天街”租金增长考验
财报数据显示，2022年龙湖的运营业务不含税租金收入为118.8亿元，较上年增长14.1%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。按此计算，商场部分的租金收入为92.78亿元，如计算上北京长安天街收入，则为94.26亿元。
龙湖商场部分持有的主要商业地产品牌为天街，定位为区域及城市型购物中心，是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态为一体的一站式商业综合体。
从最新披露的运营数据来看，剔除星悦荟、家悦荟等项目，目前龙湖天街系列的产品线已开业62个项目，总运营面积为664.33万平方米，2022全年租金收入为88.94亿元，平均出租率93.53%。就营运数据来看，天街系列的整体表现不错，数年的发展使其拥有了较大的规模优势。
对于长期持有型物业而言，项目收益的稳定增长是衡量运营水平的重要指标。从租金增长角度看，2022年龙湖天街的租金收入同比增长约15.5%，使龙湖成为少数能在疫情影响严重、大部分商业地产企业租金下滑的背景下实现收入增长的企业，规模优势转化成了较强的风险抵御能力。
观点指数认为，其租金增长的原因有二。一是2022年整体商场规模实现了稳定递增，新增12个天街项目，在管项目增加带来的租金增长，一定程度上抵消了疫情带来的影响。
二是运营能力和营销活动拉动了租金收入增长，这部分的的作用更大。如剔除新增12个天街项目贡献的3.17亿元租金后，龙湖天街2022年的租金收入为85.77亿元，对比2021年76.99亿元的租金收入，仍可实现同比正增长。
数据来源：企业公告，观点指数整理
究其原因，主要得益于培育期和成熟期项目的贡献。据观点指数统计，在运营的62个项目中，有33个项目录得同比正向增长，占比过半。
未来项目供给上，截止2022年底龙湖在建商场24个，按2022年的开业速度，可支撑未来2年左右的项目供给，但这显然不够。因此，龙湖目前还在积极发展轻资产业务，逐步提高轻资产项目在开业项目中的比重。
据观点指数不完全统计，龙湖去年在北京、杭州等一二线城市有轻资产合作的消息，其中大部分将改造为天街项目。
来源：观点指数不完全统计
业绩会上，龙湖透露2023年将有5个轻资产、6个重资产项目亮相，未来将保持每年开业10个项目的节奏，轻重供给也渐趋于平衡。值得注意的是，虽然轻重并举下其未来的规模增长有一定保障，但轻资产不同于自持模式，以2022年签约的杭州下沙世茂广场采取的经营模式来看，主要采取服务费+租金收益分成的方式进行，收入分成视乎运营情况，收入不确定性较大。
数据来源：企业公告，观点指数整理
而一旦规模扩张降速，想要保证租金的持续增长，就意味着对单体租金收入提出更高的要求，但其目前主要依靠整体规模增长获取较高的租金收入，单体的租金并不高。
龙湖的天街系列中目前收入排名第一的是北京长楹天街，租金占比为5.9%，此外的62个在营项目中，有20个的租金占比低于1%，未来依靠部分单体项目运营来拉动整体租金增长的难度较大。
数据来源：企业公告，观点指数整理
此外，从项目的生命周期来看，其成熟项目的租金收入稳定，但上涨空间较小，甚至可能出现下滑。2022年，龙湖旗下的17个天街项目租金增长为负，其中运营时间较久的成熟期项目如重庆西城天街、上海虹桥天街租金同比跌幅分别为10.5%和9%。对其而言，成熟期项目的运营优化是个不小的挑战。
类TOD模式双面性
据观点指数观察，龙湖天街的布局逻辑主要以交通便利性为主导，大部分项目是地铁上盖，具备TOD模式的特性。2003年龙湖打造的首个天街项目就融入了轨道交通，现在这种选址原则也成为龙湖商业项目落地的重要标准。
来源：公开资料，观点指数整理
事实证明，这种选择逻辑很大程度上保证了项目客流量，为项目的后续发展提供了一定的保障。最新的2022年财报数据显示，龙湖旗下商场全年平均日客流200万人次，平均到单个项目，日均客流量超过3万人次。
此外，这种客流量的抗跌性也是较强的，数据显示，龙湖旗下项目在疫情之下的客流下降幅度不大，受疫情影响最严重的2022年日均客流量仅下跌4%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
此外，依靠地铁交通方式带来的客流较为多元，既包括商务客群，也有家庭客群和通勤客群，年龄集中在25-45岁，为了最大程度吸纳不同类型客群，天街的主要定位为大众消费，最大程度辐射全年龄客层。
数据来源：观点指数整理
以龙湖2022年租金收入排名前五的天街项目为例，可以发现，占比较高的业态为零售和餐饮业态，其余则分别是儿童亲子、生活服务及文体娱乐。这种业态的特点也体现在其他龙湖天街系列项目之中，主要是出于一站式满足家庭群体的购物、带娃、休闲生活等场景的需求。
据观点指数观察，具体品类上，龙湖天街占比较高的零售品类为服装和时尚生活，这些品类承租能力强，对销售额贡献高，如优衣库；而餐饮则以大众饮品、刚需的简餐为重点，如星巴克、喜茶等。
实际上，上述品牌组合的核心竞争力并不强，大部分商业项目都能满足。当项目位于较成熟的商圈，周边有众多同类型定位的项目时，想要突围就变得非常困难。在此背景下，通过调改提升品牌竞争力显得尤为重要。
与此同时，天街网格化布局的特点也有一定局限性。这种选址逻辑意味着龙湖在同一个城市会布局较多项目，布局密度高。
数据来源：企业公告，观点指数整理
据观点指数统计，其目前在超过5个城市布局了5个以上项目，布局项目最多的是重庆，已开业项目为13个，另外还有2个在建项目，分别为重庆礼嘉天街C馆和重庆龙兴核心区天街。
观点指数认为，虽然能受益于网格化带来的规模优势，捕捉商圈区域消费崛起带来的消费机会，但未来增长有限，现有项目和未来入市项目可能面临客流分散和销售额的挑战。
