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6月2日，中国连锁经营协会（CCFA）正式发布2025年度中国购物中心企业TOP100榜单。这份榜单是零售商业领域的重要风向标，每一年企业排名的涨跌起伏，都能直观反映出国内商业地产与实体零售行业的发展走向。
数说零售案例库对比2024年、2025年两年的百强数据可以发现，如今行业增量市场已经见顶，各大玩家进入存量竞争阶段，百强购物中心整体呈现出头部企业稳定、腰部企业重新洗牌、尾部企业更迭频繁的特点。
20家企业守住了自己的位置
当前，整个行业排名波动加大，在此背景下，有20家企业维持了去年的原有名次，成为百强榜单中最稳固的中坚力量。
万达商管、印力集团、吾悦商管、华润万象生活稳稳占据前四席位，组成了行业第一梯队。万达商管目前管理529个项目，总管理面积达7315万平方米，依托轻资产模式形成规模优势，构筑起极高的行业门槛；印力的资产整合能力、吾悦在下沉市场的快速复制能力、华润万象生活覆盖高低端市场的多元产品体系，各自形成独家竞争力，短期内前四名的排名很难被撼动。
处于榜单中腰部的企业，整体发展也十分稳健。恒太城、茂业、天虹、世纪金源、中骏商管等中坚企业，有的深耕区域市场建立本土优势，有的依托主营业务形成协同效应，还有的凭借标准化产品线稳步拓展项目，在各自领域守住了发展基本盘。
砂之船、华侨城商管等专注细分赛道的头部企业，也依靠清晰的差异化定位稳住了自身排名。
逆袭者，排名上升企业有两条主线
有企业原地守位，也有企业奋力突围。
2025年排名实现上升的企业，发展路径主要分为两类：区域性商业管理公司抓住下沉市场机遇实现弯道超车，成熟的商业管理企业依靠精细化运营稳步提升排名。这一现象也印证了整个行业，已经从过去单纯追求规模扩张，转向注重发展质量的新阶段。
榜单末尾是排名变动最大的区域。新辰系商业排名大幅提升，一口气前进32位，是本年榜单中涨幅最高的企业；文峰广场紧随其后，名次上升29位。两家企业均是本土区域商管品牌，依托在下沉市场积累的本地化运营经验，再加上多个轻资产项目集中落地，成功从榜单尾部跻身中腰部行列。
旭辉商业、复星商管分别前进17位、10位。作为布局全国的中型商管企业，两家企业经过一段时间的调整后，产品线不断完善，运营效率持续提升，重新步入增长轨道。
榜单中腰部也有不少企业稳步向上。蓝鲸世界、太古商业名次分别上涨6位、5位：前者精准布局区域型商业项目，不断扩大经营规模；后者借着高端消费回暖的东风，旗下核心项目业绩持续向好。
爱琴海、卓越商业、汇嘉时代等企业排名上升3至4位，这类区域龙头企业一方面持续在本地加码布局，另一方面对现有项目进行优化调整，进一步巩固市场地位。
榜单头部企业名次大多仅小幅上涨，龙湖天街、招商商管、恒隆等都在其中。头部企业基数高、增长空间有限，排名微涨，主要得益于存量项目运营效率提升，以及轻资产业务持续向外输出。
滑坡者，排名下降存在三大问题
有企业排名上涨，自然也有企业名次下滑。2025年榜单中，排名下跌的企业覆盖了头部、腰部、尾部全区间。
梳理这些企业的发展现状能发现，它们普遍存在三大问题：过度依赖单一赛道、产品更新跟不上市场节奏、区域市场优势逐步减弱。
其中，榜单尾部企业和细分赛道企业名次下滑幅度最为明显。一奥天地名次下跌17位，跌幅位居全榜第一，背后是企业轻资产拓展节奏放缓，项目实际运营效果未达预期；湾悦系、佛罗伦萨小镇分别下滑11位、10位，湾悦系原本的区域优势，不断被全国性商管品牌下沉冲击；佛罗伦萨小镇所处的高端奥特莱斯赛道，行业红利也在逐步消退。
银泰in系列、正大系名次同步下降8位。两大品牌位于核心城市的标杆项目，不断被同行分流客流，同时现有项目升级调整速度落后于市场变化，发展陷入瓶颈。
中腰部企业出现集体下滑，多数企业名次下降3至6位，BHGMall、嘉里中心、领展、首创奥莱等均在列。港资、外资商管品牌在国内拓展脚步放缓，存量项目增长乏力；本土区域龙头的市场份额，不断被全国性商业品牌抢占；多家奥特莱斯品牌排名同步回落，也进一步说明行业已经彻底进入存量竞争时代。
头部及准头部企业大多小幅下滑1至2位，大悦城、宝龙商业、凯德等均在此列。这类企业规模扩张已经进入瓶颈期，即便不断优化运营，也难以抵消行业整体增速放缓带来的影响，这是它们共同面临的难题。
9家新面孔， 另有9家黯然退场
榜单尾部的流动，最能体现整个行业的发展活力。本次新晋百强的企业，几乎都集中在榜单60至100名的区间，各家的突围方式也各不相同。
本土区域商管是新晋企业的主力。友好时尚购物中心拥有12个项目，总建筑面积59万平方米，在新晋企业中排名最高；东方广场、新世纪中心等企业紧随其后。这类企业深耕特定省市，依靠在本地密集布局、贴合当地需求运营，抓住下沉市场的发展机遇逐步壮大，成功跻身百强名单。
主打差异化赛道的企业也成功出圈。红星大卫茂打造生活美学中心、光环系打造主题商业，凭借细分定位避开同质化竞争，依靠精准服务目标客群建立专属优势。除此之外，大橘邻里从小体量社区商业切入市场，弘阳广场依靠优质大型项目走精品化路线。
再看遗憾跌出榜单的企业，它们全部来自2024年榜单56至100名区间，总部大多设在一线核心城市。
华发商都、天河城等深耕广深的本土品牌遗憾出局，这类企业长期只聚焦单一城市发展，拓展速度远不及不断下沉的全国性商管品牌；K11等主打差异化的标杆品牌，虽然品牌影响力突出，但全国布局速度偏慢，项目整体体量不足，无法支撑百强排名。
这些出局企业普遍陷入“单店实力强、整体规模弱” 的困境，而在百强榜单的竞争中，行业始终遵循不进则退的规则。
购物中心已进入精耕细作存量运营阶段
综合2025年购物中心百强榜的排名变化来看，行业格局既有稳定不变的部分，也有持续流动的板块，坚守阵地与突围进取的企业同时存在。
头部企业依靠庞大体量和资源优势筑牢壁垒，腰部企业在竞争中不断分化、重塑格局，尾部企业则在新旧更替中完成行业迭代。今年榜单排名的洗牌，是整个行业从“跑马圈地式的规模扩张”转向“精耕细作式存量运营”的必然结果。
对于行业内所有商业运营企业，以及上下游配套企业而言，读懂榜单涨跌背后的行业规，把握行业发展的新趋势才是关键。
附：2026中国购物中心TOP100排名变化（完整版）
