出品/联商专栏
撰文/范唯鸣
编辑/娜娜
位于合肥政务天鹅湖畔的银泰in77，前身是一套规划逻辑完全依附传统百货的12年存量商业，历经自营、保利和现在的银泰in77，从原始封闭幕墙、局促动线、密集专柜布局，到银泰以轻资产托管模式入场，投入重金完成结构性空间重塑，彻底剥离旧式百货的柜台运营逻辑，依托一线湖景资源打造潮奢体验型购物中心，也为老旧封闭商业的城市更新，塑造出一份可供行业复盘的存量改造样本。
然而，当我们真正置身于这座被寄予厚望的“湖畔潮奢新地标”时，会发现这份范本并非完美无瑕。它更像是一场在理想与现实、品牌野心与物理局限之间激烈博弈的产物，既有令人拍案叫绝的“神来之笔”，也留下了不少令人扼腕的“时代阵痛”。
01
用首店矩阵重塑区域话语权
合肥银泰in77本身属于新地中心综合体，自带两栋超高层甲级写字楼，步行500米内聚集十多座5A甲级楼宇，是合肥金融、总部、政企服务最密集片区，500米核心办公圈内，又有百利中心、华润大厦等重量级商务办公楼群组。
从客群消费特征来看，高净值管理层、年轻白领（22-35 岁）为主力消费人群，政务+办公双重属性拉长了消费时段：
工作日早午餐、下午茶、晚间商务聚餐；周末公园、文旅、艺术活动带来全城泛客流，摆脱纯社区商场 “工作日冷清” 痛点。
基于这类客群特征，项目确立 “湖畔潮奢” 核心定位，依托天鹅湖稀缺湖景资源打造区别于商圈竞品的潮奢体验矩阵，合肥银泰in77作出的努力其成效有目共睹。
项目一层重点引入Alexander Wang、Diesel、Luxemporium 奢品集合店、欧米茄、阿玛尼等轻奢潮奢品牌，补齐政务区年轻潮流奢品空白；
Alexander Wang门店
美妆板块集齐DIOR、TF、YSL、LA PRAIRIE等国际一线高端美妆全线，多数品牌配套独立美容坊，落地“前店后坊”沉浸式体验零售模式，抢占高端护肤、彩妆消费市场；
化妆品矩阵一瞥
二至三层集中布局Lululemon、萨洛蒙、猛犸象、北面、Wilson等专业运动户外集合品牌，精准匹配政务白领健身、中产家庭户外出行消费需求。
运动和户外系列品牌一瞥
项目彻底跳出传统百货 “重货品、轻空间” 的运营思维，取消密集中岛货柜，将中庭等核心公共空间用于艺术策展，常态化落地城市级重磅艺术内容，先后有黄玉龙雕塑展、梵高沉浸式光影展、潮流艺术安徽首展等，持续盘活中庭、边角闲置空间，以周期性艺术展览制造城市打卡话题，在零售之外强化场景体验与文化属性，形成与周边商场的明显错位。
这是从单纯追求坪效，转向兼顾空间价值、长效流量运营的理念革新，也与周边万象城、天鹅湖万达形成清晰的业态与场景错位。
在餐饮品牌的布局上，适应现在消费者的口味，用眼下较为消费者喜欢的品牌布局，无论是小餐饮还是品牌餐饮，都有自己的风格，很好地适应了办公楼白领午间那一餐和公务需求。尤其是，将海底捞与巴奴放在一起，让这两个齐名的火锅品牌打擂台，争的是服务与品质，让人觉得管理公司的招商很大胆。当然，这种竞品同层布局，虽然能制造话题，但也对商场的运营协调能力提出了极高要求
海底捞与巴奴“同处一室”
因而，对比此前自营阶段尤其是保利MALL时期，以平价零售为主、无高端首店、中庭仅做短期特卖的粗放运营模式，银泰以潮奢首店+艺术内容重构商业供给，对原有存量商业形成经营代差，真正重塑了片区潮流消费话语权。
02
硬件改造的脱胎换骨
在存量改造中，受限于原有建筑框架的“戴着镣铐跳舞”往往最考验操盘手的功力。合肥银泰in77的真诚与用心，首先直观地体现在对外立面的克制与重塑上。
项目并未采用简单粗暴的“大拆大建”或单纯追求尺寸巨大的LED屏，而是巧妙利用了带有折角的“钻石切面”异型屏（见文章题头照）。这种设计在播放内容时，天然带有一种晶莹剔透的高贵感，不仅打破了原建筑方正生硬的“方盒子”形象，更为整个商场的潮奢定位奠定了惊艳的第一印象。
如果说外立面是面子，那么内部空间的重塑则是里子。在原百货以立柱围合中岛的封闭布局下，合肥银泰in77成功将其转化为现代购物中心的主、副动线逻辑，并在细节处展现了极高的空间运营智慧：
其一，主动线“留白”，强化社交与展示属性。在拆除原有中岛后，商场并未急于将开阔的通道填满，而是将其转化为顾客休憩区与新品发布展示区，将实际经营的店铺退让至通道深处。这种“退一步”的留白，不仅缓解了传统商场密集专柜带来的压抑感，更赋予了公共空间极强的社交与体验属性。
顾客休憩区
新品上市介绍和实际经营店铺分离
其二，副动线“输血”，彻底激活空间死角。传统百货的副动线往往因客流稀少而沦为冷区。合肥银泰in77在副动线的一至二楼及以上楼层上下通道均增设了手扶梯，这一极具前瞻性的规划，有效平衡了主动线与副动线的客流分配，为位于深处的店铺的长期经营提供了强有力的交通保障。
其三，边角空间“见缝插针”，提升坪效与游逛乐趣。针对进深较浅的边角位置，商场精准引入了单品牌配饰等小体量业态。这些店铺既填补了空间的视觉空白，又为顾客在游逛中增加了“寻宝”般的微小惊喜，实现了租金收益与体验感的双赢。
边角处的配饰专营铺位
其四，捕捉“情绪价值”，打造松弛感场景。 商场极其敏锐地洞察到了当代消费者对“松弛感”的渴求。在通往B1层的台阶处，项目利用原有建筑特点，留出约一半宽度打造了木质阶梯椅，让原本单纯的交通动线变成了可以坐下小憩的休闲场域。而在餐饮楼层，为了消解顾客排队等候的焦躁情绪，商场别出心裁地设置了“FUN AREA”微型运动游乐区，通过跑道和秋千等设施，将无聊的等待时间转化为轻松的碎片化娱乐。
通向B1层的阶梯
FUN AREA
商场的客服中心也是值得称道的地方，不仅有购物中心为VIP顾客设有的独立的布置和休闲之处，也有经常举办活动的场地，其中的标语使人感觉不仅仅是贴在墙上，而是落实在具体的服务中。
在客服中心墙上张贴的口号（追求真正的优雅）
当然，在这场堪称教科书级别的细节把控中，依然能捕捉到一丝仓促的痕迹。例如在“FUN AREA”旁，一张标识牌上赫然印着“Wait ng”（缺失了字母i）。这或许只是日常高强度运营节奏中一个微小的疏漏（也许是一分钟前刚掉），但也从侧面提醒着运营团队：在追求宏大叙事与空间重塑的同时，日常巡检的颗粒度仍需进一步打磨。
Waiting 成了wait ng
事实上，这种“遗憾”不仅体现在运营细节上，更深植于建筑的物理基因中。受制于原有建筑规划局限，项目与天鹅湖核心景观的融合仍存在明显短板。夜间外立面灯光层次单薄、环湖导视标识缺失，建筑本体与天鹅湖湖面视觉关联性弱，与其 “湖畔潮奢” 的定位标签形成割裂。对标上海西岸梦中心水岸商业一体化灯光、动线、场景设计，合肥银泰in77在湖景资源利用上仍有较大提升空间。
从天鹅湖视角看合肥银泰in77
这些缺憾也正说明，项目是品牌扩张野心与老旧建筑物理约束博弈下的产物，原始封闭幕墙的先天结构缺陷，难以支撑水岸夜景一体化的完整表达。
不过瑕不掩瑜，合肥银泰in77在原有百货建筑的骨架上，通过精准的动线梳理、空间留白与情绪场景的营造，完成了一次彻底的“脱胎换骨”。它证明了即便是带着先天局限的存量物业，只要运营细节足够真诚，依然能跳出传统框架，焕发出现代商业的迷人光彩。
03
运营逻辑的两重遗憾
其一，主力店与封面场景的“错位”。
如果说合肥银泰in77的空间重塑是一场精彩的“脱胎换骨”，那么在部分主力租户的落位与外围空间的利用上，却留下了一些令人扼腕的遗憾。这些痛点并非建筑硬件的先天不足，而是商业定位与运营逻辑在实际落地时产生的“错位”。
永辉超市是合肥银泰in77的主力店之一，据了解，该店原址是永辉祁门路老店，商场改造升级为银泰in77后，超市同步整体重装调改，以 “学胖东来” 新版形象入驻商场B1层，并于2024年12月26日重新开业。而从现场的情况看，这家胖改店在经营管理上还有很多值得提升的空间。
作为B1层的主力租户，永辉超市本应是拉动基础客流的引擎，但实地探访却发现，超市外围空铺围挡显著，场内人流稀少，整体氛围与“潮奢”定位格格不入。究其原因，是传统大卖场逻辑与现代购物中心逻辑的冲突。
该店外围有大片外租区域，采用的还是“租金优先”的传统招商逻辑，而非配合商场整体业态规划。这导致外租区充斥着低客单价的餐饮集合店，不仅与商场一侧的潮奢品牌形成强烈的业态对冲，还因为“隔了一层”的二房东管理模式，导致现场品质感失控。如散落在各处的手推车、缺乏统一视觉的店铺，直接拉低了B1层的整体调性。
永辉超市内散落的手推车，折射出管理的松散
另一方面，超市内部的经营细节同样未能跟上商场的升级步伐。相较于公共走道，卖场内明显温度偏高、灯光昏暗，货品堆头依然保留着传统大卖场的粗放风格。
货品堆放方式
尤其令人不解的是，在午餐就餐高峰期，原本最能聚拢人气的烘焙柜台竟无专人服务，只有冷冰冰的成品陈列。烘焙讲究现烤现卖的香气与温度，本应“讲究”的地方现在却成了“将就”的位置，其玻璃橱窗上张贴的delicious sharing的含义就此失去。对比同城市其他主打体验的新零售业态，这种管理上的滞后，无疑降低了顾客的逗留欲望。
高峰时点无服务员的烘焙柜台
对此，合肥银泰in77的管理团队仍需主动施策，扭转 B1 层与整体定位脱节的现状，否则当商场内部在努力营造“松弛感”时，B1层的商业生态却停留在“生存感”的阶段，这种巨大的落差，是消费者体验断层最直接的体现。
其二，外围广场的“停车化”，浪费了绝佳的城市封面。
如果说B1层的遗憾是“里子”的割裂，那么商场外围的规划则是“面子”的浪费。如前文所述，商场外立面的钻石切面LED屏晶莹剔透，极具高级感。然而，就在这样一块极具视觉冲击力的“城市封面”下，大片的外广场竟被密密麻麻地划作了露天停车位。
外广场的停车位
对于一家定位“湖畔潮奢”的商业体而言，外广场本应是市集、快闪、品牌发布等社交活动的策源地，是延伸商业情绪价值的绝佳场域。将如此核心的户外空间降维成收费停车场，暴露出运营方对高端商业认知的局限，运营方在“商业场景营造”与“基础停车便利”之间选择了后者，本质上是“短期租金收益”与“长期品牌资产”之间的取舍失衡，更是对天鹅湖一线水岸天然场景优势的极大浪费。
这种对商业空间价值的粗放利用，与项目的高端定位形成了强烈的反差，需要有一个从停车场经济向场景经济的价值跃迁的清醒认知。
04
存量改造的深层博弈
如果说硬件重塑与空间留白解决了合肥银泰in77 “好不好逛”的表层问题，主力店与外围空间的错位则暴露了“精不精细”的运营深层隐忧。那么，站在存量改造的深水区，合肥银泰in77 真正要面对的，是如何在竞争白热化的天鹅湖商圈中，从“惊艳亮相”走向“长期主义”的深层考验。
其一，在同质化红海中，如何构建不可替代的“潮奢”护城河？
天鹅湖商圈早已是合肥商业地产的“修罗场”。随着华润万象城等项目的不断提档升级，以及周边新兴综合体的入局，商圈内的餐饮、零售业态高度重叠，同质化竞争日益加剧。合肥银泰in77虽然以Alexander Wang等潮奢首店打出了差异化，但缺乏爱马仕、香奈儿等顶级重奢的背书，其“潮奢”定位在高端客群的消费心智中仍不够稳固。未来，合肥银泰in77必须警惕“高开低走”的流量陷阱，不能仅靠开业期的首店效应，而应持续深耕个性化消费与圈层文化，将“潮奢”从一种招商标签，转化为真正的商业壁垒。
其二，在“网红打卡”与“在地文化”之间，如何沉淀长线的社群黏性？
存量商业的改造，最怕沦为千篇一律的“预制式流水线标品”。合肥银泰in77已经敏锐地捕捉到了这一点，此前通过举办“春日阅读节”、联动本地文化厂牌等方式，试图从“他者”转变为融入合肥的“在地者”。
然而，年轻客群偏好迭代速度快，单纯依靠网红打卡难以维系长期客流。项目需持续深耕在地文化，打造专属圈层活动与文化IP，将商业空间转化为城市公共文化平台，以价值共鸣沉淀社群黏性。只有真正与这座城市的年轻人平等对话、价值共创，建立起高黏性的社群生态，才能摆脱对短期流量的依赖。
其三，在存量物业的先天局限下，如何以“绣花功夫”兑现长期承诺？
正如前文所述，受制于老百货的建筑基因，合肥银泰in77在动线死角、停车体验等方面依然存在一些死角和“硬伤”。更为重要的是，建筑硬件的硬伤难以彻底根除，但运营思维与服务标准仍有很大提升空间，这也是团队可以持续发力的方向。
若能将B1层外租区域收回至商管公司手中并统一规划与业态重组，同时督促永辉提升服务与陈列标准，并将外围广场真正还给“商业与社交”，这座商场必将迎来口碑与业绩的二次爆发。
合肥银泰in77已经用惊艳的外立面和用心的室内动线证明了其改造的诚意，但若要真正坐稳“湖畔潮奢新地标”的位置，还需在运营颗粒度上持续打磨。
其四，轻资产托管模式下的权责边界挑战
银泰作为托管方，如何在不拥有产权的情况下，去协调、博弈、甚至更换主力店。这才是存量改造最难的“人”的挑战，而不仅仅是“物”的改造。
对于合肥银泰in77来说，改造建筑容易，改造利益格局难。未来的胜负手，不在于开了多少首店，而在于能否用“运营权”去撬动“产权方”的配合。
写在最后
合肥银泰in77的存量改造绝非一蹴而就的速胜局，而是一场考验耐力与智慧的持久战。它需要运营方摒弃短视的生意逻辑，在品牌优化、文化深耕与服务细节上久久为功。唯有如此，这座脱胎于老旧百货的湖畔潮奢MALL，才能真正跨越周期的考验，成为合肥商业版图中不可替代的城市地标。
这个案例也告诉我们，没有完美的存量资产，只有不断进化的运营者。存量改造不仅是建筑的更新，更是商业规则、运营耐心与城市文化的深度重塑。
