商业地产项目是资金高度密集的运作体，可以说，没有资金就没有商业地产。商业地产的开发商一般为开发规模和自身实力较大的地产开发商．作为商业地产的开发商，应摆脱传统的房地产项目的开发模式，树立资本运营的整体战略体系。我经过多年的实践认为这个运营体系的核心应是：地产－－商业运营－－资本运做，三者缺一不可。没有地产商前期土地关系的经营，无法取得商业地产项目的运做优势，没有优秀的商业地产策划、研发、运营团队则无法显示项目的竞争优势，最后如果没有良好的资本运作模式，则无法保证项目的可持续化发展。我深刻的体会是把地产当作资本运作的载体，商业、地产、金融三者互动,才能体现商业地产开发的优势：
（一）开发商前期土地资源的运做，具备了商业地块合理出让的前提。
（二）商业地产专业运营团队的介入，形成具有市场表现力的策划、设计、运营、财务模型。
（三）项目开发公司的合理组建，土地权属清晰。
（四）具备金融机构良好信誉的投资集团作为担保，并先期投入运作资金。
（五）信托、投行、私募等金融资本介入，以土地、资产、股权、信托受益权等抵押，提供项
目公司启动资金。
（六）项目运作，银行等金融机构再次进入。
在这个系统中，最关键的环节是把商业地产和金融进行有效连接，将商业地产的投资持续发展下去。
