主题：我国商业地产有没有泡沫？

我国商业地产有没有泡沫？

随着我国住宅市场的调控力度越来越紧，很多开发商涌入政策较为稳定的商业地产开发。这里的商业地产是指商铺群（含购物中心、商业街和各类专业市场等）、酒店和写字楼，有些人喜欢称之为商业不动产，这只是静态而言，一旦发生地震时，这些叫法就得纠正啦。

目前，很多中小投资者投资商业地产，更多的是选择商铺或写字楼，投资酒店的相对少很多。这里就讲讲商铺和写字楼的空置率及租金趋势，大家也可因此来判断我国的商业地产是否有些泡沫存在？

商铺：判断一个城市的商铺是否供大于求，富智商业地产顾问机构认为，关键是三个指标。一是人均商用面积数，各线城市参考标准不同，目前市场较为认可的参考标准：一线为1平方米，二线为0.75平方米，三线为0.5平方米，目前看上海、北京等一线城市的人均商用面积数超过2平方米，二线城市天津的人均商用面积数超过1.2平方米，有些三、四线城市的人均商用面积数更是超过1平方米；二是空置率，按2010年三季度各大房地产咨询机构的统计数据表明，很多城市的商铺空置率接近或超过10%，呈上升趋势；三是租金走势，相关数据表明，各地商铺租金有整体下降的趋势。从上述三个指标看，目前我国很多城市的商铺出现一定程度的泡沫，主要原因是各地供应量剧增，商铺租金下降，空置率增加，商铺的空置率更多表现在整栋商业物业的完全空置或半死不活的。

写字楼：由于写字楼的需求主要集中在一线城市和一些发达的二线城市，各类数据表明，写字楼的租金有上升的趋势，按2010年三季度的数据，租金的同比升幅可达10%-30%，空置率则呈下降趋势，一线城市一般在10%以下。主要的原因是写字楼的开发量同比减小，市场需求反而增加所致。由此看，写字楼市场较为安全。

未来五年，在三、四线城市的商业地产供应量可能有较大的增幅，虽给当地带来城市商业的更新，但更多的是带来商铺招商的恶性竞争，使租金慢慢下降，最终可能形成商铺的泡沫。