一、项目操作方式研究
项目地块属于商业旅游开发黄金地块，项目总体定位为城市商业旅游综合体。
1. 将商业规划和概念设计结合，与顾问公司和设计院合作，制作新的综合体整体建筑设计方案。营销部门提前做好招商手册和销售楼书，采用快印方式征求意见。
2. 商业摸底先行，提前与著名商家沟通好，例如，新摩尔公司的战略伙伴可以提前谈判沟通确定商家。
3. 写字楼要与发展总部经济结合，提前与银行、保险等著名机构沟通，争取量身定制部分办公楼，满足顾客特殊要求。
公寓可以借鉴万达等成熟经验，我们吸收万达专家一起研究适合长春市场的写字楼产品。
前期流程如下：
综合体设计的科学流程
杨宝民先生提出的综合体流程图
C地块综合体物业组合建议24.3万平方米
占地面积29888平方米 换算45亩土地
1. 项目总投资
三个地块最保守的投资为27亿元
去掉拆迁返还9万平方米，可以销售9.3万平方米 其中商铺1万平方米 销售价格预计为6500元/平方米
毛利润5.22亿元
预计盈利为5.22+2.6-4.34=4.48亿元 保留物业8万平方米价值16亿元左右
项目实际投资需要3亿元(新华印刷厂)+1.8亿元 如果要求拿到C地块至少需要4.5亿元投资
重大建议
1. 力争将地铁引进到本项目，物业价值至少增值1亿元以上。同时开发1万平方米地铁商业-1层
2. 联发集团已经购买了新华印刷厂，锁定了本项目，适合2010年6月引进战略投资伙伴资金6-7亿元共同完成土地拍卖手续。
商业业态组合的初步模型建议 12万平方米 含地下1万平方米和扩充的D地块1万平方米 造价6亿元
4.项目综合体操作流程和价值挖掘建议
在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过四种方法提升价值和优化功能.
(1).不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。
(2).在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。
(3).通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场;招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。
三、绿岛东方项目建筑策划建议
选择两个重要的标杆优化项目方案设计
标杆2 设置广场水上表演舞台
项目动线优化建议
将河上步行长廊与街区通过绿色箭头打开，根据洋流理论，形成人流的有效循环。
战地总结
甲方初期5万元的专家费用，通过杨宝民先生带领深圳新摩尔公司综合体专家团队的辛勤劳动，利用两个下午时间进行理论联系实际的讲课，为本项目挖掘至少5000万元以上的商业价值。
