关于港口新城的城市规划新思路――――以青岛董家口港生态新城为例初稿
杨宝民 江禾
杨宝民，清华大学商业地产总裁班客座教授
深圳新摩尔商业管理公司总经理，星联国际集团董事
杨宝民，星联国际集团总裁，中国社会科学院金融所博士研究生
摘要
本文简要介绍了作者提出的城市规划四结合理论，根据董家口新城的未来发展需要，提出了城市商业规划、旅游规划和产业规划的设想。对新城的中心商圈提出了创新的布局模型，将核心商业街区和公共文化设施有机结合，形成人流聚集效应。最后对港口新城的招商提出了新的思路。
一、 新城规划的新思路
2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划和旅游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，取得圆满成功。2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划还必须和产业规划结合。
城市规划应与商业规划结合。不仅需要考虑商业网点的合理布局，而且要注重人流规划，将吸引人流的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如，“深圳福田CBD新区” 在吸引总部入住方面取得一定成功，但在人流规划方面就是个反面案例。规划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧，而购物中心等商业集中在南侧，人气和商业的割裂导致购物中心开业后的萧条。因此城市规划部门和设计院，应反思传统，从“以人为本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体系。
城市规划还应与旅游规划以及生态建设密切结合。现代人除生活的基本需求外，还有生活品质的要求，生态休闲的旅游空间已成为普遍的追求。
城市规划与产业规划更应是牢不可破的密切结合，产业担负着城市发展的造血功能，是城市生生不息的动力来源，产业的成功为城市带来人口、财富、进步和文明;而产业的失败和衰落留下的往往是满目苍夷的城市废墟。因此产业规划应成为城市规划中的重中之重。
因此，新型城市规划理论要结合商业、旅游、产业，四规划同步进行，形成体现和谐发展的新型理论，并从法律上规范城市规划的实施，提升城市的品质。
青岛港口新城的城市规划需要自己的特点：
第一 公园建设和绿地建设要体现海洋文化内涵 弘扬儒家文化特色
第二 核心商业区要具有胶东地域文化特色 挖掘胶东商业文化内涵
第三 城市的色彩规划要协调与和谐
二、 国外典型港城
安特卫普港口城市的建设经验告诉我们，要更加注重城市的文化品味，注重一流公共文化和娱乐设施配置，注重旅游业的发展与城市其他产业的协调发展。
日本丰田市 此城原名爱知县，因丰田公司建于此而闻名于世，绰号“东洋底特律”。全城从业人员均服务于丰田汽车公司，年满20岁的职员即可分到一辆丰田汽车。丰田市的出口港是名古屋，建有世界第一的、最高容量为5万辆的丰田汽车专用码头。
名古屋是一个美丽的城市，面积: 326.45平方公里，人口: 2,259,593 (到2010年12月1日为止)。
名古屋众多的古迹使它获得了美誉，成为日本著名旅游城市。
名古屋商业繁荣兴旺，是全国三大商业批发中心之一，有许多大商业企业，如该市的爱知丰田汽车销售公司和松板屋百货公司等，是全国驰名的大商业企业。它是综合性的大工业城市，纺织业和造船业非常发达。传统家庭手工业兴旺，所产景泰蓝和濑户陶瓷驰名全国。名古屋还有众多的娱乐中心、购物中心、博物馆、会议中心。
日本名古屋的经验告诉我们，主导产业和港口运营结合，形成了良性循环，是值得亚洲港口城市借鉴的重要经验。
三、 董家口港口特点
港区规划总面积72.37平方公里，是国家目前批准建设的面积最大的单体港区。港区码头岸线长约35.7公里，设计泊位数112个，建成后总通过能力将达到3.7亿吨。
港区采用国际领先的双堤环抱式设计，形成四个港池：
琅琊台湾作业区(北港池)，主要承担大宗干散货、通用杂货、集装箱等运输业务;
董家口嘴作业区(中港池)，集中发展原油、成品油、液体化工品及LNG运输业务;
棋子湾作业区(南港池)，主要从事集装箱和通用货物运输业务;
胡家山作业区(东港池)，主要发展造修船业。其中，中港池、北港池为先期启动区，面积约46平方公里，东港池和南港池为预留作业区。
随着董家口新港区通过能力的逐步形成，加上胶州湾内原有的通过能力，整个青岛港口将拥有(目前港口的设计能力)：
u 全球第一的1.2亿吨矿石通过能力;
u 全球最大吨级的矿石(40万吨级)和原油(45万吨级)码头;
u 全国第一的1亿吨原油通过能力;
u 全球最大的4000万TEU集装箱通过能力。
根据港区开发时序对资金的要求，“十二五”期间，港区共需投资基础设施建设199亿元。
四、 董家口新城国内应该借鉴的标杆――天津生态新城
五、 同类项目借鉴——中新天津生态城
中新天津生态城选址天津滨海新区，东至汉北路——中央大道(规划中)，西至蓟运河，南至永定新河入海口，北至津汉快速路(规划中)，总面积约30平方公里。据测算，中新生态城的地理位置距离滨海新区核心区15公里，距离天津中心城区45公里，距离北京150公里，距离唐山50公里。
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(简称：中新集团)作为中新合作载体和苏州工业园区开发主体，自1994年由中新双方共同投资诞生以来，与苏州工业园区一起成长、奋斗了16年。中新集团以“土地一级开发、房产开发与经营、市政公用事业、多元化服务”四大板块为支撑，以“集团化 市场化 品牌化” 为转型升级的发展战略，致力于打造一流的“具有核心竞争力的知名城市综合开发商”，目前控股中新置地、中新公用、中新教服、中新苏通、中新宿迁等多家知名企业。并以土地一级开发为龙头，各业务板块整合联动，不断促进产业链的延伸扩张，积极实施‘走出去’战略，提供打造绿色新城的菜单式服务或整体综合开发。
中新集团具体负责城市综合开发，含土地一级开发，不仅开发了相关生态新城，而且具有一流的城市规划和新城管理经验，我们在董家口港口生态新城的策划和设计中就应该重点学习港口城市新加坡的宝贵经验，如果在董家口港生态新城能够作为继天津中心生态新城之后，中新两国政府参与董家口港口生态新城建设，对于青岛市的发展意义重大。
六、董家口港生态新城的产业规划
近年来，青岛市按照“大项目—产业集群—产业基地”的发展方向，着力打造先进制造业基地，初步形成以装备制造、家电电子、石油化工和新材料等高新技术产业为主导的现代化大工业体系，打造了汽车、造船、机车、石化、家电、电子、纺织等重点产业基地的雏形，初步形成了东部高新技术产业和孵化创业聚集区、西海岸重化工业和临港工业聚集区、环胶州湾轻型产业和出口加工聚集区、郊区特色产业和配套产业聚集区的工业发展布局框架。
胶南市是青岛市实施“环湾保护、拥湾发展”战略的重要产业承接地，是“一主三辅多组团”的现代化城市框架中多个重点建设组团之一，是青岛市未来的石化产业基地和钢铁产业基地，是今后青岛市工业布局和产业调整的重点区域之一。
董家口临港工业加工区是青岛市新增的6个重点工业功能区之一，未来产业发展方向将以石化、冶金和装备制造为重点，积极吸引企业环保搬迁或建立新项目，以重化工业循环经济生产理念为指导，发展上游原料和中间产品的制造;同时依托董家口港区，充分利用区位优势、港口优势和国内外资源，发展与区域周边产业配套性强、附加值高、环境友好型的重化工业产品，力争将董家口重化工业功能区建成产业结构特点明确、符合循环经济要求、国内一流的重化工业基地。
从长远角度，青岛港口新城应该发展知识密集的现代服务业，以生产服务业为主，消费服务业为辅助。对于工业发展应该重点发展高档钢铁产品和高档轿车生产的现代工业，以追求产业链条上端作为出发点，打破过去港口新城低端产业发展的怪圈。
七、 董家口港生态新城的旅游规划
以琅琊台作为主要历史文化旅游节点，以滨海中高端旅游作为主要方向，建议滨海建设五星酒店、主题文化音乐厅、博物馆和高科技海洋文化主题乐园和滨海文化街区。
八、 董家口港生态新城的商业规划
表1中心商圈商业物业配置表
图17 青岛港口新城中心商圈布局示意图 (杨宝民绘制)
图18 港口商业网点
九、 董家口港生态新城的建设时序和招商思路
在港口规划完成后，建议首先对港口新城进行总体策划，明确新城的主要功能分区和土地价值分析，尔后按照世界一流港城标杆提出城市规划任务书，根据任务书进行城市规划与重点区域城市 设计招投标。
备选目标：具有成熟经验的国内一级土地开发商
重点项目招商
分类招商：大型居住区项目，城市商业综合体项目招商
政府负责投资部分：道路和基础设施和图书馆、体育馆、影剧院等公共设施。根据区域发展需要，重点建设好高品质的医院和学校。
