潛伏商業
地下雄兵大軍壓境
——陳國基
隨著城市規模的不斷擴大，致城市核心區用地短缺、地價昂貴，交通、環境狀況惡化，嚴重限制了城市商業的發展。在世界各國大型都會核心區中，商業空間基本上以地下為主、地面為輔，再以公共交通網絡串聯成一個立體的大型空間，將各自獨立的商務個體產生連結性，也終結平面商業業態混雜的現象，以有序的、有系統的、有規模的規劃安排，將多點串聯成一線，在城市有限的空間中創造出新的空間。不僅有效降低了路面建築的密度，亦促使地面空間開敞的利用最大化。
地下商業在近幾年經常被討論的原因有多項：首先，地下商業不破壞地面結構並可以有效的與地面商業作錯位經營，成為一個縱向的立體發展；再者，因為地方法規禁止破壞、拆毀地面歷史建築或限制新建築的高度等因素，只能轉而向地下發展。地下商業對於活化開發資源，整合城市動能有著至關重要的關鍵作用。歷經幾番樓市調控，投資客的熱情已轉向商業地產，此時蟄伏在地底的金磚忽然被重視，以廣州為例，在短時間內地下商業空間供應量暴增90萬平方米，地下的縱向競爭以及項目之間的橫向競爭大量開業的商業項目在產生一批商城新貴的同時，也將淘汰一批缺乏新意的商場，為搶奪客源各專案將各出奇招。
一、縱向商業聯結
地下商業模式是對傳統商場模式的補充和升級，尋求地面上下的遙相呼應是促成地下商場快速成長的重要途徑，不僅可以利用現有的商業氛圍，而且還可以進一步提高商圈的競爭力，創造新的商業機會。多倫多伊頓中心(Eaton Centre) 是多倫多地下城眾多商場中的一個明星，它是一個地面和地下建築相結合的綜合商業建築，並在兩頭和中間分別建有三座30多層的辦公大樓。共有超過300家商戶在這個購物中心 經營，和數不清的公司在大樓裡辦公，成功的運用地上資源活化地下商業。徐家匯地鐵商城的發跡，得益於與地面六大商廈完美結合。廣州市的中華百貨與地王廣場及流行前線也是一個成功的地下與地上的集合體。上海靜安寺伊美時尚廣場的成功借助的是靜安寺成熟的娛樂休閒業。
店面上的資源運用不僅僅限於商業，越來越多的地下商場依託著市政景觀公共建設，這種新型的建築模式已經逐漸受到重視並引用，即地上是 綠地或休閒廣場等市民公共活動設施，地下部分則做商業性開發，俄羅斯1996年落成的大型地下商城“馬涅什購物中心”就是建在馬涅什廣場的地下，墨西哥城中心主廣場將建成“摩地大樓”，其中住宅、商場以及博物館各占10層，另外35層用作辦公樓。為了讓這個巨大的地下建築獲得自然光照射，建築師們在廣場中心設計了一個240米見方的“玻璃地板”，使得陽光能夠通過這個透明地板以及中間的倒三角形天井照射到每一個樓層。同時，地板上面還會豎立起一面巨大的墨西哥國旗，而在建築裡面還會有一個文化中心。設計中的摩地大樓既保存了主廣場附近的現有建築，又不影響在主廣場每年舉辦音樂會、展覽、閱兵等活動。
二、定位清晰
整體定位是地下商城經營成功的最重要關鍵因素之一，因為可供選擇的業態實在有限，地下商場原本就很難錯位經營，若營業面積過大，千店一面爭奪客戶的局面很難避免，根據自身的定位凸顯自身的特色是經營成功的唯一選擇。越有針對性越能在激烈的競爭中使顧客記住，客戶層的鎖定才能保證商城的經營策略具有較強的針對性。廣州“動漫星城”是一個集產品展示、發佈、宣傳、體驗、互動、娛樂、銷售、購物於一體的動漫產業平臺。商業定位創新、獨特、引領潮流。地王廣場與流行前線定位於集體驗、潮流、實惠於一體的大型地下購物廣場。廣州中華廣場定位於高級商品。北京西單文化廣場地下商城定位於青少年。由王府井引來的顧客群作保障，北京新東安市場定位於外地來京的遊客。
地下商業是核心商圈中MALL商業體的有效補充，在消費群體和業態等方面形成差異化，好比一個完整的航空編隊，需要有核心的航母，也需要驅逐艦、快艇等護衛艦才能形成戰鬥力。因此通過合理的規劃，避免惡性競爭，商家之間應進行錯位經營，完整的經營項目來滿足顧客的各種需求，以提高競爭力，調查 發現，休閒功能對吸引顧客惠顧地下商城起著十分重要的作用，增加休閒功能，有利於促進整體銷售額的提高。多倫多市政大廈核心區的48棟高樓下的地下商業建築群，長約12公里、面積達10多平方公里，其經營的項目有商場、餐館、旅館、銀行、郵局、電影院、網吧、健身中心以及文化味十足的展覽廳、畫廊和書店等。再如，蒙特利爾市的地下商城，其建築面積達91萬平方米，每天通行人數超過50萬，共有11700個商店。在這個地下城裡，如果人們不願走出去的話，可以在142家中任何一家飯館或酒店裡用餐、飲酒，在1024個 裡購買所需商品，在24家電影院和4家劇院裡觀看電影或節目，還可以參觀2個大型展覽，2個藝術長廊。地下城裡還開辦有26家銀行的支行，專門為顧客提供服務，是一個多功能於一體的綜合性購物中心。
三、設計前衛
在封閉又狹窄的地底空間，建築設計成為扭轉地下商場在人們心目中的負面印象的重中之重；運用大量採光形成內外互動的場景，綠化園林打造人性化購物環境，去除掉安全的疑慮，讓人民恣意的在空間中優遊。設計美觀、環境幽雅如墨西哥聖達菲市中心，它設計了多功能的帕奎地下中心，立面包括6.5萬平方英尺的購物區、娛樂區和三層的停車區。而這麼大的一個地下建築完全沒有影響到上面的“城市綠肺”。購物者不會在冰冷的黑暗中行走，因為深入地底的玻璃天窗能讓自然光熱進入到建築內。在地上能看到這個地下購物中心，它和公園的水景、樹木、慢跑道、草地都融合在一起。可以說，整個公園就是這個購物中心的綠色屋頂，這麼大的一個綠色屋頂完全保證了建築的絕熱、調溫需求和空氣品質。多倫多伊頓中心內部佈置的觀景電梯，自動扶梯，挑台，天橋，噴水池，以及大量的觀賞植物，甚至空中還點綴60只鳥的模型。蒙特利爾地下城裡燈火輝煌，如同白晝。初入地下城的人並不覺得自己是在五、六米乃至十多米深的地下。地下城所有的長廊裡擺有各種花草樹木，利用電燈光促其生長，所以儘管地面上大雪紛飛，地下花照樣開，樹照樣長，一片生機勃勃。花草樹木間安置各種凳椅，供遊人、顧客休息。日本大阪的彩虹廣場建有2000多支可射高3米的噴泉。
新興的地下經濟模式是對傳統商場模式的升級版，但要入門進檻有一些必須不能忽略的事：
一、 地下商業目前通常與地下公共交通網絡結合，交叉的網路越密集，造成的人流越大也越接近開發基本條件。
二、 連接的交通起迄點也影響著人流的品質，針對性的將區內人流引導為商流，合理規劃，有效促販。
三、 地下的壓迫及恐懼更突顯設計的重要，在照明使用如何運用自然採光變成一個特殊議題，另外公共區域的綠化也變成不可或缺。
四、 地下空間由於通道小且窄，環境密封，空氣對流不佳，濃煙、毒氣、高溫不易散失，一旦發生突發事件，將會造成非常嚴重的後果。
五、 為了擁有統一管理權，便於商場經營，香港地下商業基本上都採取“只租不售”，統一了管理權。
六、 相關的地下開發法令問題未臻完善，這是開發過程中的潛在政治風險。
城市地下空間作為新型的土地資源，是解決城市空間容量和功能嚴重不足、交通擁堵、環境污染、生活空間狹窄等問題的有效手段，有利於節約能耗、用水和城市用地，抵禦災害，是當前和未來城市發展的必然趨勢。保護地表環境的同時，將地上、地下空間的綜合規劃納入統籌的世界各大城市地下空間利用已有歷史，發達國家的地下空間利用率已達40%～60%。倫敦于1843年建成水下帶防護設施的隧道，並於1863年建成地鐵系統；紐約在20世紀初已擁有約14萬公里的地下電纜、煤氣管道；加拿大蒙特利爾地下城市已有40多年歷史，是世界最早和最大的地下城市之一。地下空間的運用對於現在中國的城市發展中肩負重任，透過合理的規劃，不僅創造了新的附加價值，還可以補強地面經濟的若干劣勢，這個議題將成為地產開發的一個顯學，也勢必再造另一個顛峰。
墨西哥“摩地大樓”
墨西哥聖達菲市中心帕奎地下中心
大阪長渠地下商業街
日本東京八重州大廈商業街
加拿大蒙特里爾
臺灣文化大學中文系畢業，臺北鼎寶投資執行長、藍帶餐飲學校講師及開平餐飲專校講師。現任七家連鎖系統總顧問、廣州祺洱地產總經理、廣州大廈酒店顧問，專注商業地產規劃多年，商業資源豐沛。
