深圳新摩尔商业管理公司与长春中医药大学
联合打造山东省现代健康服务产业示范基地
委托单位：北京星联国际集团或其他投资商
策划单位:深圳新摩尔商业管理公司
长春中医药大学
策划专家：清华大学商业地产总裁班客座教授
杨宝民起草 电话： 13823509154
2011年10月28日
中国进入老龄化的速度大大加快，中国的长治久安要求破解现代养老问题。面向中国老年人的迫切需要，胡锦涛总书记要求我们建设“老有所养 病有所医”的和谐社会。
美国等发达国家从延长资本主义统治出发，打造福利社会，运用现代科技成果，建设了世界养老的样板社区――――美国太阳城，北京部分企业家模仿美国成果建设了东方太阳城退休社区，从规划设计上接近美国水平。
中国拥有5000年养老的研究成果，社会主义中国应该建设在世界上一流的健康养老社区样板，利用中医科研成果和养生理念，形成绿色饮食和健康生活习惯和养生服务一条龙的健康生活体系，超越美国太阳城的健康养老和养生文明成果。我们将突出健康养生人才培训和中医健康服务居民日常的养生生活，提高中国人幸福指数，增强中国人的凝聚力，为提升人类生命质量做出重要贡献。
山东省东部胶南和即墨生态环境在华北地区最好，拥有优美的海岸线和健康、绿色有机食品,生态环境好,依托青岛市科教和文化优势,适合发展养老产业。
山东省在健康养生社区建设上要吸收人类关于养老的一切文明成果，发挥自己的环境资源和中医人才优势。
做亚洲健康产业的领头羊，响应十七大胡总书记的号召，在建设健康老龄社区上先行一步，以政府牵头和企业和大学积极参与的方式，建设健康养生城综合体，打造山东省现代健康服务产业示范基地。健康养生城综合体项目内容
1.以老年病研究和康复为主的甲级医院(床位300张以上)和老年病研究院
2.1500个床位示范性养老院(四星标准)，，其中含500张床位的公益性养老院。
3.老人护理职业培训中心 为整个健康城提供人才服务和未来的健康管理人才输出
4.老年大学与老年义工 关东书画院
5.养老酒店和公寓(五星标准)筹备东北亚健康养生论坛，传播中国儒家和道家养生文化等
6.临河养生主题湿地公园和度假酒店以及体育休闲中心，体育休闲中心(高尔夫、网球、羽毛球、保龄球、乒乓球各类体育设施，可同时容纳600人的康复锻炼大厅，周边能够形成10公里的自行车及林间散步道10公里的自行车及林间散步道。
7.山东省中医文化和健康产品展销中心(配套社区商业中心)
8.健康植物和中药种植区
胶南琅琊台距离董家口港口很近，重点发展现代服务业和物流产业,未来应该重点发展高科技影视和旅游，山东省现代健康服务产业示范基地是现代服务业的重要组成部分。打造山东省现代健康服务产业示范基地，树立东亚亚示范健康养生社区，需要生态良好的土地资源，项目占地需要3-10平方公里左右，可以享受青岛城市综合体开发政策，还需要在土地和规划上给予相关养老政策支持。
长春中医药大学已经利用中医成果，建设了中医诊治和健康服务的基地五行宫。北京星联国际集团在基础设施和大型房地产项目上拥有成熟经验，两家联手谋划在政府支持下打造健康养生综合体项目。
在青岛胶南或者即墨滨海建立打造山东省现代健康服务产业示范基地，运用独创的成果，提高中国人生命质量，超越美国退休社区样板-太阳城的建设和管理水平。
一、 健康长寿产业和养老市场分析
健康产业的前景：
一万亿美元的产业：人类对健康的需求永无止境，健康产业可分为两种：一种是疾病产业——现有的医疗系统，但它是被动产业——只有患病了你才会成为它的客户。但，问题的关键是：没有人想成为病人。另一种是绿色保健(健康管理)产业——下一个 10 年将达到万亿美元的产业。它是主动而积极的产业——人们会心甘情愿成为它的顾客，人人都想更健康，长寿，避免疾病。
中国进入老龄化速度加快：
据民政部的数据显示，预计到2015年，我国60岁以上老年人将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增老年人口800多万，超过新增人口数量;80岁以上的高龄老人将达到2400万，约占老年人口的11.1%，年均净增高龄老人100万，增速超过我国人口老龄化速度;65岁以上空巢老年人口将超过5100万，约占老年人口的1/4。
老年人口数量,百万人(左坐标轴),占总人口比例, 百分比(右坐标轴)数据来自中国卫生部
山东省面临的情况
山东省目前有老年人口有1337.28万人，老年人口位居全国第一。到2030年，老年人口将达到3022.84万人，占全省总人口的比重为30.99%;2050年，老年人口将达到3482.18万人，占全省总人口的比重上升至39.49%。
在山东，据当地老龄部门调查测算，“十二五”时期，山东需要居家养老服务从业人员约70万人，机构养老服务从业人员约11万人。然而，目前山东专职养老服务从业人员仅有5万多人，远不能满足实际需要。养老服务机构普遍存在招工难、从业人员队伍不稳定和专业知识、技能水平偏低的问题。
为了解决山东省的老龄化问题，主动发展健康产业，以“生命加油站 健康储蓄所”的理念，谋划建设健康养生城，与美国太阳城展开友好的竞争，以中华文化和养老理念建设健康长寿综合体，琅琊台是胶南乃至山东省生态环境最好的区域，正在谋划发展高端服务业，因此，建设青岛琅琊台健康养生城综合体，打造山东省现代健康服务产业示范基地，这是一个具有可操作性的策划方案。
二、 青岛琅琊台健康养生城项目定位
必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生……努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。
——胡锦涛在中国共产党第十七次全国代表大会上的报告
以世界养老的文明成果和中医理论为指导，以高品位的文化氛围建设健康养生综合体 企业和大学联手打造山东省健康养生示范城。
服务对象：已经退休的国内外中高收入老人(领导、企业家、艺术家、科学家、国外友人和普通百姓)、残疾人和无人照看的老人
以中医结合西医服务老人身体健康， 以文化陶冶老年心灵， 以奉献社会为己任 ，体现老年人的人生价值
立足青岛市场，重点开拓山东省市场和华北市场，同时稳步开拓东北亚国际市场。
意义：
山东省层面 发展山东省健康产业 破解老龄化社会难题，在老有所养的问题上打造超越美国养老社区太阳城的样板
青岛市层面 在滨海旅游城市基础上打造青岛健康城市，利用科技人才优势，做全省健康产业的龙头
胶南层面 建立健康服务业积聚区，发挥琅琊台生态优势，在全省范围树立现代健康服务产业示范基地，成为东北亚健康养生论坛举办地，建设东北亚健康养生社区样板。
胶南收益：通过健康城带动周边土地升值，获得土地出让收益。通过中医和健康养生产品出口销售等获得税收，带动山东省健康服务产业发展。
运作模式：
Ø 胶南市政府规划牵头，先策划后规划，以一级土地开发作为盈利模式。建议胶南市联合金融机构提前收储2平方公里土地，统筹健康城开发。
Ø 鼓励企业和大学联合参与健康城市开发，政府负责基础设施和500张床位养老院等公益部分投资。
Ø 以胶南市牵头成立长春健康养生城管理委员会，开放阶段统筹整个健康城建设，健康养生城建成后，负责养老社区管理，吸收企业和大学参加，形成完整的老龄化社会服务体系和运作模式。
Ø 长春中医药大学负责500张床位甲级医院立项和筹集资金，负责参与指导中华养生馆和职业护理中心的师资力量。
Ø 北京养老集团负责投资部分养老公寓建设，负责投资建设中华养生馆以及养老度假酒店以及1000张床位的养老院四星级别建设。配合政府搞好招商和公园建设。
健康城运营思路：
Ø 健康城建成后，重点服务入住健康城的居民同时，利用健康城平台对社会上的老人提供部分康复医疗和健康养生服务，协调组织各种俱乐部活动，培训健康理疗和中医养生人才。
项目内容和规模
项目内容
1.以老年病研究和康复为主的甲级医院(床位300张以上)和老年病研究院
2.含1000张床位的示范性养老院(四星标准)，500张床位的公益性养老院，老人护理职业学校
3.老年大学与老年义工
4.关东书画院 儒家道家文化等
5.养老联排别墅和公寓(五星标准)
6.临河长寿主题湿地公园和度假酒店以及体育休闲中心，体育休闲中心(网球、羽毛球、保龄球、乒乓球各类体育设施，可同时容纳600人的康复锻炼大厅，周边能够形成10公里的自行车及林间散步道10公里的自行车及林间散步道。
7.山东省中医文化和健康产品展销中心(配套社区商业中心)
8.健康植物和中药种植区
养老设施具有如下的具体功能：
(1)国际幸福安养社区
(2)长寿滨海主题公园 结合滨海湿地公园一起建设，将长寿文化和海洋生态文化和中医文化相互结合
(3)综合医疗康复保健
(4)老年商贸旅购物
(5)教育科研
(6)养生会议
(7)老年养生
(8)老年休闲
(9)老年健身
(10)度假交换
健康养生的部分紧密内容集成为建筑综合体：
度假酒店、养生公寓、健康养生产品展示与零售中心、办公楼、中华养生馆
初期占地规模2平方公里 未来考虑10平方公里
计划投资
湿地公园(度假酒店单独计算)不计入容积率，综合容积率1.5,建筑面积150万平方米 近期规划50万平方米 五年内 十年内发展100万平方米规模
项目土地一级开发投资估算包含医院2亿元和公园以及道路水电等七通基础设施投资8亿元，其中滨海湿地主题公园投资2亿元，预计可出让土地为1500亩，按照三年内100万元每亩出让500亩，未来六年平均200万元/亩出让，土地收入预计为5亿元+20亿元=25亿元。土地一级开发收益预计为15亿元。
建议滨海湿地公园等引入企业参与土地一级开发，今后给予土地等作为补偿。
项目二级开发：
健康城建设总投资60亿元 计划在五年内投资20亿元共同投资。
宏达集团和长春中医药大学联合数家星联国际集团共同投资打造
选址要求
1.未来交通便利，基础设施能够有效衔接。
2.生态环境优美，建议在胶南市伊通河边选址。
3.占地2平方公里左右，有发展空间。
三、同类项目借鉴
厦门建发健康养生城项目位于风景优美的厦门东部五缘湾片区;
Ø 项目东临金山大道，西至规划中的仙湖路，南面仙岳路，北达内弯路;
Ø 项目占地超过50万㎡;
Ø 项目斜对面为万达广场，湿地公园、五缘湾酒店近在咫尺。
厦门建发健康养生城
厦门健康城运作模式：
厦门政府进行土地一级开发，负责五缘湾湿地公园建设和七通一平开发工作，企业负责健康城二级开发，对于医院采用划拨土地方式，建成医院的投资5亿元，用健康城的土地进行变相补偿。
长庚养生文化村
1、项目简介
长庚养生文化村位于桃园县龟山乡，紧邻林口长庚医院，由台塑集团兴建，号称是台湾最大的银发住宅小区。养生村占地34公顷，其中有一半作为绿地、医院、多功能活动中心、公园等，活动空间相当宽广，约可容纳4000户入住。
2、创办理念
1. 是积极的经营生活，而不是被动的接受养护。
2. 协助年长者过独立自主的尊严生活。
3. 提供医学中心级的健康监护和卫教指导、预防保健。
4. 有可帮助高龄者提升生理与心理适应的规划方案。
5. 建立连续性照护体系，让年长者无后顾之忧。
6. 是一个可再学习、再发展，并可达成心愿和做出贡献的场所。
7. 与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合。
8. 是一个年长者学术研究的中心。
9. 退休人员可负担的费用。
每个人在其多元丰富的人生过程中，都会累积许多有用的经验，而且各自拥有不同之专长，由此而构成了宝贵的文化，可以奉献于社会大众。基此有此深长意义所在，以及为了实践“老吾老，以及人之老”的理想，提出养生文化村观念，并且规划设计出一个让年长者依然可以过着多彩多姿，而且自在又有尊严的生活环境。
3、规划特色
1)宽阔幽雅的养生环境
享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道。远离尘嚣烦扰，沉浸在大自然中。提供最佳的健康养生环境。
2)全方位的照护规划
为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，让居住者有家的感觉，享受家庭、社会与亲情的温暖关怀。
3)养生文化代代相传
塑造多元养生文化，丰富退休生活价值;规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际;提供文化传承的发展机会，贡献智慧薪火相传。
4)住得好、付得起
4、居家规划介绍
(1)银发族最佳小区
1)完整的邻里街坊，充满人情味的银发族小区。
2)提供多种住屋坪数选择、满足不同需求的养生住宅。
(2)全区无障碍的环境设计
1)专为银发族设计的生活空间，室内户外全面无障碍。
2)全村绿化的景观设计。
(3)紧急救援服务
每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。
(4)完整的小区机能
1. 设有超商、书局、银行服务等商店区(规划中)。
2. 设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务(规划中)。
3. 设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能(规划中)。
4. 设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研习会，增进小区活力(规划中)。
5. 设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
(5)宗教活动场所规划
尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。
(6)网络化小区
每户均预留网络线路，并建构无线上网之网络环境，供住民、访客多元使用。
(7)安全的警卫门禁系统
1)二十四小时严密警卫，确保居住安全。
2)进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。
(8)便利的交通
5、健康保健
(1)规划特色
1)专职护士提供健康咨询。
2)专职社工师协助规划愉悦的健康生活。
(2)健康照护阵容
1)健康评估：定期给予长者身、心、灵、社会、环境的健康评估。
2)健康计划
1.依身体状况量身订做个人专属的养生健康计划。
2.建立个人健康数据库，并随时关心生活动态掌握健康情形。
3.照护管理计算机化，连结长庚医院医疗体系，提供完整健康照护与紧急医疗服务。
3)健康促进
1.定期安排健康检查、体适能检测及处方建议，以促进身体健康及活动力。
2.定期安排流行性疫苗注射，预防流行性感冒。
3.定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。
4)健康维护
1.小区内设置小区医院、特约门诊、复健中心，并与桃园分院、林口长庚院结合方便看病复健。
2.用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询。
5)紧急救护
1.定期举办救护训练，提高员工救护知能。
2.紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾。
6)长期照护与疗养
6、养生餐点
(1)菜单设计目的：
主要是提供质地软、易消化兼具健康、养生、均衡的少油、少盐、少糖、适量纤维素的饮食，含有足够的营养素，避免老年人营养缺乏及慢性疾病的发生，使他们能维持壮年时的精力与健康和延年益寿。
(2)菜单设计原则：
主要是根据，第一老年人生理功能的改变，第二参酌老年人每日所需要的营养素，第三参考第二次国民营养健康状况变迁调查报告，以及再把中医养生药材入菜，使整个菜单设计更完善、营养更均衡，适合老年人营养的需求。
(3)节气养生食谱：
提供一年二十四节气有关的养生食补，让老人可以吃得健康，活得很养生。
7、 多元养生休闲
2)有鉴于休闲活动的重要性为增进身心健康、培养创造力与毅力、增长人际关系、拓展生活领域、养成良好习惯，故养生文化村每日办理多元育乐活动，养生文化村住民休闲活动类型共分五大类：运动养生活动、娱乐交谊活动、艺文技艺活动、民俗节庆暨晚会活动、宗教活动。
4)研习活动
8、自然园区设计
(1)规划特色
藉由山林之气提供户外静心、亲近自然、活动交流等空间，让大自然的力量整合身、心、灵间之平衡。同时透过动手作东西，种植草花所产生的乐趣，为生活中增添意义及成就感。针对学习之乐趣及与大自然的亲近，让教学及交流活动可视天候于户外举行。另在考虑年长者的动态性活动及与亲子间的互动，设置运动场、儿童游戏场及体健设施，让年长者间、亲子间可产生更优质的互动性及体能之训练。
(2)位置及面积
(3)生态特色
1)动物生态
养生文化村户外公园占地约十五公顷以上，在动物生态部份目前有鸟类二十三种，分别为五色鸟、绣眼画眉、大卷尾、白头翁、斑颈鸠、红嘴黑鹎、黄头鹭、竹鸡等，哺乳类两种分别为赤腹松鼠及东亚家蝠，蝶类十九种，爬虫类五种，另有具生态指标意义之昆虫独角仙及锹形虫等活动栖息。
2)植物生态
植物种类目前具有二百四十一种原生种，园区植物具有五百种以上，其中乔木一百二十种以上，依四季变化分别可看见不同树种之开花、结果、红叶及新芽，并具有香气性、诱鸟性、采果性与季节颜色变化性，林荫与生态性植物树种，未来将成为多功能之生态及教学园区。
(4)自然园区分区区划
1)步道系统
· 和缓步道 / 低氧步道：铺面以高压水泥砖为主，利用此步道串联各栋及全区使步道成为环状系统，坡度控制在12.5 % 以下，可供年长者使用。动力中心至山顶工作平台间路段，则可供高尔夫球车使用以为紧急事件处理。
· 休闲步道 / 中氧级步道：铺面为刷石子，此步道所需运动量略大于和缓步道，坡度在 25 % 以下。在环山步道系统下增设另一条步道，增加动在线的趣味性与挑战性。
· 休闲步道 / 高氧级步道：铺面为顶铸石板步道，提供活动力较强且体能状况良好者使用，其间坡度变化大，利用阶梯达到高氧的活动。
2)果园区
3)野趣农园区
4)活动大草坪区
面积约 420 坪，并设有一座工作坊，提供户外教学及举办活动之使用。
其中，活动大草坪区以草坪为主的活动空间，让住户在聚会聊天时，享受大自然聚会之开阔性。
5)儿童游戏区及运动场区
分散于计划道路左右两侧，面积约 2,215 坪，设有儿童游戏场、篮球场、网球场、体健活动区等各一座，及两座槌球场供住民活动使用。并为加强亲子间的互动，将动态之球场、游戏场及体健等活动在此融合使用，以达互动之功能。
6)左侧木栈观景平台区
提供住户训练体能、耐力之步道，同时强化外围的植栽，创造观、听、动之空间特性。 木栈道总长 265 公尺，提供住民观景及春季赏樱的最佳景点，并供训练体能、耐力之场所，创造观、听、动之使用空间。
7)福德宫
9、服务收费
(1)入住资格
一、年满六十岁，配偶年龄不限。
二、通过长庚医院身体检查合格者，日常生活能自理，无法定传染病、精神疾病、失智症、癫痫控制不良或器官移植病况不稳者。
(2)收费标准
2)入住保证金：入住时预收一年住宿费作为入住保证金，于退住时无息退还。
3)膳食费：健康膳食、养生药膳等多样化餐点自由选择。
依实际消费计算(整月餐费约 4,500 元)
退休疗养之都——美国太阳城(Sun City)
功能定位：大型退休疗养城市。
项目入口
社区特点：环境氛围，适宜老人。阳光充足、气候好、适宜老年人居住;设计合理、以方便老人为第一宗旨。设施完备，档次分明。城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务;社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求;老有所乐，老有所为。社区内很多公共服务由老年志愿者担当。在这里是一种生活，一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活，充实、健康。
Ø 配套设施：126洞高尔夫球场、室内和室外游泳池、网球场、推圆盘游戏场、草地保龄球场、健身和娱乐中心、会议室、10000平方英尺的剧场、80多个俱乐部等。
对本项目的借鉴与启示：
美国太阳城的模式是以活力退休老年居住和度假为特点，以养老社区为内容的“退休疗养新城”。美国太阳城中，拥有多个球场，高尔夫是普及的群众性运动，针对老年人的退休疗养需求，打造专业老年服务和老年设施而获得巨大成功的经验，是值得借鉴的。
由于中国人体质和欧美人种的差异，以器械运动为主的模式难以满足中国人的养生需求。
本项目可以依托良好的自然生态环境，打造完善的养老、疗养配套设施，进行一定量的高端养老居住的开发，成为服务山东省、乃至东北亚地区的退休疗养新目的地。
