2012 年初潍坊高新城投公司正式邀请深圳新摩尔公司总经理杨宝民先生指导潍坊高新CBD项目，提供了现场指导6万元专家费用，在2011年6月研究的基础上，带领新摩尔骨干团队和留德城市规划与建筑设计方向李侃博士深入研究了潍坊项目。
首先高度肯定上海总体规划设计方案，总体布局合理，功能分区准确，潍坊高新城投公司做了大量准备工作，作为CBD项目核心部分，我们认为需要深化打造国内一流的生态环保型城市综合体，配备五星酒店、名品购物中心美术馆等高品味物业，顺应潍坊基本消费需求并引领潍坊高品味消费，更好服务高新技术产业发展。
一、 市场调查要点
潍坊市2000-2010年主要经济指标
高新区经济发展情况
2011年潍坊高新区财政总收入51.4亿元，增长17.9,其中地方财政收入22.7亿元，增长28.1%，完成规模以上工业总产值678亿元，利税102亿元。
主导产业：
生物医药，电子信息、电动汽车等 建议积极发展以总部经济等为特征的现代服务业，包括生产性服务业和消费类服务业。
潍坊商圈演变情况
笔者采用自西向东的方位顺序来浅析一下潍坊市中心区域的商圈现状。首先，西面的商贸区域，现在驻扎着潍坊百货大楼、世纪泰华、银座商城、乐购超市、金沙城市广场、人民街小商品城等知名商超、百货业态(V1购物广场、大润发、烟 台振华商厦正在筹备中)。由于先天的地理环境优势和历史等原因，这里自然也成为了潍坊最早形成的成熟商圈。
东部区域，现在驻扎着中百益家园、中百佳乐家(上东店)以及正在兴建的世贸中心。
在潍坊商业这个大棋盘上，潍坊本土老牌商业企业潍坊百货集团又投下了一枚“重量级”棋子——谷德广场。这枚棋子，绕开了白浪河、潍州路、新华路等潍坊传统商业集中地带，一路东行，最终落在了位于高新区的佳乐家上东店旧址，而且把佳乐家上东店也纳入囊中。
随着市行政中心的东迁，带动了城市向东发展的决心，无疑会使城市东部成为未来新兴的政治、经济、文化中心。更加表明了潍坊已经迈出了“东扩”的征程。高新区充分依托市区雄厚的科技经济资源优势，着力培植发展电子信息和生物技术四大高新技术支柱产业，为潍坊将来经济的“东迁”打下了良好的基础。另外，随着世贸中心全程竣工，届时，“豪布斯卡”这一潮流概念也将会极大地满足当前民众们对“一站式”新兴住宅理念的迫切需求。世贸中心将办公、酒店、购物、住宅等分支综合起来，形成一座真正意义的“城中城”，让鸢都民众切身体会到这里的生活场所、购物场所和办公场所共同给予的方便、快捷、惬意和美妙。
重点参考项目：
谷德广场和银座商城
谷德广场位于潍坊市高新区福寿东街4369号，总建筑面积约10万平方米，停车位1000余个。涵盖地下一层、地上五层，古德广场定位于潍坊高端时尚购物中心，是一家集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、健身、商务、生活艺术、运动等诸多元素为一体的综合性购物中心。谷德广场是在原来的家乐家上东店基础上建设的大型购物中心。
金正地产建设的银座商城购物中心项目
图6 北海路西12万平方米MALL
金正地产公司是一家证券公司，具有一定的资金实力，但是没有地产开发经验，先后投入数百万市场调查与规划前期费用。目前已经有省内百货(济南银座百货)与超市与他们联系，并且最后确定了合作关系。
总体上说，金正项目的出现对于人民广场商圈的形成具有较大推动作用。
生意不及谷德广场的原因，在潍坊竞争格局中，对业态和品牌的控制力不如中百，整个项目的设计动线和装饰档次较好,部分品牌也填补了潍坊空白，整体经营业绩还需要提升。
二、潍坊高新区CBD总体定位
潍坊东城CBD综合体+科技港
在潍坊高新CBD做高端综合体，形成县级城市进入潍坊的企业总部集聚区，今后形成公共接待平台，高端人才积聚中心，辐射全市和山东中部地区。引进银行企业分支机构，就地服务。
科技研发的概念和成分，引进某个国家级研发中心，定性没有噪声和污染的国家级实验室或高科技应用中心，例如，嵌入式软件研发中心，服务发动机、汽车电子，服务全省。
希望做好潍坊高新区中央商务区，企业希望能够正常盈利。建议总体考虑2-3平方公里作为核心商务区，重点发展总部经济、科技孵化类似清华科技园、综合体
综合体部分定位： 五星酒店+ 高档次名品购物中心+高档餐饮+美术馆和立体公园
437亩作为CBD的核心区确定物业比例 符合市场要求
437亩 容积率3.5 东侧200亩 3容积率
公共建筑和住宅各占一半，
地上建筑 105万平方米 地下21万平方米，建筑高度130米。
通过五星酒店和购物中心带动整个区域物业价值，平均提升1000元以上售价。
在实际招商过程中，如果难以达到理想效果，商业面积可以缩减到2万平方米，配套少量国际名品，以餐饮娱乐为主。
方案2 将五星酒店改成公寓。
三、项目投入产出的初步估算
地价投资437*150万元/亩= 6.55亿元
总投资计算6.55+17.1+26.3=49.95亿元 接近50亿元
通过联排别墅，多层，小高层和高层写字楼等合理布局，形成具有起伏的优美的天际线。
理论上销售总价为29.25+31.3=60.55亿元 毛利润60.55-49.85=10.6亿元
保留7万平方米购物中心和4万平方米五星酒店价值11-13亿元。
200亩重点定位城市商业 综合体
四、项目分期建设意见
五、项目工作方法
1.并行工作方法 后续重点项目要有充分的招商和设计优化时间，需要多次工作模型基础上，做成正式的沙盘模型，采用形象化思维研究。
2.公司合作和一流专家形成CBD专家组结合，形成较强的方案把控制能力。
3.采用邀标方式 选择拥有同类经验的一流单位施工，改变传统的片面低价中标，难以保证施工质量的落后模式。
六、招商目标和内容
对于进入潍坊高新区CBD的总部企业给予地方所得税优惠+员工子女教育享受优质资源。潍坊城市教育水平高于周边县城。
2. 国际名品 潍坊高新区25万人均收入在潍坊名列前茅 ，本项目配套五星酒店和名品街区以及购物中心
3. 高档百货店
4. 高档品牌餐饮
5. 大学国家重点实验室
潍坊产业基础良好，工业门类齐全，享有中国“电子城”、“动力城”、“纺织城”的美誉，现已形成以电子信息、机械装备制造、生物医药、纺织服装、海洋化工等13个支柱产业为主体的工业体系，涌现出潍柴集团、福田重工、晨鸣纸业、海化集团、得利斯食品、新郎西服、歌尔电声、中微光电子等国内相关领域的骨干企业。全市产品涵盖108大类5000多个品种，有近百种产品居全省第一，其中原盐、粘胶短丝、机制纸、内燃机、驻极体传声器等居全国第一，CPE、纯碱、硝(亚)钠、色素产量居世界之首。
潍坊高新区以2个国家级高新技术创业服务中心为引领，以省级留学人员创业园和3个院士工作站、6个博士后科研工作站为载体，以7个公共技术平台、21家企业研究院和110家市级以上企业研发中心为支撑，以3个国家级孵化器、2个省级孵化器和高端产业加速器为促进，以6个高端产业技术创新战略联盟为纽带，创新体系建设取得新进展。
和潍坊产业密切相关没有污染和噪声，例如，汽车电子方向，嵌入式软件方向，发动机类方向 潍坊高新城投公司与大学知名实验室合作，共同服务潍坊高新技术产业。
