商业地产的概念很早就有了，但近两年来，随着社会经济的发展和国家对住宅地产调控的常态化，商业地产一方面进入了发展的快车道，另一方面成为很多地产商获得喘息机会一根稻草。在住宅市场调控深化之时，某三线城市中心一高端城市综合的住宅底商最高居然可以卖到7万元/平米,而且供不应求。
一般来讲，商业地产主要有销售、出售后返租和持有经营等模式。销售是最原始也是最简单的方式，铺位卖了，业主爱干嘛干嘛。后来随着商业的发展，有些开发商将住宅群楼或商业部份划分为小铺出售，然后向业主返租回来自己经营或整体出租，一方面实现了传统的地产销售收入，另一方面，通过整体经营，有利于物业的保值增值，或者整体经营（引入知名主办商店）吸引投资者投资其住宅产品。当然这种方式，如果经营得好，也不会有什么问题，一旦经营不好，业绩不理想，还不起业主的返租租金，那么就会对商业的经营和后续发展带来极大的负面影响。从早期很多商业地产的经营情况来看这种模式存在很大问题，很典型的就是深圳龙岗的五州风情MALL，就是一个很失败的例子（对商业而言）。所以现在一些有实力的开发商开始做自己持有经营的模式。比较成功的是北京华贸中心，自持物业每月为公司带来大量现金流，同时也是市场不好时的主要利润来源。但持有经营会有一个漫长的资本回收期，这并不是每个开发商都能承担得起的。
商业地产的分类有很多，比如酒店、写字楼、专业市场、商场（含超市、百货、购物中心等业态）等。如果开发商一旦决定自持商业物业转向商业的经营管理（这是目前很多地产商在做的事），那么在做决策之前要先考虑清楚以下几个问题：
1、自己是否对商业有足够深入的了解和认识，要做好打持久战的思想准备。因为一个商场经过艰苦的筹备开业后并不意昧着就可以万事大吉了，反而是进入了寂寞长跑的开始。
商业地产是一个综合地产、商业、零售服务业等多种行业特性的综合性行业，很多地产商对此认识不足，仅凭一时的冲动或热情就进入商业，一旦遇到暂时的经营困难（这是哪个新商场开业都会碰到的问题），就会退缩甚至放弃，最终商业也没做起来。
2、在对商业有深入了解和认识的基础了，要有自己的商业模式。在这里简单地探讨一下什么是商业模式。
商业模式是指能够形成企业持续发展的核心竞争力、有别于其他企业的差异化竞争战略，即经过总结验证、企业内部可复制的赢利方式和运营模式。例如：
沃尔玛：通过大幅提高自有品牌占式、全球采购和物流配送实现天天平价。
北京新光天地：百货+购物中心。以自身百货店为主，结合餐饮、休闲、娱乐等购物中心元素，形成合力，相得益彰。新光天地的母公司新光三越自2000年台中店开始，就进行了百货公司购物中心化的尝试和转型，正是这种创新经营模式让它超越太平洋等百货巨头成为台湾百货业的第一。
万达：自有百货和影院品牌，同时与主力店建立战略合作关系，通过订单式商业地产实现快速扩张，而购物中心本身又成为拿地时与地方政府谈判的筹码。这就是万达能快速扩张的商业模式。万达本质上是在做房地产，它的购物中心并没什么出彩的地方。
凯德：本质上是在做基金投资，它讲究的是投资回报率，所以它的商业模式是：一确保出租率，只要能出租的都出租，只要有回报，其他皆可牺牲（比如形象）；二是确保客流，所以凯德的策划推广做得不错。这就是为什么凯德在自己拿地建设却不卖铺的情况下还能发展的原因。
华润：本质上是在做商业，产品线丰富，高（万象城）、中（新一城）、低（欢乐颂）购物中心，三煎齐发，占领市场，但华润不会把租金放在第一位，反而对商场的设计、规划、品牌组合、运营管理等都追求尽善尽美并敢于坚持，这使得华润的商场无论是名气还是价值都是行业中的佼佼者。
前面提到沃尔玛、新光天地是超市和百货业态的杰出代表，而万达、凯德、华润则是目前国内商业地产中的佼佼者，他们有自己独特的商业模式，也是很多地产商学习的榜样。但学习其他公司的商业模式，一定要深入了解它的商业模式的内涵而不仅是表面的东西，不然就会是画虎不成反类犬。
对一个从地产延伸至商业并自持运营的开发商来讲，商业模式是一个独有的、可在体制内复制的核心竞争力，没有这个东西，硬件再豪华、再先进，都很难获得良好的发展，毕竞商业本身的市场竞争也很激烈。
随着社会经济的发展，商业地产和商业将会进入快速发展期，也会有越来越多的人和公司投身到这个行业。我相信很多投身这个行业的人和公司都是抱有一种理想的，希望在这个行业里打拼的公司和个人，都能实现自己的理想和价值。
