传统购物中心大多都是由房地产开发商开发建设的，但因开发商本身并不具备专业的商业运营管理能力，所以早期的购物中心都是以纯租赁的方式出现，对他们来讲购物中心的运营管理就是物业管理。但纯租赁的购物中心除少数取得成功以外，其他的大多面临客流不旺、租户难求、管理乏力的困境。与此相对应的是，传统的超市、百货凭借其在商业管理方面所积累的经验和资源，正在积极地向购物中心方向扩展，较具代表性的是台湾的新光三越百货、日本的吉之岛、国内的华润等。就广东市场而言，茂业、天虹、海雅等传统百货都正在建设自己的购物中心或将原有百货店扩展为购物中心，惠州天虹已经迈出了向购物中心转型的步伐，不仅扩大了营业面积，而且增加了餐饮、娱乐等元素。
百货公司转型的购物中心与传统纯租赁购物中心相比更具优势：其本身具有的商业信誉、客户关系、高水平的营销促销管理等因素使其业绩普遍较好，招商也比较容易；以联营为主的合作模式也有利于吸引商户加盟、有利于加强商场对商户的控制和管理、有利于进行统一的营销促销活动，这些因素又反过来促进经营业绩的提升。
传统租赁型购物中心不仅面临着客流不旺、租户难求、管理乏力的困境，而且也面临着越来越激烈的市场竞争，如何突破困境、突出重围，是大家都在思考的问题。借鉴百货的经营模式和管理手段，亦即购物中心百货化，或许是条光明的出路。我们也应该看到，现在越来越多房地产商新开发的购物中心都在做自营百货，例如河北廊坊的新朝阳购物中心、惠州的港惠购物中心、东莞百花时代广场，包括万达（自有万千百货品牌）、天河城（自有天河城百货品牌）等。从这些购物中心所处的地域来看，也许购物中心百货化的模式在二三线城市更容易取得成功。
