万达广场整体项目建设耗资巨大，无论从建造规模、建造品质，还是从业态布局、招商上都符合成为一个城市中心的标准。万达广场综合体总建筑面积27.5万平方米，为南京目前最大的购物中心，经营门店包括万千百货、万达影城、沃尔玛超市、孩子王、奇乐儿儿童乐园、大玩家超乐场、大歌星ktv等13家主力店以及长达450米，拥有数百家形象店的三层室内步行街。业态、业种项目齐全，布局合理，具有一定的吸客量。其中三层室内步行街特色鲜明，市场吸引力较强，成为综合体一大卖点，兼具购物、餐饮、休闲、健身、娱乐功能，目前江东商业板块同类型步行街已难撼其领先地位。
综合体内商业项目定位中高档水平，从消费模式及业态组合来看，消费群主要以中青年及儿童为主，对于低收入群体及老年群体吸纳度偏低。本次调研为周二、三下午时分，综合体项目客流量一般，购买群体以青年男女性为主，顾客密度及提袋率较低，其中主力店万千百货、金陵国际家居较为冷清。
综合体内相关硬件设施完备，在服务细节上所下力度较大，取得了一定的效果，品牌墙的设置，指示标志的人性化，购物品牌的宣传与指引，休息座椅的设置以及各楼层基本商家位置的图形设计等，不仅方便了顾客，更达到了提升服务，创造品牌印象，扩充宣传效果的作用，使厂家、商场、顾客三方得到最大化利益。
万达广场商业板块与酒店、写字楼、住宅板块仅隔福园街，整个综合体一体性较强。建筑外立面很好的利用其广告宣传效果，知名品牌通过综合体外立面达到了很好的宣传效果。但也存在一定的问题，广场led显示屏利用效果不佳，目前大部分时间在宣传万达自有百货万千百货，招商效果一般。广场各类灯具与广场形象定位融合度不足，广场利用度不高，整体缺乏美感，标志性建筑无太大新意，绿化效果一般，效果不明显，可欣赏性与广场内商业设计相比差距较大。
总体来看，综合体项目在整体建设前期资金投入、中期招商、后期细节设置上都达到了一定的水平，其室内业态布局合理，整体设计新颖，风格独特、考究，具备现代商业的时代特征。在未来五至十年内，整体硬件设施不会落伍，在南京市场将保持一定的市场竞争力。
l 路街
万达广场由江东中路、水西门大街、燕山路与福园街环绕，江东中路、水西门大街为城市主干道（双向6车道）。商业项目分ABCD四个出入口，分布于水西门大街、江东中路与福园街。燕山路与福园街紧临苏宁睿城与万达西地住宅区。万达广场项目对于路街及交通的规划及选择具有很强的借鉴性，周围由四条道路环绕，其中，福园街设计独特，其耗资巨大的标志性设计具有很强的观赏性，同时连接了综合体住宅与商业项目。福园街主要作为人行道路，可以作为市民广场使用，为商业项目积聚了大量的人流与客流。燕山路主要为各类住宅小区到达商业项目的道路，拥堵性较低。江东中路与水西门大街为南京市城市主干道，其车辆拥堵状况较少，为万达广场提供了交通便利性。
l 交通
万达广场周边交通较为发达，除两条城市主干道分布于西、北两侧外，还有相对便捷的地铁线路与公交线路。其中地铁2号线集庆门地铁口距离广场200米距离，汽车站点包括广场东汽车站点：江东万达广场汽车站点（7、37、39、57、82、186、312、803、807）。广场北汽车站点：万达广场北门（56）。广场西汽车站点：万达广场西站（56、129）。门前车流情况较好，无车辆拥堵现象。
图2、万达广场交通情况表
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交通点位置 |
线路 |
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集庆门地铁 |
地铁二号线 |
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万达广场汽车站 |
7、37、39、57、82、186、312、803、807 |
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万达广场北门 |
56 |
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万达广场西站 |
56、129 |
目前万达广场拥有机动停车位7０0０，车位数量创下南京之最。停车场设于燕山路与福园街，燕山路南北相向各一出入口，福园街一处出入口，对于行人干扰性较小，且以燕山路为出入道路，既不影响综合体的美观也不影响顾客购物的便利性与安全性。
综合体有较完备的出租车候车区、自行车停放区。目前出租车候客较少，自行车有专人看管，停放区位于广场的东南与西北角处，但位于地上对于整个综合体商业运营形象有所影响。江东中路地下通道项目前正在运营，建成后对商业项目的发展将有一定帮助。
l 周边同类企业距离与关联度
万达城市综合体业态齐全，在同区域商业板块中，其同类竞争企业较多。其中500米内同类竞争企业有华润苏果，苏宁电器，金盛国际家居，住宅上有蓝瑟，苏宁睿城。1.5公里内有走价格优势路线的欧尚、定位低端的茂亚百货批发市场。
l 万千百货：
万千百货作为万达自有百货品牌，在综合体项目中居于主力店位置。总建筑面积4万平方米，营业面积2.2万平方米，位于南京建邺万达广场最优黄金位，地下一层，地上五层，与传统百货楼层布局有些不同，其楼层品类设计以混合型为主，打破传统布局，在市场竞争中有一定的新颖性。如负一层运动达人馆，一层国际名品馆等。商场整体设计档次较高，不输于新街口商圈的中央商场与新百。但客流量一般，以传统中式品牌的陶玉梅专柜为例，销售额仅为中央商场店的五分之一。
l 沃尔玛
作为世界连锁超市的龙头，沃尔玛超市的引进是万达决策上的一大成功举措。
l 金陵家居及国美电器
金陵家居目前客流量一般，面临的经营压力主要是金盛国际家居全产业链的优势竞争，其特色定位不明确，经营面临着一定的压力。
l 步行街及相关餐饮、娱乐、健身、休闲项目
该板块可以称为综合体项目最为成功的项目。室内步行街及其相关的餐饮、娱乐项目，在整体布局、各门店细节品质打造上形成了一定水平。
经济环境：区域内有良好的产业支持，第三产业较为发达，形成了以中高档小区为主，商贸、百货、餐饮、娱乐、休闲为辅的城市生活圈。区域内人均收入高于市平均水平，消费者购买力适中。
广场外围细节化处理：目前在建地下通道，陆上有大型的自行车停车场，对综合体整体形象有一定的影响。广场面积较大，但吸引度偏低，广场中地标性建筑特色一般，建筑偏旧。在外围环境的细节把握上应该加大力度，如草坪的美化，广场的装饰与合理开发利用等。
万达以“一座万达广场，一个城市中心”为发展思路，综合体带动周边住宅发展，吸纳大量人流、顾客流，二者互相反哺，形成住宅、商务一体化的城市中心，在多座城市取得了成功。集庆门万达广场同样以此理念为发展方向，资金流滚模式有效推动其商业、住宅的合理、有效发展。但目前集庆门万达广场发展现状，不足以形成这一规模，万达西地有大量的空置房，苏宁睿城目前在建，客观上影响了社区商业的招商运营。在综合体带动住宅与住宅带动综合体两种发展思路上，运营者更倾向于以综合体项目先行，带动住宅的发展，增加客流。万达独特的资金流滚模式可以使其有效利用这一发展模式，但从市场发展现状及政府宏观调控政策来看，住宅适当前行带动综合体发展的模式更为实际和有效。
