打造华东地区书画创作和展示交易中心
建设世界一流中国书画文化综合体
深圳市新摩尔商业管理公司
清华大学 新加坡国立大学国际商业地产运营班主讲教授杨宝民
深圳新摩尔商业管理公司副总经理宋恒明
目录
一、城市规划和产业规划
二、中国书画市场发展趋势和南京书画市场发展预测
三、项目功能定位研究
四、项目中典型文化综合体定位
1.美国同类项目借鉴—水上威尼斯主题综合体
2.江宁文化综合体定位
五、招商策略和摸底进展
摘要
南京江宁城建集团领导对江宁区杨家圩片区的整体开发和长远经营非常重视，专门邀请我国著名商业文化综合体专家杨宝民先生带领助手研究区域开发策略和产品定位。
深圳新摩尔商业管理公司非常重视江宁区杨家圩片区定位，认真调研了区域规划和产业规划，根据综合比较分析，结合江宁拥有机场和高铁车站区位特点，考虑江宁区的长远发展。我们建议江宁区杨家圩片区以300亩文化公园和河畔秦淮文化酒吧街区为起点，首先建设艺术馆(而不是普通的市民中心)，以杨家圩789地块8万平方米为旗舰，整合国内外优质文化资源和中央企业投资资源，在南京江宁区规划建设世界一流的中国书画文化综合体。
打造华东艺术品展示交易中心符合杨家圩发展现代服务业的定位，与现在文化公园建设的品味协调一致，符合区委区政府领导发展文化产业的相关讲话精神，符合南京历史文化名城的定位。
南京江宁区建设一流的中国书画文化综合体，要突出金陵中国画派的文化精神底蕴。
华东艺术品展示交易中心今后不仅要做好华东地区中高档艺术品营销工作，而且要组成进口文化艺术品专家小组，组织进口著名油画等优秀艺术作品的华东拍卖会，与荣宝斋等著名艺术经营公司合作，组建国际上重要的中国书画艺术经营公司。
华东艺术品交易中心对于南京江宁区委和区政府的重大意义：
1. 一流的中国书画文化综合体有助于快速提升江宁的城市形象，。
2. 引进洲际酒店品牌(目前洲际集团的最高品牌为洲际酒店，万豪集团的最高品牌为里兹.卡尔顿，深圳新摩尔公司配合引进)，成为南京地区的超五星酒店，配备一流文化领域的国际会议中心，具备主办典型国际会议的能力，有利于更好发挥高铁车站和机场的优势。
3. 突出的要素构成巧妙重新定义和诠释了江宁新城市精神
4. 华东艺术品交易中心增加政府税收，安排更多人员就业。
5. 有利于吸引大型中央企业参与投资，中粮、保利等大企业若有兴趣投资，争取列为江苏省重点项目。
杨宝民先生简介
电话：13823509154
担任新加坡星联国际机构董事,深圳新摩尔商业管理公司总经理，中国商业地产联盟专家委员,清华大学与新加坡国立大学合办之国际商业地产运营班客座教授,清华大学与中国商业地产联盟合办之实用商业地产总裁班客座教授，百强县长沙县委县政府科学发展顾问(长沙县位于长沙东城区，临近高铁南站和长沙黄花机场)。
主要成功案例：深圳华强北东方时代广场、青岛颐中银街商业综合体、长春站换乘中心商业规划、长春国际金融中心
2010年指导了长春经开区新城总体策划和老区现代服务业和商业规划，长沙东部CBD等项目。
2011年杨宝民先生带领新摩尔团队中标青岛交通商务区商业规划和土地一级策划重大项目。主持长春健康养老城项目总体策划和规划设计指导，同年负责青岛健康养老城总体策划工作。
2011年为青岛市论证半岛文化影视城大型文化产业项目，成为规划和策划首席专家。
一、江宁城市规划和产业规划
(一) 江宁区城市规划与土地价格分析
1.江宁城市规划
本次规划在对南京未来发展的宏观区域背景深入分析以及南京区域核心竞争力分析的基础上，创造性提出应把南京建设成为：
充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市
富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城
最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的江滨城市
城市发展布局：
本次规划调整延续现行总体规划把都市发展区作为南京城市化重点推进的地区和拉开城市发展框架的主要空间，重点在以下几个方面进行了科学调整和深化：
1、都市发展区范围稍作调整。调整后的都市发展区总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。
2、进一步优化了都市发展区空间结构。提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心、开敞式的都市发展区空间格局”。
一是强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局;
二是明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最佳人居环境城市，使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市发展区范围内延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。
(1)更加强调都市发展区内绿色开敞空间比例。规定在都市发展区内保持不小于75%的绿色开敞空间，同时林木覆盖率不小于40%。
(2)更加强调生态系统中的廊道作用。根据南京常年主导风向，结合都市发展区自然地形地貌特点，规划提出重点保护与控制的三条生态廊道：东北—西南方向：灵岩山→八卦洲→长江廊道;东南—西北方向：汤山→青龙山→紫金山廊道;云台山→牛首祖堂山→老山廊道。规划增加了大型近郊公园的思路。形成牛首-祖堂山、青龙山-汤山、栖霞山、老山、灵岩山等大型近郊公园。
(3)增加了对生态空间的硬性规定。为保证生态系统的整体性和规划实施的可操作性，本次规划明确了生态绿地的规划控制要求。对八卦洲、江心洲、生态廊道、隔离绿带、沿河和重要公路的带状绿地提出了明确的控制要求。
根据城市规划杨家圩适合发展总部商务和城市文化商贸服务业
2.江宁典型土地出让价格分析
江宁G61地块位于东山副城板块主城区内。东至现状，西至府东路，北至上元大街，南至鼓山路。总用地面积111819.5平米，实际出让面积为101086.7平米，规划为商业金融业用地、二类居住用地。
楼面地价为4634元/平方米。
备注栏显示，地块内东区须建设总建筑面积不低于3.5万平方米的五星级酒店一座，且该五星级酒店不得分割销售;东区内住宅建筑总面积不大于10万平方米;地块所建项目中须建设地上建筑面积不少于10万平方米的大型商业中心，且需整体经营，不得分割销售;
拆迁费用25亿元人民币(出让19亿元人民币)
二、中国书画市场的发展趋势和南京书画市场发展预测
1.中国书画市场的发展趋势
2009年秋季至2010年春季，中国书画拍卖市场进入有史以来最好的时期。把中国书画带进亿元时代，屡次刷新纪录，这一辉煌必将载入中国美术史册。
2010年春拍又创新高
2010年春季拍卖会一开始就呈现出大好势头。北京保利、中国嘉德、北京匡时、北京华辰率先进入拍卖季，并迅速创造佳绩。四家公司春季拍卖会成交总额高达66亿元，北京保利成交33亿元，中国嘉德成交21亿元，北京匡时成交10.8亿元，北京华辰成交2.3亿元，都较前一年有大幅提升。
四家公司的书画成交情况更是惊人，成交额高达47亿元，创造了新的成交记录。北京保利成交书画23亿元，中国嘉德成交书画14.9亿元，北京匡时成交书画7.29亿元，北京华辰成交书画1.8亿元。2010年春季，书画的成交额占成交总额的71%，比2009年的65.5%提高了5.5%。春季拍卖会四家公司有4件书画超过亿元，有7件超过5000万元。其中北京保利推出的北宋黄庭坚《砥柱铭》手卷以4.4亿元成交，创造了中国文物艺术品的世界最高价纪录;中国嘉德推出的张大千《爱痕湖》横批以1.008亿元成交，创造了近现代书画的最高价纪录。
可以这样总结，香港书画拍卖一枝独秀，上海和北京书画占领国内字画拍卖制高点，广州，杭州书画市场拥有重要影响力，南京书画市场拥有较大发展潜力 。
香港书画市场：
说到香港, 大家立刻浮现 “ 东之珠” 、购物天堂等代知词但是香港在收藏界的重要
位也许并不被大多数人知—— —它是世界四大中国玩书画市场之一 (其余三为纽约、北京和伦敦)。
张大千瑞士雪山作品拍出5264万元
随着香港书画市场的发展，一批世界顶尖拍卖公司在香港获得长足发展。
1973 年, 香港苏富比公司在香港举办首场拍卖会, 包括中国瓷器、中国书画、珠宝首饰等门类, 促成了亚洲古玩书画市场的新模式。
1987年香港苏富比春季拍卖会的《泼墨桃源图》以170万港币成交，也创出了当时中国近现代书画作品拍卖的最高纪录。从1993年中国内地逐渐形成艺术品拍卖市场，至2010年4月数据统计，张大千参拍的作品共计一万多件，成交率近61%，总成交额约29.8亿元。2009年是张大千诞辰110周年，众多拍卖行纷纷开展专场拍卖。北京匡时2009年春季《五百年来一大千——张大千绘画作品》专场拍卖总成交额为4,565.12 万元，成交率高达92.00%。而在2009年12月14日在北京匡时秋拍中，张大千的《瑞士雪山》拍出5264万元，成为张大千新的全球拍卖纪录。2010年5月经过近60轮激烈叫价，张大千作品《爱痕湖》以人民币一亿零八十万元的天价成交，这也是中国近现代书画首次突破亿元大关，同时，这一价格也创出张大千个人作品成交新纪录，成为中国近现代书画市场价格新的里程碑。
佳士得是世界艺术市场的顶尖拍卖行，2011 年佳士得全球拍卖及私人洽购的成交总额达 36 亿英镑/57亿美元。佳士得拍卖行的名字代表了精美绝伦的艺术品、无可比拟的服务和专业知识，以及蜚声国际的显赫名声。
佳士得于1766 年由詹姆士‧佳士得(James Christie)所创立，在过去几个世纪先后举办多场举足轻重的拍卖会，是珍罕独特艺术品的汇集之地。佳士得每年举行450多场拍卖，涵盖超过80个拍卖类别，包括装饰艺术品、珠宝、摄影作品、收藏精品、名酒等等，价格从 200 美元至超过1 亿美元不等。佳士得于私人洽购方面亦发展悠久，并拥有丰富及成功的经验，主要集中在战后及当代艺术、印象派及现代艺术、古典大师及珠宝类别。2011年佳士得全球私人洽购成交总额达5.02亿英镑/8.086亿美元，以英镑计算较2010年增长44% 。
佳士得在全球32个国家设有53个办事处及10个拍卖中心，包括伦敦、纽约、巴黎、日内瓦、米兰、阿姆斯特丹、迪拜、苏黎世及香港。佳士得近来亦积极拓展业务至成长性市场如俄罗斯、中国、印度及阿拉伯联合酋长国，在北京、孟买和迪拜也成功举办展览及拍卖会。
2011年5月31日，香港苏富比“梅云堂藏张大千画”专场拍卖在港举槌，全场25件拍品共拍出6.8亿港元的高价。
近年来, 香港古玩书画市场每年的成交总额屡创新高。香港在发展中国古玩书画市场上, 占尽了天时、地利、人和诸要素。尤其香港是自由商港, 没有古玩书画及资金的限制, 也没有古玩书画进出口关税, 更没有纷繁的法制约束。
随着世界范围内的中国传统文化热, 香港古玩书画市场将稳守其领导地位, 创造更多佳绩。
北京凭借首都地位，文化市场异常活跃，诞生一批重点拍卖公司。
荣宝斋概况
百年沧桑荣名为宝
历史回眸 三百年铸就大品牌
荣宝斋的前身“松竹斋”始建于1672年，1894年更名荣宝斋，迄今已有300多年的历史。1950年公私合营，“荣宝斋新记”成立。1952年荣宝斋转为国营，并以郭沫若书题墨迹“荣宝斋”为标准的商号字样。“新记”成立60多年来，尤其是改革开放以后，荣宝斋在市场经济的磨砺中逐渐转型成为集书画经营、文房用品、木版水印、装帧装裱、收藏、出版、展览、拍卖、典当、教育、培训、印刷等于一体的综合性文化企业。
左图：张大千绘《敦煌供养人》(木版水印)右图：1954年荣宝斋成功印制了清代王云的绢本山水《月夜楼阁》
1978年底，为了适应改革开放的潮流，国家决定对琉璃厂进行改造，这条写满了民族文化艺术历史的街道面临着重大的历史转机。荣宝斋的规划是在原地扩建，为确保荣宝斋扩建工程的落实，中央和北京市的领导同志都很关心，做了许多艰苦的工作，千方百计把荣宝斋扩建工程需要占地的四邻，如伦池斋、市美术公司裱画厂等统统迁到别的地方去，腾出了琉璃厂西街的半边天。改造期间，东西琉璃厂两条街统统拆为平地，大部分门市都迁往天坛公园里临时搭建的房子。1984年春，历经6年风霜的新琉璃厂文化街正式建成，荣宝斋、中国书店、宝古斋、韵古斋、庆云堂等历史老店都恢复了。琉璃厂文化街作为一个承载民族文化的整体得以重生!
上海朵云轩(集团)
上海文艺出版集团旗下的朵云轩创建于清光绪二十六年(公元1900年)，上世纪初即成为著名江南艺苑。在业内与北京荣宝斋并称为“南朵北荣”。
百余年薪火相传，新时期乘势而上，朵云轩已发展成为集文房四宝、古玩瓷杂、书画装裱、艺术拍卖、艺术会展、艺术品经纪、电子商务、木版水印、艺术培训等经营业务于一体的中华老字号企业集团，形成了极具张力的艺术品经营产业布局。营业收入和利润均位居上海艺术品经营行业首位。
2010年7月26日，坐落于徐汇区龙华地块的朵云轩艺术中心建设项目启动。中心包括数千平方米的展馆、上万平方米的艺术交易市场，将成为上海艺术新地标。
上海朵云轩正以百年老字号品牌为核心，整合多方资源，推进现代企业制度建设，全方位拓展艺术品经营市场，着力把朵云轩打造成为辐射海内外艺术品经营行业，具有综合优势的龙头企业。
企业发展足迹：
1900年7月3日，创办朵云轩。
1960年，成立上海书画社。
1992年，成立上海朵云轩艺术品拍卖公司，为大陆首家艺术品拍卖公司。
1995年，成立上海朵云轩古玩有限公司。
1996年，成立上海朵云轩文化经纪有限公司。
2005年，成立上海朵云轩电子商务公司。
2005年，成立上海朵云轩艺术学校。
2009年9月，朵云轩与上海书画出版社分立，改制组建上海朵云轩(集团)
2010年，成立上海朵云轩艺术发展有限公司
陈佩秋 芙蓉鸳鸯
公司主营中国书画、西画、碑帖、古籍版本、瓷器、玉器、文房用品、古玩杂件、珠宝首饰等中外艺术品，每年举办春秋两季艺术品拍卖会和多场艺术品拍卖交易会。
讲究质量和周到的服务，是公司拍卖会走向成功之路的两把金钥匙。公司自创办以来，全体同仁以精心组织、谨慎操作的认真态度，公平、公正、公开的职业准则和重信誉、重质量、重服务的敬业精神，为公司带来了良好的拍卖业绩，在拓展海内外市场的同时，树立了自身的形象。
北京嘉德公司成立于1993年5月，是以经营中国文物艺术品为主的综合性拍卖公司，总部设于北京。每年定期举办春季、秋季大型拍卖会，以及四期“嘉德四季”拍卖会。公司设有上海、天津、香港、台湾、日本办事处及北美办事处。
李可染《长征》(2010秋拍，1.075亿元)
2007年秋拍中，明代仇英《赤壁图》以人民币7952万元的成交价使中国绘画类作品拍卖价格首次超过千万美元级别。经中国嘉德拍出的齐白石《松柏高立图•篆书四言联》(2011年春拍，4.255亿);王羲之草书《平安帖》(2010秋拍，3.08亿);齐白石《山水册》(2011秋拍，1.94亿);王翚《唐人诗意图》(2011秋拍，1.265亿);陈栝《情韵墨花》(2010秋拍，1.137亿元人民币);李可染《长征》(2010秋拍，1.075亿元);张大千《爱痕湖》(2010春拍，1.008亿元);朱熹、张景修等的《宋名贤题徐常侍篆书之迹》(2009秋拍，成交价1.008亿元);唐代“大圣遗音”伏羲式古琴(2011春拍，1.15亿元);清乾隆钦定补刻端石兰亭图帖缂丝全卷(2004年春拍，成交价3575万元)、清乾隆粉彩开光八仙过海图盘口瓶(2006春拍，成交价5280万元)、“明黄花梨簇云纹马蹄腿六柱式架子床”(2010秋拍，4312万元);陈逸飞《山地风》(2011春拍，8165万);元抄本《两汉策要十二卷》(2011 春拍，4830万)等以及邮品钱币门类的多项珍品均创造了各项目的历史最高价。
松柏高立图•篆书四言联
上海书画市场分析
二三十年代，是近代中国文化艺术最璀璨的年代，随着展览概念和模式的普及，书画展览成为当时城市人周末的好去处。据统计，上海举行的艺术展览由1919年的12个飙升至1933年的105个。此时的艺术展览集中在繁华的商业中心南京路举行，而其中热门的展览场地包括宁波同乡会、大新百货公司和新世界酒店等。这些展览往往可展出数以百计的展品，而且展品均是用作买卖。
解放初期，大量人才和资金外流，上海自由书画市场消失。九十年代后，伴随上海浦东开发，上海书画市场逐渐繁荣，上海一批艺术经营公司在国内产生重要影响。
上海文艺出版集团旗下的朵云轩创建于清光绪二十六年(公元1900年)，上世纪初即成为著名江南艺苑。在业内与北京荣宝斋并称为“南朵北荣”。
百余年薪火相传，新时期乘势而上，朵云轩已发展成为集文房四宝、古玩瓷杂、书画装裱、艺术拍卖、艺术会展、艺术品经纪、电子商务、木版水印、艺术培训等经营业务于一体的中华老字号企业集团，形成了极具张力的艺术品经营产业布局。营业收入和利润均位居上海艺术品经营行业首位。
1960年，成立上海书画社。1992年，成立上海朵云轩艺术品拍卖公司，为大陆首家艺术品拍卖公司。
2010年7月26日，坐落于徐汇区龙华地块的朵云轩艺术中心建设项目启动。中心包括数千平方米的展馆、上万平方米的艺术交易市场，将成为上海艺术新地标。
杭州书画市场
作为一个有着深厚文化底蕴的城市，杭州的书画产业一直蓬勃发展，而且形成了一个层次分明的市场。目前，杭州有大大小小上百家画廊，5家专门经营书画拍卖的拍卖行。就连温州的一些拍卖行也将拍卖的首选地设在了杭州。统计数据显示，近年来杭州书画拍卖成交率在显著提高，其中7月10日举行的浙江一通春拍，总成交额为2705.113万元，成交率超过了90%;8月8日举行的温州汇丰书画拍卖会总成交额虽然只有883.46万元，但成交率超过了95%;8月15日举行的浙江皓翰2004夏季书画拍卖会，总成交额为2186.487万元，成交率也超过了90%。而近期的两场拍卖，不仅总成交额和成交率都有大幅度的提高，珍品的高价成交也大大提升了杭州书画拍卖市场的整体形象。这些数据显示出杭州书画拍卖市场繁荣并不是靠数量的优势显现的，其实质是买家对于市场热点的追捧。
杭州书画拍卖市场的火爆，首先反映了买家的实力。以浙江民营企业家为主的新买家不断涌现。温州一家拍卖行的负责人说，虽然不能确定人数，但的确有一批固定的温州炒家活跃在艺术品拍卖市场上。由于原先浙江的书画拍卖市场并不成熟，所以这批温州买家频频出现在北京、上海的拍卖市场上。现在随着杭州书画拍卖市场的火爆，杭州有望成为中国书画拍卖市场的又一极。
杭州书画拍卖市场的火爆，也源于新浙派画家的出色表现。所谓新浙派，在业界指20世纪50年代以来活跃在以杭州为中心的浙江画坛上的画家。前期有黄宾虹、潘天寿、陆俨少、吴?之等，后来的则是以方增先、周昌谷、卢坤峰、曾宓等。从2003年秋拍，新浙派画家开始崭露头角，像陆俨少、黄宾虹等都创出了自己的新纪录。近期，以周昌谷、卢坤峰、曾宓等为代表的二线画家尤为引人注目，如8月15日浙江皓翰举行的拍卖会上，卢坤峰的《江南春梦》以22万元成交;单尺也突破10万元。
2.南京书画市场抽样调研
夫子庙书画市场声誉败坏，缺乏有效管理，成为假画的泛滥之地。南京非常缺乏类似北京798这样影响力大的艺术展示和交易区。
江苏是中国书画艺术重镇，江苏省国画院、南京国画院、江苏省美术馆、南京艺术学院、南京师范大学美术系、江苏画刊等文化资源丰富。南京大学和东南大学也成立了美术教育机构，聘请著名艺术家担任领导。
傅抱石大师是带动江苏中国画产生重大国际影响的标志性画家和美术教育家。
傅抱石(1904～1965)，汉族，江西省新余县人。我国著名画家，国画大师。“新山水画”代表画家。原名长生、瑞麟，号抱石斋主人。1952年任南京师范学院美术系教授。1957年任江苏省中国画院院长。
江苏画家董欣宾、于启平、常进、余乐乐是早期主力画家，他们的作品极具竞争力。
南京缺乏正统老牌的传随同文物字画古玩的经营重镇
百年老店十竹斋水染恢复经营多年，几经惨淡，终无起色，和北京的荣宝斋、上海的朵云轩已经不可同日而语：聚宝斋、多宝斋、南京画店所面临的命运也相差无几。
现有书画交易场所存在缺陷如下：第一，公信力不够，出现假画很难赔偿。第二，现有的书画交易缺少金融保险部门的针对性服务。第三，缺少书画知识普及宣传和交易集中的场所，无法满足逐渐高涨的书画投资需求。
市场自2009年8月22日开业以来，先后与《南京日报》《扬子晚报》《现代快报》《大江南收藏》等媒体成功举办“国庆古玩节”、“民间收藏节”、“换客节”、“景泰蓝精品展”、“万邦拍卖展”、“中国画学术展”、“红木珍藏展”等各类大型文化活动30余次。活动期间客商云集，交易火爆，受到业界的广泛关注，极大地增强了南京在国内艺术收藏行业内的影响力。
通过两个古玩市场的考察，发现假货较多，缺乏有效管理，朝天宫古玩市场周边环境太差。南京作为六朝古都，应该建设华东书画和古玩中高档品牌会聚的综合体，实现文化产业有形市场的升级。
南京博物院是中国最早创建的博物馆之一，是一座大型综合性的省级历史与艺术类博物馆，前身是1933年蔡元培等倡建的国立中央博物院筹备处，1950年更名为南京博物院，位于南京城东中山门内中山东路321号，占地约13万平方米。1933年，由我国近代民主革命家、教育家，时任国主中央研究院院长的蔡元培先生倡议创建的国主中央博物院筹备处落成。蔡先生亲自兼任第一届理事会理事长。
唐明皇幸蜀图(南京博物院藏品)
南京大学图书馆、中国第二历史档案馆、南京图书馆和古籍部都藏有大量的文物艺术品，只是作为故纸堆束之高阁。
南京文化艺术产权交易所有限公司
南京文交所落户于栖霞区南京紫东国际创意园，是依托江苏省文化资源，集文化产权交易、文化投融资服务、文化企业孵化、文化产业信息发布为一体的专业化综合性服务平台。由国影投资基金、国信国际担保有限公司、北京兰亭风文化传播有限公司、南京八城科技有限公司共同组建。
南京文交所与信托、保险、银行、租赁、担保和基金等机构合作，对市场中拥有渠道价值和市场份额的机构进行辅导，将下游与上游产业结合，利用文交所的职能，协助企业实现发展的目的，业务涉及电影制作、发行，文化艺术品投资、文化旅游、文化景区建设，文化贸易、版权运营、网络新媒体、数字技术、院线投资、私募基金和文化企业贷款担保等服务。透过数字技术实现文化产品和服务的传播，利用金融资源与文化市场有效链接，透过文交所集成化的运营体系，推动文化产品交易、企业改制、资产重组、融资并购、创意成果转化，探索建立文化产业多层次资本市场和金融服务体系。
南京文交所得到当地政府和文化行业众多机构的认同与支持，目前正在进行文化艺术类产品和数字版权产品的设计，近日将在南京文交所挂牌推出市场。
江苏首个文交所网站——南京文交所已经于2011年上线，根据其交易规则，未来将实行T+0交易，每份份额1元，最小交易单位100份，涨跌幅限制10%。南京文交所只对会员开放，所有产品将由发售机构对设立财产权信托的文化艺术产权权益份额进行发售。该所相关负责人透露，除了艺术品之外，南京文交所还将涉足数字电影电视版权投资和文化企业股权投资，这是目前国内文交所从未涉及的领域。南京文交所8月底宣告挂牌成立后，日前该交易所网站已经上线，成为江苏首个文化艺术品交易所。昨天，南京文交所的相关负责人向记者表示，目前南京文交所还处在会员和产品征集阶段。
艺术品份额化是文交所的传统项目，有了天津、郑州等地文交所的经验和教训，南京文交所可以少走很多弯路。“南京文交所只是一个平台，艺术品基本上是通过信托发布，对每一个上市产品都有严格的审核和鉴定，对其估价也会更加保守，”上述负责人表示。记者从交易所网站发布的相关规则中了解到，发售申请人指符合交易所资质要求的信托公司，发售申请人根据文化产权所有权人的委托，将文化产权所有权人合法所有的文化艺术产权设立财产权信托，然后在交易所进行发售。
该负责人表示，在融入了信托公司后，如果投资者希望在不抛售份额的情况下进行融资，可以进行质押。
此外，我们了解到，南京文交所还引入了担保公司，应该说有所创新。
南京文交所作为交易中心，缺乏五星酒店和画家创作基地等系统的配套，因此，今后可以考虑利用南京文交所平台，高起点筹办华东书画艺术品实体交易中心，更加专业化和功能聚集。
江苏经济发达，人均收入高，中高收入人群对艺术品投资感兴趣、有较好的经济和文化基础，但是鱼龙混杂，普遍害怕上当受骗。从发展趋势看南京地区发展艺术品市场和创作基地应该有发展前景的。
经营中国书画展示和交易，需要三年以上的培育周期，不同于一般意义上的商业地产开发，特别忌讳急功近利式的普通地产开发。
三、项目功能定位研究
区域分析：
秦淮河餐饮酒吧街区需要高起点规划，不仅具备餐饮和酒吧功能，而且要注重生态环保和文化品位。秦淮河餐饮酒吧街不仅要服务市民，而且要为艺术交流创造适宜的场所。
项目功能定位：南京的中国书画艺术展示和交易中心 华东地区的798
世界一流的文化产业综合体，五星酒店、书画交易中心、画廊、美术馆等，书画艺术家创作基地。
四、项目中典型文化综合体定位
1.美国同类作品借鉴----水城威尼斯文化主题综合体
威尼斯人酒店综合体项目原址是金沙大酒店，对面是拉斯维加斯著名的金银岛主题酒店和赌场。从1989年到1991年，拉斯韦加斯金沙集团(Las Vegas Sands)董事长谢尔德.阿德尔森(Sheldon G.Adelson)建设了金沙会展中心，利用他举办世界计算机展览会的丰富经验，他要把展览会相关利润都挖掘到自己的水池中。
谢尔德.阿德尔森提前请来设计公司和财务公司，计算出来整个威尼斯城市综合体造价为15亿美元，提前做好融资工作。
谢尔德.阿德尔森将Comdex展览会卖给软饮孙正义，筹得8.6亿美元。抵押自己的住宅和所有财产，筹得其余的6.4亿元美元。
1996年开始兴建威尼斯人主题酒店、赌场和购物中心，谢尔德.阿德尔森要求建筑公司两年内完成工程。1999在车库上修建塔楼，增加16亿美元投资，总投资达到31亿美元。
威尼斯人城市商业综合体由主题五星级酒店、购物中心、赌场组成，位于拉斯维加斯黄金地段。
主要盈利点：赌场收入，拉斯维加斯威尼斯人赌场每个小时收入大约50万美元。
次要盈利点：酒店与餐饮收入; 第三盈利点:购物中心收入。
威尼斯运河的岗朵拉游船
威尼斯人大酒店入住率高达97%，平均房价225美元。威尼斯人综合体首先通过主题酒店吸引大量游客入驻，让游客在内部威尼斯人主题环境中体验到购物中心的特色，通过延长顾客停留时间，让顾客产生更多购物行为，购物收入在逐步上升。
2.江宁项目定位
建议三块地作为整个综合体来规划设计，占地面积累计83980平方米，换算126亩，建筑 20.5万平方米，建议将地块8容积率调整到5.0，或者7,8两块地容积率均衡提高,建筑面积达到13万平方米，调高三块地建筑总面积达到24万平方米。
建议作为南京乃至华东地区最重要的艺术品展示和交易中心来打造，突出文化产业集聚区概念。综合体项目不仅具有展示和交易功能，而且要具备南京地域文化特色，突出中华文化的魅力。
可以销售物业
223060万元销售额—130800万元=92260万元
在目前市场低迷的形势下，项目能够承受的起步地价为4亿元，楼面地价为1666元/平方米，每亩地价为317万元。实际拍卖争取价格为地价7亿元，楼面地价为2916元/平方米。
每亩地价为555.5万元 。最高拍卖楼面地价为3844元/平方米，每亩732万元。鉴于目前房价正在回暖，我们预测2013年秋季南京房价会达到理想状态，因此，目前拿地是最佳时机。
由于房价的不断波动，今后需要根据实际房价变化对相应地价进行重新估算。
五、招商策略与招商进展
1.中国保利集团 拥有较好艺术资源，拥有拍卖公司和大剧院经营公司
2. 中粮集团 具有开发大悦城系列购物中心和综合体的成熟经验
3. 浙江商会银泰集团 具有经营银泰百货和综合体开发的成熟经验
4.厦门建发集团
拥有类似文化综合体开发经验的企业或者联合组建，吸收荣宝斋和南京相关报业集团等著名企业参加艺术经营公司参与组建文化经营公司负责物业管理和营销管理，坚决杜绝假画。
酒店品牌招商：
六、土地推广策略
建议先做好杨家圩总体策划和城市设计
尔后通过形象宣传和定向宣传初步筛选潜在投资商
举办南京湿地公园和文化综合体高峰论坛和区域形象推广等活动
投资商接待和初步洽谈
土地出让前法律评估
附录
建议300亩文化公园的市民中心作为美术馆或者艺术馆定位，营造高雅宁静的氛围，有利于杨家圩片区总体形象的提升。
小龙湾大桥打破了片区的宁静，分割了地块，建议美化大桥，做好亮化工程。
