杨宝民
清华大学城市商业综合体课程主讲专家
第一财经日报报道百余综合体“挤爆”成都 空置率创新高，新开业的多数项目根本没有人气，我们认为每家发展商董事会都需要认真思考如下问题：
第一 自己的综合体项目产品定位正确吗？是否在不适合的地段做了大型商场或者购物中心？解决策略：适合做零售的地段，聘请优秀的商业零售顾问公司和专门人才进行招商和运营。不适合零售的，对裙楼功能进行转型，改成有实际需求的物业，例如，美食，办公或者是其它功能。对于办公面积过大的,未来五年没有实际需求的，设法改造成为SOHO。
第二 项目投入产出在残酷的市场面前，当初的投入产出估算是否偏差太大？
放弃不切实际的幻想，如果资金充足，继续租赁运营。如果资金不足，及时寻找买家，整体出让，收回投资。
第三 是否有专业的运营管理团队？自己的房地产开发人才是难以做商业运营的？解决策略：放弃让房地产和物业管理团队做商业运营团队的外行做法，聘请优秀商业地产开发和运营专家诊断，避免在激烈市场竞争中因为外行被淘汰出局，避免项目烂尾的结局。没有运营经验，盲目自信的发展商只能通过市场规律淘汰出市场。
第四 对成都北部新城的综合体项目，建议放慢开发进度，延长前期策划和建筑设计以及销售摸底和招商摸底的时间，准备充分后上马。
作者在7月上旬连续十天指导了三个重庆项目，大多数项目商业规划和建筑设计脱节，产品定位脱离实际，对自身实力和经验盲目乐观，陷入危机后一筹莫展。
在综合体专家审查下，很多城市综合体的项目明显的缺陷都可以在施工前发现和纠正，避免施工后造成过大损失。优秀综合体专家现场指导一般收费在6-10万元，通过把关产品定位、规划设计和商业规划，一般可以寻找到适宜的赢利模式。
