深圳新摩尔商业管理有限公司
杨宝民
自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮，开始在洛阳这片古老的土地上展开，王府井、万达、沃尔玛、家乐福、正大、建业、升龙等国内外商业巨头相继相中洛阳，在洛阳落地生根，预示洛阳商业发展的良好空间，同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇，但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。
从人均商业体量分析，洛阳中高档商业地产已经进入过量开发阶段，已经建成开业的万达广场面积为11万平方米。即将开业的建业凯旋广场引进大商百货等，商业面积达到15万平方米以上;升龙广场将在王城公园边上建设35万平方米以上大型购物中心和商业街区以及五星酒店等。
洛阳正大广场将在洛阳新区建设13万平方米的正大广场购物中心，未来三年内洛阳将增加40万平方米以上零售面积，洛阳商业地产新项目将经受残酷的考验，不能用简单的主观方法进行商业定位。
应北京开拓者基金公司等邀请，2012年深圳新摩尔商业管理公司进入洛阳市场，帮助洛阳大型商业地产项目进行高水平定位与招商运营，商铺销售代理服务。
杨宝民先生带领新摩尔公司骨干，对洛阳商圈和商业地产项目进行实地调研，系统研究洛阳城市规划和洛阳商业地产的发展趋势。
一、洛阳商业地产发展概况：
1、城市规划和宏观基本情况：
中心城区总体规划
洛阳城市性质：
国家级历史文化名城，河南省副中心城市，著名旅游城市。
城市主要职能：
国家历史文化名城，
河南省副中心城市，
重要的装备制造业、原材料、能源生产基地，著名旅游城市，科研开发基地，中西部区域物流枢纽。
城市规模
中心城区城市人口规模：至2010年，中心城区城市人口205万人，其中暂住人口46万人;至2020年，中心城区城市人口300万人，其中暂住人口82万人。
自2004年以来，洛阳的商业地产开发如火如荼，大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起，宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出，王府井、丹尼斯、沃尔玛、家乐福、永辉、家世界等国内外商业巨头先后进驻，对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击，就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代，与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。
诸多知名商业巨头进入洛阳，说明洛阳的商业具备良好的发展潜力，在未来有较大的发展空间。洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业中心城市，洛阳商业一直就辐射豫西地区，政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位，使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。
新商业项目进入洛阳，对洛阳传统商业业态造成强烈冲击，洛阳市百货大楼，这个洛阳商业昔日繁荣的代表，经营惨淡，被迫与南京中央百货重组，重组后依旧重新不足;涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等，也不得不进行业态调整与寻求重组机会。不仅是他们自身管理的问题，更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内，洛阳商业地产在经历了无序发展之后，必须经历的阵痛，同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。在外来商业巨头的冲击下，洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道，继续帝都的繁荣。
2、洛阳商业整体格局：
洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群，市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。
(1)、专业市场群：
(2)、中州路商业中轴线：
中州路贯穿洛阳东西，是重要的交通主轴线，分布了洛阳最重要的商业中心，如老城的南、北大街，西工百货楼商业中心、王府井商业中心，涧西的上海市场、广州市场以及诸多的知名品牌专业店等，以百货购物、餐饮及娱乐服务为主，是洛阳市中心最繁华、商业氛围最浓郁、商业中心最集中的主干道。
3、洛阳商业供应、销售分析：
(以上数据依据洛阳房产管理局公布数据整理得出)
自2003年以来，洛阳商业投放量逐年增大，2005年是2003年的3倍，在2005年四季度，有62个项目产生了商铺销售，约占到整个房地产项目的80%，商铺是遍地开花。
在2004年，商铺销售销售量达到了前所未有的高峰，到了2005年，销售量出现了下滑，比2004年减少3.9万平方米，下滑了18%。仅这三年商铺空置量达到了约50万平方米，占到总投放量的52.5%。2006年1月至10月份非商业销售面积约11万平方米(本数据还包含有部分写字楼、产权式酒店等项目的销售面积)，预计2006年商业销售面积在2005年销售的基础上，出现大幅度的下滑。
2003—2005年商铺供应量近100万平方米，再加上2003年以前的供应量，预计自2000年以来，商铺供应量在120万平方米以上，按洛阳市区人口计算，新增商业面积基本达到人均1平方米，按照发达国家城市人均商业面积计算标准，人均GDP在3000美元以下城市，人均商业面积在1—1.2平方米较为适合，按此标准如果仅仅从商业面积上计算，洛阳商业供应已趋于饱和。商业面积供应过剩，不仅给销售造成了很大的压力，同时在招商方面面临的难度也很大，商户的选择余地大了很多，各项目在招商方面竞争激烈，引发租金逐年下降。
供应量大，是商业无序开发的结果。诸多的大型底商项目面临招商困难局面。供应量大，并不等于没有市场，并不等于商业前景一片暗淡。在洛阳商业项目中，依然有不少的项目在招商与销售均取得了良好的业绩。现阶段在洛阳商业地产市场，只要抓住机遇，定位准确，商业发展面临的空间是比较大的。
2006年以后洛阳商铺供应量
目前洛阳住宅售价较高的是建业的世纪华阳项目，毛坯价格7400元。
主力户型：180-280平米
整体规划建设6栋32层高层，180—280㎡纯大户型，双套房设计，百变空间，全明设计，南北双景观，1梯1户格局，打造洛阳专属7星级豪华居住新空间。
中心城区附近的联排别墅价格1.5万元/平方米，独立别墅3万元/平方米以上。
5、洛阳商业发展前景：
以上数据显示：
①、GDP总量升幅稳定全社会经济总体运行良好;
②、城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快，显示经济的发展活力逐步趋强，投资拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑。
③、人均可支配收入、生活性消费支出持续性增长，购买能力增强。
持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是为商业提供健康发展的基础。
(2)、“十一五”规划总结与十二五规划发展：
洛阳“十一五”计划发展目标：工业强市、旅游强市，GDP、财政收入均翻一倍，城市人口达到260万。在2010年GDP突破2000亿大关，城市人口几乎在现有的基础上实现翻一倍，城市经济、人口、规模与2006年的郑州基本相当，经济持续快速增长，城市规模迅速扩张，新增人口带来的商业消费需求，蕴藏商业发展很大的机会。
洛阳的目标是将洛阳打造成为中西部最具商业潜力的城市，成为中西部的中心商业城市，在政策扶持下，洛阳城市辐射力、影响力将得到更大提升，商业发展将大有可为。
通过十一五规划洛阳城区人口达到180万人左右。
洛阳十二五规划主要指标
遵循在中原经济区中“努力当好一个示范、突出打造两个品牌(老工业基地振兴和河洛文化传承)”的发展思路，明确洛阳的城市定位，即通过五年的努力，把洛阳打造成为国际文化旅游名城、中原经济区“三化”协调发展示范市和重要经济增长板块、生态良好的宜居山水城市、特色明显的新型工业化城市和河南省副中心城市。
■总体布局
将“一中心五组团四支撑”作为洛阳“十二五”发展的总体布局，实现中心城市和县(市)区统筹发展、集聚发展。。“十二五”末，城镇人口达到370万人，城镇化率达到52%。
■基本路径
产业兴市、创新活市、精神立市、依法治市。
■发展目标
总体目标是“福民强市”。到2015年，我市地区生产总值达4650亿元，年均增长12%;人均生产总值达65500元;固定资产投资达10000亿元;地方财政一般预算收入达284亿元;城镇化率达52%;城镇居民人均可支配收入达28400元，农村居民人均纯收入达9150元。
6、洛阳商业发展机遇：
在洛阳良好的宏观经济背景下，洛阳商业发展迎来了很好的发展机遇。
(1)、城市扩张发展、旧城改造带来的商业机会：
城市的快速发展，新城区房地产快速启动，居住人口聚集，汇集了很大商业需求。如洛阳新区的发展，规划50万人口，50万人口带来的商业配套消费需求，新的商业中心呼之欲出。衍生了宝龙城市广场、秀谷尚街、帝都0379等商业项目;南昌路房地产板块聚集了中高收入人群，丹尼斯先开量贩店汇集人流，后开百货店，其商业氛围经过培育，一个新的商业中心开始崛起。
传统市中心商业繁华地段的旧城改造，也新增了很大的商业需求机会，如珠江路、北大街商业街的形成与成熟，与旧城改造紧密相关。
(2)、市中心传统商业中心改造升级带来的商业机会：
洛阳商业地产起步较晚，本土具备实力的商业企业比较少，传统的商业规模、商品、服务等不能再满足由于城市经济发展、个人财富增长带来的更高消费需求。传统的商业中心由于经营理念等综合因素原因，在商业管理升级、对新经济条件下服务人群的消费心理变化把握欠缺等方面因素，带来了商业升级换代面临的商业需求，同时由于旧城改造，也带来了新兴商业发展的机会。如王府井百货的进入，一定程度上填补了洛阳中高档百货业缺乏的市场空白点，与周边的商业体共同形成了王府井商业中心，城市中心新商圈迅速崛起，取得了相当大的成功。
(3)、专业市场升级改造带来的商业机会：
很多的专业市场是在一定历史条件下，自发生成或政府扶持形成，很多专业市场形成时间较久，老的建筑形态，以及市场发展经历长时间的发展，不能适应新经济条件下对市场的经营的要求，存在升级改造的需求。如宝龙城市广场就是立足于关林市场升级改造以及新区的城市发展。其他许多城市很多传统的专业市场都经历了升级改造，洛阳专业市场同样也面临这样的商业机会。
(4)、社区商业中心发展带来的商业机遇：
社区商业功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置。社区商业中心一直被诸多的开发商所忽视，目前洛阳社区商业设施不足，网点布局不合理，服务功能单一的状况，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。商务部于2005年5月发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，商业网点规划新条例估计于明年出台，在大型购物中心发展较为成熟的时候，社区商业中心将成为下一个商业发展的热点。
每一个城市的商业发展，给商业投资带来了很多的机会，同时也充满了风险，商业地产高投资高回报的特性，使无数开发商进入到这个行业，同时在国家一系列对于住宅市场调控的背景下，更多的开发商进入了商业地产开发的行列，特别是像洛阳这样的二三线城市。商业地产是香饽饽，也有可能是烫手的山芋，抓住机遇，分析项目，分析出适合自己的商业定位，项目成功的可能性才能更大。
二、洛阳商业格局分析：
在洛阳中心城区老城、西工、涧西分别形成了相对独立商业中心，市级跨区域的商业中心现阶段尚未形成。其中西工区位居洛阳城市中心，对洛阳其他各区均形成了较大的辐射能力，洛阳对西工的发展目标也是将西工打造成为洛阳的商贸、物流中心，从西工在洛阳的地理位置、商贸业发展趋势、西工现有的商业形态及发展趋势看，西工最具备发展成为洛阳市级商业中心的条件。
(一) 、老城区商业格局：
老城区在洛阳的历史最悠久，洛阳几千年文化、发展就是从老城开始的，南大街、东大街、西大街依然是青石板路，路两旁都是明清时代建筑风格的沿街低层铺面，几乎每个店面都挂出布幌，布幌飘摇五彩斑斓，如同回到大唐盛世中，感受商业的繁华与城市的繁荣。
目前老城区重要的商业项目有，亚威金城北大街、八角楼金街。这些商业项目将相继投入使用，丰富老城的商业业态，一方面丰富老城商业中心百货类商品品种、档次，另一方面弥补老城区商业中心一直存在的商品销售为主，而餐饮、娱乐等服务性质商业业态档次较低、较单一的局面，将进一步加强老城区商业中心的地位。
(二)、西工区商业格局：
西工区以前是洛阳市级商业中心，洛阳唯一的大型百货商场百货楼就在西工，并形成了以百货楼为核心的百货楼商业圈。自2005以来，王府井百货进驻纱厂路，带动周边餐饮、娱乐、休闲业态的迅速发展，形成的王府井商业中心，与百货楼核心商业区相距约1000米，两大商业中心核心商圈与次级商圈绝大部分形成重叠，新型商业中心的崛起对传统商业中心形成激烈竞争，给予百货楼商业中心非常大的压力。
现阶段王府井商业中心已经形成了以王府井百货、新都汇步行街、家乐福超市、王府井超市为代表的百货、超市购物商业，以及奥斯卡影城、时代广场、纱厂南路餐饮、休闲娱乐等提供服务的商业中心，经营产品覆盖日用百货、中高档商品以及餐饮娱乐服务等，依据现有业态分布，商业中心已经基本成熟。
百货楼商业中心在百货楼与南京中央百货重组后，形成了以中央百货为核心，网通、移动等通讯产品服务相辅的商业中心，其中餐饮以小街的小吃为主，娱乐性质的商业较为缺乏，待国际商街运营后，此种局面有待改观。
洛阳王府井百货化妆品 龙头品牌雅丝兰黛
2010年，王府井百货一楼“同仁堂”药店让位珠宝专柜，转入负一楼经营，随后又对东区整体经营面积扩容，增加了1万多平方米。8月份，又对顶层的餐饮区进行升级改造，过去一排溜油腻烟熏的各地特色小吃不见了，取而代之的是酒店式“重庆小天鹅火锅”和商务套餐……斥资4000万元扩容改造后的洛阳王府井百货，总经营面积达到4.5万平方米。
王府井百货在形象塑造中不断追求完美与创造性，现拥有会员19万人，占城市人口(非农)的16%，占市区住户的38%。
2009年销售额6.2亿元，至2010年底累计销售16.3亿元。
— 2011年十一洛阳王府井百货8天销售2700多万元，其中单日最高销售额922万元，成为洛阳商界一大标杆。2011年是洛阳王府井百货装修升级后的第一个完整年，更是经营业绩再度刷新的突破之年，全年销售额突破9亿元，创出历史新高。
— 王府井百货进驻洛阳6年多来，其累计销售额达30多亿元，年增长率超30%;2010年“平安夜”，洛阳王府井百货实现销售收入1051万元，再创开业日销新高。
中心商圈附近的重大商业地产项目：
新都汇购物公园位于西工区解放路56号，娱乐业态经营较好。
洛阳中洲中路新增加的项目建业广场20万平方米综合体
作为洛阳商业地产的扛鼎之作、西工传统核心区位百米高商务旗舰，建业·凯旋广场OFFICE写字楼，从规划之初就受到了广泛关注和热情的追捧，目前已与大商集团、成龙院线、ZARA、H&M等60余家国际品牌商家达成战略同盟!
建业凯旋广场位于西工区中州路与人民东路交汇处，目前写字楼部分共15层已经建至13层，商业的8层已经全部完工，即将封顶。
建业凯旋广场20万㎡打造高端商业综合体，集办公、休闲、购物、娱乐、美食、商务接待等多种业态于一体，打造中州路第一商业地标。建业凯旋广场自持18万㎡大商业，多种业态携手联动，全方位满足多种消费需求，以明确的定位和稳定的运营体系，确保商圈稳定、规范运营，商业价值可持续增长。
项目占地2万平方米，规划总建筑面积达20万平方米。其中地上1~7层为商业，主要由大型购物中心、主力商超、餐饮、娱乐、影城等业态组成;8~22层为1栋殿堂级高效写字楼，建筑面积2万平方米，纯商务办公写字楼，打造洛阳最高效的城市核心商务平台，将成为洛阳最具识别性的城市地标建筑。
楼盘的优势：
1、核心地段：项目位于市级商业中心中州路商圈的核心区，区域、地段价值不可复制。
2、建业品牌：建业作品、品质无忧。
3、产品优势：建业凯旋广场，秉持国际化商业运营的先进理念，聘请一流设计公司，倾力打造洛阳前所未有的顶级商业标准，国际级时尚SHOPPING MALL，一场奢华的时尚盛会，点亮洛阳商业新地标。炫彩商业外立面，城市顶级光影盛宴;36米飞梯直达四楼，河南唯一，首现洛阳;超豪华中庭设计，国际级SHOPPING享受，奢华呈现。
建业凯旋广场OFFICE，傲据中州路中央商务区核心地段，百米建筑高度，畅享城市繁华配套，以中州路核心商圈及自身大商业为依托，项目集合世界领先建筑科技、硬件配置，打造全新商务地标。以领导者的姿态，颠覆洛阳传统商务办公标准，聚焦睿智的企业目光，向中心看齐。
4、前景价值：建业地产，打造洛阳“轻松投资、价值收益”创富平台，开创全新的财富格局;改造一新的中州路全新形象带动城市升级，更提升了项目形象展示，尊崇感无处不在。
5部高速专属电梯——建业凯旋广场OFFICE，15层商务办公空间，专属配置5部世界领先的蒂森克虏伯高速电梯，零等待立体交通体系，高效快捷，效率不言而喻。
近5000㎡门前广场——建业凯旋广场OFFICE，不惜牺牲大量商业面积，写字楼大堂入口直面中州路，门前近5000㎡阔绰广场，充足的写字楼专属展示面，充分满足企业对商务办公、企业形象的高标准要求。
近1000停车位——地下双层及地上共有近千个停车位，充裕配比，全城罕见，轻松为您解决市中心停车难的困扰。停车场采用国际先进的智能泊车门禁系统，一线品牌，智能化服务，保障车辆有序出入及停放安全。
VRV中央空调——采用VRV变频中央空调机组，室外机工作负荷可依据室内负荷的变更而主动调节，分户控制、分户计量，运行时间及使用成本自由掌控，绿色环保，节能率高达30%。
5.7米精装大堂——5.7米精装大堂，通透明朗，奢华隽永，为企业打造符合其身份和品味的迎宾门廊。人性化和高效率的空间秩序，为企业赢得足够的尊崇和敬意。
双路供电系统——采用“双回路”供电系统，电负荷功率密度为80w/㎡，即使遇到突然停电，也能保证办公电路的正常运行。
智能安防体系——视频监控、门禁控制等多重安防措施，均采用国际一线品牌，为您的企业保驾护航，让您入则放心，出则安心。
写字楼售价 8600元/平方米。
其中许多设计与建设更是开拓了洛阳史上多个第一。
1)6万㎡8层商城，总规划20万㎡12个亿—洛阳体量最大的商业综合体
2)5000㎡前门广场，形象展示集中区—洛阳最大的商城广场
3)内设36米飞梯，直达四层—洛阳商业项目里首个飞梯设计
4)中州路横贯凯旋路3层室内步行街，万达广场两倍之大—洛阳最大的室内步行街
5)370㎡LED广场显示屏—洛阳最大的LED显示屏
6)8层超大面积影城，成龙耀莱国际影城—洛阳规模最大电影城
洛阳升龙广场
项目定位
该项目引进五星级希尔顿酒店品牌，大型超市引进永辉超市1.5万平方米，电脑市场引进富士康旗下的赛博数码市场3万平方米，8000平方米国美电器，娱乐和休闲方面引进IMAX电影院5000平方米和真冰场。
商业面积15万平方米左右，该项目是最近中心商圈附近大规模销售商铺的综合体项目，采用带租约销售策略，划分了很多小商铺，30万金额左右对外发售。
(三)、涧西区商业格局：
涧西区丹尼斯百货
万达广场引进的华润万家超市
洛阳万达广场是河南已经建成最大的单体商业中心——总投资7亿元、面积达11万平方米。
广场11万平方米的总建筑面积中，地上五层占6.5万平方米，地下三层4.5万平方米，包括洛阳迄今为止最大的购物中心，洛阳首条室内步行街，洛阳首个地下两层、能同时停放500辆汽车的大型停车场和一条室外商业步行街。
万达广场入住品牌有：万千百货、国美电器、大玩家电玩、大歌星KTV、万达影院、华润超市等。
上海市场商业中心经营商品以超市、中低档百货等为主，沃尔玛入住东方国际广场，待投入使用后，上海市场商业中心的地位将得到进一步的加强与巩固，但其辐射能力依然有限。
广州市场由于与上海市场定位雷同，出现经营困难局面，广百大楼、润峰广场等在调整经营业态，目前易购万家进驻润峰广场，经营建材类商品，广州市场能否转型成功有待进一步验证。
南昌路商业中心是今期新近崛起的商业中心，丹尼斯量贩与百货的先后开业，使该区域商业氛围日渐浓郁，国际SHOPPINGMALL的运作将与丹尼斯共同打造南昌路商业中心，考虑到南昌路板快、新区房地产的快速发展，以及丹尼斯、建业集团等企业对商业以及房地产运作的实力，南昌路商业中心崛起指日可待。南昌路商业中心将填补涧西区中高档商业缺乏的空白。
丹尼斯对面今后台湾投资商还要开发60亩商业地产项目，预计商业体量增加8万平方米以上购物中心和商业街区。
(四)、洛阳新区规划与商业格局：
清华大学规划设计研究院通过对宏观政策、区域发展条件、洛阳市发展现实的分析，规划将洛阳新区定位为：洛阳市政治、经济、文化中心，洛阳市社会经济跨越发展、创新转型的引领区，中原经济区“三化”协调发展的示范区，国内外具有重要影响的历史文化区与生态休闲旅游目的地。提出将洛阳新区建设成为接轨国际、充满活力的绿色人文新区;辐射带动、功能卓越的开放创意新区;灵秀文润、城乡一体的魅力宜居新区的发展目标。
规划重点解决以下问题：如何先试先行、在省内各新区建设中突围而出?如何催生新区发展动力的问题?如何统筹解决新区城乡社会协调发展的问题?如何妥善处理好新区的开发建设与文物保护的关系?总体来说就是通过“区域共生、产城融合、‘三化’协调、城乡一体”对发展策略，统筹安排城镇建设、产业集聚、农田保护、生态涵养、遗产保护等空间布局，实现产城融合发展、城乡一体化发展、城市与自然协调发展文化遗产保护与城市建设协调发展的“明日之城”。
其他如帝都0379、第一大街、秀谷尚街等商业项目，定位基本为餐饮娱乐等，一是经营规模有限，二是提供的购物功能太少，不具备成为商业中心的能力，但作为单体商业项目，其前景还是非常值得看好的。
洛阳正大广场
“洛阳正大国际城市广场暨市民中心“项目，是正大集团与洛阳市政府合作开发的重点大型城市综合项目，位于洛阳市新区开元大道以南，展览路以北，金城寨街以东，厚载门以西，开元湖东西两侧的地块内。占地275亩，建筑面积72万平方米，估算总投资30亿元人民币，计划分两期开发建设，在6年内完成。建筑类型涵盖13万平米正大广场购物中心、13万平米市民中心、超高层写字楼、行政公寓及酒店式公寓等多元化业态，是具有国际水平的现代化综合建筑群，两栋189米的超高层建筑将成为洛阳地标。
鉴于新区不旺，正大广场采取拉长开发周期的策略，也是在等待新区人口增加后开发商业，取得更好的开发效益。
总结
洛阳商业地产开发属于过剩城市，商业地产开发风险较大，洛阳老区商业地产也已经过量，今后适合重点开发和完善社区商业为主，只有部分成熟地块适合开发旅游商业综合体，老区要避免过度开发，特别是零售面积不宜过大。
洛阳新区的很多地块不具备商业价值，建议放弃盲目开发大型购物中心的设想。
洛阳是我国千年帝都，今后市区具有发展成为300万市区人口的潜力。洛阳目前国营大型企业较多，洛阳的发展需要发展民营经济，特别是高效益的大型工业项目需要继续布局洛阳，形成具有自主知识产权的民营企业集群，洛阳经济会增加更大活力。
洛阳在发展龙门石窟观赏旅游的同时，今后需要在隋唐文化体验旅游上挖掘更多题材，发展体验式和个性化旅游。
目前洛阳商业地产开发项目较多，今后应该重点考虑提升策划和规划设计质量，在定位上要考虑打造一流城市商业旅游综合体，加强对周边城市的商业辐射。
鉴于洛阳优良的区位条件，今后应该在周边山水区域规划大型养老区域，一般以10平方公里作为养老城区，建设中高端养老综合体和医疗服务聚集区，体现老有所养的中华文化传统。
备注：本人2008年以前资料引用了百度文库洛阳商业地产调查资料，向原作者致谢，后面主要项目介绍和最新资料都是新摩尔公司调研增加。
