3、零售饱和指数IRS解析
（1）IRS指数偏高的含义
IRS指数偏高时，表明该城市（或商圈）的整体消费能力较强或商业物业供给面积相对不足。其“市场准入”的指导意义在于：
● 市场旺盛。市场消费能量较大，而商场数量相对不足，各商场销售业绩均较好，市场竞争相对平缓，存在着准入机会。
● 存在垄断。市场消费能量较大，由一家或几家“典型商场”垄断着市场，销售业绩均较好；但市场准入机会不大，如果冒然进入，可能面临着激烈的“同质化竞争”。例如，某地产商要在广州投资Mall，测定各商圈IRS指数的结果是：天河商圈各Mall的“单位面积”效益较高，即IRS指数较高。这可能是天河城等“典型Mall”的拉动作用，并不一定说天河商圈的准入机会就大于其它商圈。
（2）IRS指数偏低的含义
IRS指数偏低时，表明该城市（或商圈）的整体消费能力较弱或商业物业供给面积相对过剩。其“市场准入”的指导意义在于：
● 市场低迷。城市能量GDP较低的城市，如GDP 500亿元（RMB）以下的城市；更多情况可能是市场消费能力不足，已有商场的销售业绩较差，“市场准入”的时机尚不够成熟；但如果是“战略性的选点布局”则另当别论。
● 竞争激烈。在城市能量GDP较高的城市，如GDP 3000亿元（RMB）以上的城市；更多情况可能是商场数量较多，市场竞争较激烈；“市场准入”主要以“竞争性准入”为主，并以抢占其它商场的市场份额为主要特征，投资具有一定的风险性。
4、零售饱和指数IRS评价
（1）IRS指数是个比较值
IRS指数是一个“比较值”，适用于“不同国家”、“不同城市”、“同城市各区域”、“同城市各商圈”之间的比较。IRS指数也只有在比较时，其商业物业“单位面积产出”（IRS指数）才更有意义，因为“效率的高低”是比较而言的。IRS指数的比较值，可以显现出各城市（或商圈）的市场潜力、竞争态势和投资机遇。
（2）IRS指数的客观属性
IRS指数所体现的价值并不是绝对的，它只是在总体上对城市商业物业产出的一个度量；“商业地产与零售店”在选择市场准入机会时，还有更多重要而专业的参考指标，如“业态”、“定位”等，它们更是决定商业地产成败的关键因素。（参见：《商业规划》-《定位与业态规划》-业态、定位、规模与主题）
——摘自：《商业地产选项》 史博文著 中国建筑工业出版社
