杨宝民
深圳新摩尔商业管理有限公司总经理
清华大学国际商业地产运营班客座教授杨宝民
本项目成果来自2012年9月长沙县政府委托的长沙国际会展中心土地一级开发课题研究成果支持。新摩尔公司是我国少数拥有大型国际会展中心可行性研究的顾问公司之一,注重应用杨宝民先生提出的城市规划与商业规划,旅游规划以及产业规划四结合的理论体系,善于将土地一级策划和大型基础设施项目建设结合,具有丰富的招商经验和资源,配合地方政府解决重大项目建设的问题。
一、BT方式与土地一级开发的结合
通俗地说，BT投资也是一种“交钥匙工程”，社会投资人投资、建设，建设完成以后“交钥匙”，政府再回购，回购时考虑投资人的合理收益。适用于建设资金来源计划比较明确，而短期资金短缺经营收益小或完全没有收益的基础设施项目。
推行政府投资项目BT方式代建，使政府由公共工程的直接“生产商”、“制造者”，成为公共工程和服务的“消费者”和“买单人”。采用BT方式可为项目业主筹措建设资金，有效地缓解政府对公共工程的筹资压力，或放大限定资金额度下即期消费更多公共产品的购买能力，发挥政府建设资金的先期乘数效应。缓解政府在建设期间的资金筹资压力。同时，通过招标确定BT项目建设方和项目公司可采用项目融资的方式实现表外融资，可有效提高资金使用效率，分散投资风险。
通过推行BT方式，由民营资本、社会资本代建，建成后交付政府指定部门使用，将公共产品的使用功能与货币价值适度分离，“超前消费，分期回购”，无疑是解决政府投资项目资金筹资的一剂良方。
在现实工作中,政府所有的土地和政策,大部分不具备现金回购条件,因此,将土地一级开发的赢利模式与大型基础设施建设结合,通过土地增值收益作为BT项目回购的资金来源。
二、科学论证城市会展中心的规模的运营管理模式
大型会展中心大部分是不赢利的,但是会展对经济拉动作用较大,因此,很多地方政府希望建设一流会展中心,不求最大,但求最好,我们认为最适宜的规模就是科学发展观念的体现.
武汉国际博览中心位于汉阳腹地中心的四新地区,它与汉江组团,沌口组团一起构成武汉新区。其规划总用地面积6253亩(含城市道路)，净用地面积4270亩，包括会展核心区及经营性用地。其中，会展核心区由一期展馆项目，二期会议中心、洲际酒店、海洋乐园、假日酒店项目和景观水系等项目组成。
深圳新摩尔公司借鉴了中国城市规划设计院在星沙概念性规划设计方案中关于黄兴镇靠近长沙高铁南站区域的研究成果，创造性提出将中央公园和室外会展中心结合的新思路，将超五星酒店和国际会议中心配备在紧邻磨盘洲地块的新思路，符合两型社会的要求。
对于中央公园和室外会展中心以及室内大型会展中心应该突出湖湘文化特点,重点通过中央公园反映浏阳河文化特色，建议会展中心分期建设，首先完成15万平方米主要室内场馆和10万平方米室外会展中心以及3万平方米国际会议中心建设，预留发展空间，根据会展的需求，二期再建设10万平方米室内会展中心和3万平方米国际会议中心，满足未来大型会展的实际要求。通过长沙国际会展中心建设带动长沙旅游、工业以及文化发展，带动长沙东部区域的大发展。
我们预测最大展会人数每天10万人以上，需要居住的外地参展人数最多1万人，在会展中心2公里半径居住的需要5000人左右，我们预测需要五星酒店两家容纳1200人，三到四家四星酒店容纳2000-3200人，五家以上三星和经济型酒店容纳，1800人以上。
根据长沙实际情况，提出了方案1 4804亩(建议扩展到6000亩)和方案2 4100亩土地的不同位置方案进行比较，对不同方案的土地功能进行明确分区，突出会展、金融和文化创意以及电脑软件作为现代服务业发展的重点。方案1中用地面积为5865亩，去掉车辆段640亩和道路421亩，实际用地为4804亩。绿地面积150亩，中央公园346亩，绿地和公园占地比例为496/(496+4580)=10%。如果包含会展中心绿地广场和室外会展中心绿色展场用地，比例将达到15%以上。 可以作为融资出让的土地为2544亩，具体为2,4,6,7号用地，占比为52%。
对于项目外部交通和会展中心需要的交通进行了认真分析，建议地铁二号线路向东延伸到黄花机场，车辆段向东延伸，建议车辆段向东延伸3公里以外，需要增加的15亿元以上费用，建议从土地增值收益中解决。建议四号线地铁延伸到黄兴大市场，形成良好的外部交通条件。
二、以会展中心和基础设施建设带动城市副中心建设
实现长沙高铁东部新城土地增值目标
最后通过建设大型国际会展中心和一流五星酒店等城市商业文化综合体,最终实现万亩以上土地的增值目标。
目前长沙高铁东部新城的土地价格是150万元/亩 ，会展中心和劳动路以及中轴大道道路建成后预计地价将稳步提升到300万元/亩，城市副中心快要建成前期(五星酒店、购物中心等配套设施建成)预计土地出让价格将超过每亩500万元。
对于项目的资金来源，市政府希望采用低价出让土地，会展中心产权企业持有，目前中央企业上市公司了解会展中心每年运营亏损较大，大都不愿意采用这种方式。我们建议采取分阶段出让土地的方式，我们预先征求了部分大型中央企业上市公司领导意见，采用BT方式比较可行，利用土地换取会展中心产权，今后会展中心产权归长沙市政府所有，委托专业会展管理公司统一管理。
三、以土地出让附加会展中心建设条件进行BT操作
采用BT模式需要找到有实力的投资商和专业建筑公司,以湖南郴州国际会展中心为例就是与湖南建工集团合作。
湖南省地级市中规模最大、功能最全、专业水平最高的大型现代化、多功能展览场所-——郴州国际会展中心项目已完成全部桩基工程,目前正在进行地下室建设。
郴州国际会展中心位于郴州新城区白水组团区域(湘南学院对面),南临郴州大道,西接前营大道,东靠学院路,北依相水路。项目规划总用地面积约28.8万平方米,设计总建筑面积约34万平方米,项目总投资5亿元。由湖南省建工集团与郴州市人民政府采用BT模式(建设—回购)合作投资建设,是郴州实施“南延东进”城市发展战略的标志性工程。
据悉,国际会展中心由会展中心、博物馆及图书馆三部分组成,其中会展中心总建筑面积58821.1平方米,它不仅可以进行商品展览、商贸洽谈,而且还具备举办大型会议、宴会、集会、庆典活动等功能。
政府回购大型会展中心可以采用现金支付和其他支付方式,鉴于政府财政的普遍紧张状况,通过带有约束条件的土地定向出让作为主要补偿手段。
四、以一流的城市设计带动企业参与城市副中心区投资建设
城市设计与产业规划等结合的流程图
我们建议首先进行主题文化研究,长沙高铁东部新城要突出湖湘文化特色,体现长沙山水洲城特点。
前期研究要特别重视规划设计任务书 的研究,新摩尔公司把初步的规划设计和规划条件验证相互结合,对长沙国际会展中心非常负责地进行论证。
长沙国际会展中心和东部高铁新城核心区的土地功能分区建议
深圳新摩尔公司与广州城市勘察设计院提出的长沙高铁东部新城和会展中心城市设计初步方案
总结
通过三个多月的系统研究,我们认为湖南省政府决策建设长沙国际会展中心是非常必要的,有利于湖南省的长远发展。
新摩尔公司建议将长沙高铁东部新城的统一开发和会展中心建设结合起来,高起点发展长沙东部新城具有战略意义。建议长沙市委市政府抓住十八大以后的发展机会, 高度重视长沙的东部发展战略,为国家中部崛起做出贡献。
建议长沙市政府授权成立长沙会展城开发公司，重点负责会展中心、4800亩土地和旅游景区等开发和经营。
借鉴德国会展城管理模式，“会展城”的环卫、食品安全、物流、交通管理，都由统一主体负责，争取做到衔接连贯、协调到位。
建议对会展中心建筑设计公开招标,引进一流公司设计,尔后引进大型投资公司参与会展中心BT建设。北京多家大型国有企业已经具有浓厚的参与兴趣,大家一致认为采用BT方式比较可行。
建议公开招标引进国内一流具有会展和商业管理经验的企业运作，专业化运营长沙国际会展中心和周边区域。我们征询了成都旅游会展集团和其他单位的意见,长沙国际会展中心需要在建设前期就确定好运营管理单位。
