针对商业地产项目来说，项目招商完毕，进入后期运营管理以后，才是考验商业地产是否具有良好的市场价值的最关键时期。商业地产后期运营是商业地产最终成功与否的关键性因素，商业地产的生命在于经营。“经营，这是商业地产区别于生活住宅的关键。” 鸿伟摩尔董事长-中国商业地产联盟专家委员杨建伟认为，商业地产如果缺失了经营就失去了“生命”。也就是说，经营方面做得好则商业活，反之则成“伤业”。
现状
投资盲目不顾市场
对于城市发展而言，商业地产不可或缺，因此盈利空间巨大，许多人便冲着这一点一股脑儿往里钻。“其实这是对当下经济的一种误判。”杨建伟表示。针对商业地产如雨后春笋般出现，杨建伟认为有些过量了，“有许多人根本就没有对整个商业环境做研究及分析，便跟风而上。”他还说，这样一下子出现这么多，对市场造成很大冲击，市场没办法一下子消化完，就只能拖着，对其他之前的商业地产也会造成一定影响，对商业发展不利。
九堡的新“小四”--九堡杭州四季青服装大市场在运作了半年之后，出现经营冷冷清清和众多商家的联名退租等情况，这与市场在启动商铺招商预登记后，短短一个月时间预登记的服装企业和经营户达到7702家，需求总面积达42万平方米形成鲜明对比。当初其信誓旦旦地号称要打造一个更现代化和人性化的四季青服装市场，然而不过短短数月，竟落得如此惨淡下场，这个中的原因应该是多方面的，但有一个不可忽略的因素――对消费者消费行为的把握不准。九堡杭州四季青服装大市场位于杭州九堡客运中心站附近，交通还算便利，它的消费人群定位于35岁以下的时尚青年，九堡客运中心没有一个集中的购物区域，因此年轻的消费者很难愿意为了一个没有商业气息和商业氛围的九堡新“小四”专程跑一趟，并且，由于多年来形成的消费习惯和城市特点，在大多数杭州人的眼里，武林商圈目前还是真正的、也是唯一的商圈，老四季青市场才是真正的“小四”，这样从经营的客源上来说此项目存在“先天不足”，再加之其他一些因素，九堡杭州四季青服装大市场的现状可以说是必然结果了
模式
定位要顾前景
就目前商业地产开发模式来说有纯出租的，有带租出售的，更有租售结合的，并非说哪种模式更优，只不过是根据不同定位、处于何种阶段采取相应模式而已。
就拿纯出租模式来说，它在资金回笼方面可能弱了些，且收回成本的时间比较长，但它的优势在于方便管理。“如果是直接出售，资金回笼是很快，但是容易造成市场混乱，商场起不来，这样就失去了做商业地产的意义。”鸿伟摩尔杨建伟表示，出租则是“风险共担”。“这样就把开发商跟商家捆绑在一起，风险共担，一荣俱荣，一损俱损。”
纯出售模式的优点在于，对于开发商来说，能够快速回笼资金，收回成本，以便进行下一项投资;对于投资者来说，自己持有产权，做生意、出租或者转让都由自己说了算会比较自由。但是它的缺点仍然不可忽略，“不好管理，稍有不慎便会造成市场混乱，”杨建伟认为这样做不利于商业的长久发展。
经营
别让“商业”变成“伤业”
商业地产的生命便是经营，经营好了，前途无量，便是真正的商业;经营不好，则前途无“亮”，便成“伤业”。“做商业地产项目跟做住宅项目不一样，住宅项目卖出去之后就行了，但是做商业地产并非房子卖完或租完就算了，如果没有后期的运营，这个项目就只有等死。”杨建伟说。
要做好商业项目的经营管理，开发商不能像开发住宅一样，只做相对单纯的物业管理。商业业态永远是处于不断调整之中的，必须不断针对消费者的需求与消费习惯的变化，针对周边竞争形势的变化，动态地调整项目经营定位与商品结构，只有这样，才能保证项目的可持续经营。 更要求对消费者进行深度体验。要想赢得市场与客户，就需要在商业购物环境的设计中，增加体验式消费的深度，更需要根据项目所处的地段、环境、自身特点，以及客户的偏好等做个性化的设计，以此充分满足消费者的需求。
在“运营为赢”的时代背景下进行商业地产开发，开发商不仅要整合各方面专业资源，同时也要使自身逐渐成为专业者，只有专业的商业地产开发商，才能有效规避商业地产开发风险，才能驾驭和运营商业地产。
鸿伟摩尔：中国商业联合会授予:“中国商业地产金牌策划服务机构”的专业策划公司，公司一直专注于摩尔业态及商业环境的深度研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、运营管理的专业资深商业地产策划与运营管理公司。公司悉心研究各类城市的消费与市场环境，专业从事“SHOPPING MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游、创意地产”等物业形态的前期市场及环境调研、可行性研究、项目主题定位、商业模式及功能规划设计、招商代理、商业经营管理等核心服务。
