主题：川南华商商业与文化综合体总体策划建议

　　川南华商•国际广场总体策划建议

　　深圳新摩尔商业管理公司杨宝民

　　2012年12月6日星期四

　　一、 市场分析和重点服务顾客群定位

　　泸州和宜宾的经济发展速度超越了自贡,因此,自贡需要在城市规划的科学化水平以及产业发展以及民生方面有所突破才能占据川南中心 的地位。

　　川南区域性中心城市需要汇集三个高端资源 一流的川南大学, 一流的医院 , 一流的商贸综合体,因此本项目是争夺川南中心城市自贡重点项目。

　　该项目以百货和电影院以及西餐厅为主,属于老城区规模较大的商场。

　　建议地上商业重点服务中高收入群体,地下局部服务低收入群体。形成川南地区最有特色商业与文化综合体。

　　根据市场分析本项目定位如下:

　　项目总体定位为川南商业与文化综合体,辐射川南区域,重点是自贡和周边100公里半径。

　　二、项目商业规划建议

　　建议一期商业面积控制在10万平方米左右,具体比例为餐饮20%,电影院和娱乐比例30%,文化体验10%,购物比例控制在40%。

　　华商国际城综合体项目总商业面积建议控制在地上15万平方米,地下3万平方米以内。

　　三、项目风险分析

　　自贡市城市总体规划

　　(三).分期的风险控制策略

　　一期风险控制策略

　　1. 增加可销售的公寓和写字楼面积,尽量量身定制.

　　商务酒店地块的定位可以采用写字楼和商务酒店一体化策略,为周边县城大企业建设川南总部。

　　或者引进投资伙伴建设四星酒店

　　2. 商业部分引进优质商业资源 采用灵活的合作方式,共同打造川南最好的购物中心和综合体。

　　3. 突出主题文化和旅游结合,吸引周边群体前来消费。

　　建议二期大量增加可销售公寓和住宅面积,占到50%左右,在适当时机调整物业比例,总容积率不变.

　　通过二期获得适当的赢利,为三期的五星酒店建设提供资金。

　　关于地下商业建议 建议控制地下商业规模建议控制在3万平方米以内。

　　一期的占地面积

　　一期B13-2 CD两区的容积率1.97 建筑面积为13.7768万平方米

　　建议物业比例

　　建议商业面积控制在7万平方米范围,四星酒店2万平方米,公寓4万平方米。

　　增加可以销售的物业比例。

　　属于一期的A10部分建筑面积7.4万平方米

　　关于一期的建设

　　具体比例为餐饮20%,电影院和娱乐比例30%,文化体验10%,购物比例控制在40%。

　　新摩尔杨宝民先生建议商业要沿着主要轴线布局

　　B区适合餐饮业态为主,

　　H适合作精品百货或者服装市场,上面可以设置电影院或者餐饮,服装市场可以参考深圳东洋时装批发市场以及东大门市场,走青春时尚流行路线。

　　韩国东大门服装市场

　　关于投入和产出分析的建议

　　建议商业面积控制在7万平方米范围,。

　　商业加大销售5万平方米可以实现14.16亿元资金才能平衡。

　　五、关于商业建筑策划建议

　　5.5万平方米地上部分物业比例为酒店3万平方,办公楼1万平方米,商业1.5万平方米

　　建议川南主题书画文化作为特色,贯穿整个项目,配备大型工艺美术雕刻作品。

　　傅抱石峨眉山名画

　　以自贡支援抗战为题材创作主体画布置在大会议室相邻的贵宾休息室。

　　2013年1月初期杨宝民先生代表深圳新摩尔公司分别向华商公司介绍了万豪和希尔顿酒店管理公司朋友，通过与酒店管理公司从头合作，量身定制高档酒店物业。