不同的商业地产的商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各种商业经营主体的组成和数量，以及占整个可出租面积的比例和他们在商业地产中的地位和位置。
驰昂咨询(Sinotes)分析师李俊认为，选择商业地产经营主体第一步是确定商业地产项目的经营定位。商业地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：
1、业态定位。就是商业地产究竟适合做什么？是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。
2、功能定位。功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。
3、目标市场定位。商业项目是为哪种人服务的？能否满足地区全客层消费者需要。我们在这里要弄清楚“客群”与'客层'区别。“群”是一伙人，“层”是一个层次的人。
4、商圈定位。这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的。
5、模式定位。如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？
6、形象定位。商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。
