济南商圈齐发力商业地产发威 打造泉城新名片
来源：济南时报2011年01月14日09:00 我来说两句(0)
站在2011的起跑线上，回望刚刚过去的2010，我们不禁惊喜地发现：济南变了，变得日益年轻，日益现代，日益国际 (论坛 新闻)范儿了！过去，人们印象中的济南作为一个历史文化古城，商业氛围虽浓厚但不自成体系，作为一个二线城市，更缺少一个有足够影响力的商业名片与时尚地标。
然而，短短几年时间里，城市化进程的加快，商业地产的发展，推动了老商圈的扩张升级与新商圈的飞速崛起：文化路商圈的翻新、泉城路商圈的扩张，阳光新路商圈的开发……尤其是2010年万达广场、银座玉函店的相继开门纳客，让济南初步实现了从传统商业业态到包含“吃喝玩乐购”一站式消费在内的城市综合体新型商业模式的转变。济南新型商业业态的日臻成熟，凸显了济南的城市消费实力与市场潜力，商圈的发力，带动了城市商业格局的演变，为泉城消费市场带来新的生机。国际大牌的涌入，更提升了商场档次，为消费者拓宽了多元的购物空间。
美国《时代周刊》曾将世界瞩目的“年度风云人物”颁给了“You”，如此意味深长的褒奖，宣告着“消费者做主”时代的到来。济南商圈在面临商业模式变革之时，更要思考如何根据区域消费特色及消费者个性需求精准定位。我们惊喜地发现，如今在建的恒隆广场、鲁商中心、银座振兴MALL、贵和二期等商业中心在筹划之初就旗帜鲜明的亮出了自己的商业地位，这让我们有理由相信：在“消费者做主”的时代，消费者的消费习惯、消费模式等将极大地影响并在一定程度上折射出我们整座城市的商业节拍和城市形象。
消费新变迁：新老商圈共同助力打造泉城新名片
周末，老聂在孙子的陪同下，又回到了人民商场一带看望自己打小生活过的土地。固然曾经的“南岗戏楼”、“中国电影院”早已消失殆尽，人民商场也不复往日的繁华，可当年的一草一木还是永远停驻在老聂的心中。与老聂的想法不同，孙子聂咏喜欢这里，因为这里有刚开业不久的万达广场。聂咏常和好友一起聚在一起购物，或者去五楼看巨大的天幕电影，亦或是在数不清的中、西、日、韩式餐厅里胡吃海塞……在聂咏眼里，万达广场是继泉城路商圈、文东路商圈之后的泉城时尚新名片。
就像老聂一家所看到的，除了万达广场之外，文东路商圈、泉城路商圈以及英雄山—体育中心商圈、西市场商圈、洪楼商圈等曾经的传统商圈也日渐向功能密集型商业区转变，并且涌现出了一座座地标式建筑。随着济南旧城区中心的升级改造，新城区的建设发展，一些区域也由工业区向现代产业服务区进行转变，特别是居民消费方式的转变，促成了济南多中心商圈以及地标式建筑的崛起。
昔日的泉城路商圈是省城商贸业的繁华地，在升级改造后泉城路的代表性建筑也由百货大楼更改成了贵和购物中心，济南本土的商业巨头银座、贵和等全部云集于此，并且还有恒隆广场、泰府广场 (论坛 新闻)等工程在建；而英雄山文化市场作为传统商圈，一直以经营文化用品为特色，随着经十路以南地区的不断建设开发，阳光舜城 (论坛 新闻)、伟东新都等高档商务、大型住宅社区的相继建成使用，使得南部的人群聚居了大批的城市中产阶级；英雄山商圈也随之不断更新壮大，贵和体育中心店、英雄山人防商城 (论坛 新闻)、玉函路银座广场的陆续加入，都给这座昔日的文化老商圈增添了新的活力。此外，大观园商圈中经四路人防的装修升级、万达广场的强势入驻，洪楼商圈内七里堡商贸中心 (论坛 新闻)的综合开发，都有力的促使各种业态相互促进、发展。
在新旧交替的变换中，一些老商圈已经顺应市场需求完美转身，勃发出新的生机。而涌现出来的阳光新城、东部新城等新崛起的商圈，也是时代发展的产物。随着山东钢铁集团、中铁十局、中石油等大批办公型企业向东部迁移，奥体中心、东部新城的商业、经济地位愈加明显，东部新城已经成为济南又一新商圈；在阳光新路周边，因为聚集了阳光100 (论坛 新闻 视频)、三箭如意苑 (论坛 新闻)、汇统花园 (论坛 新闻)等众多新建社区，吸引了众多商业巨头的入驻，可以预见到，沿着阳光新路的南北方向发展，这里将逐渐形成一个高档新商圈。
消费新风向：大牌涌入彰显济南精英新高度
人们消费需要理由：当你选择大众、本田的时候，我选择奔驰、宝马，我有理由；当你喝雪碧，我喝可口可乐，我也有理由；当你穿宝姿，我穿阿玛尼，我还有理由……所以人们需要理由使自己单个消费需求吻合一系列综合生活方式。北京、上海云集了众多品牌，无论是顶级奢侈品还是快时尚品牌都可以轻松找到，作为二线城市的济南虽然不能和北京、上海相比，但其时尚步伐正走得越来越快。
过去，济南对于大牌的引进相对滞后，如今，万达广场、银座商城玉函店等新型卖场相继开业，各大品牌立刻涌入。那些曾因无法在本地买到心仪之物，而不得不“流落”香港、北京血拼的济南人，此时终于有了“用武之地”，以众人拾柴之势，令新开店的品牌见识到喷薄而出的消费能量。如：银座商城GUCCI专柜开业当天，单店销售金额过百万便令经销商乐得合不拢嘴。而Mango、ZARA的品牌负责人均表示，济南对于国际时尚品牌的消费能力，仅次于北京、上海等一线城市。
事实上，这些大牌产品并非只在打折时才如此热卖，在济南这样的二线城市零售业界，很多品牌不过是不久前刚入济的新丁，却“战绩”斐然。花上万元买一个手提包、用两三千元买一个钱夹，这些曾经被视为“败家”的举动，如今在济南却有盛行之势。在济南某外企负责招商工作的黎女士告诉记者，购物就要去名牌齐全的商场，因为在那里很容易就能找到自己青睐的商品，Gucci、Bally、Sisley、Burberry、Cartier……已拥有一部价值十多万元Vertu手机的她坦白地说：“因为身在商界，各个不同管理层的消费层次似乎有着潜规则，奢侈品对于我来讲很多时候只是一种象征，所以我购买品牌会根据职位升迁情况而定。”
今日的济南大牌云集，即使不得大牌文化之神韵，也已有“形似”之势。但对大牌具有消费能力，就能称得上拥有大牌文化了吗？时下，不少消费者对众多眼花缭乱的顶级品牌如数家珍，不管是不是了解奢侈品的品牌内涵、历史、精神，都会选择购买，就是很单纯地完成地位上的满足。其实，真正有实力的人是不需要依附任何外在的东西来证明自信的。济南的奢侈品消费尚处于乐于占有的初级阶段，随着人们教育能力的提高与消费理念的提升，先懂大牌而后爱大牌的人将越来越多，他们必能撑起济南真正的大牌文化。
消费新模式：城市综合体为泉城带来Shopping新体验
泉城济南虽被称作老城，但身为老城的济南并“不服老”，生活在老城的人们更是“不服老”。眼下，传统的消费模式已经满足不了“不服老”市民的消费追求，一种新的消费模式正迎风而来，顺风而上，它便是早已被不少时尚人士熟知的———城市综合体。城市综合体的出现不仅带动了老城商业地产的迅速崛起，同时也为时尚人士提供了多个淘宝地，带来一种全新的购物体验。
可以毫不夸张地说，城市综合体为老城济南注入了新的活力。据了解，万达广场、九曲片区、西客站片区、大学科技园 (论坛 新闻)、泺口片区、奥体文博片区在内的16个城市综合体项目将集中打造一批代表省会品位和形象的地标性建筑。随着万达广场开业的火爆情况来看，商业地产迅速崛起是必然趋势，甚至像泉城路、泺口、洪楼、西市场等元老级的城市商圈也正试探着向城市综合体靠近。城市综合体又称“城中之城”，因为可以将商业、办公、居住、酒店、文娱等多项城市功能叠加综合，形成内部自生的能动力，并对周边具有强大的辐射影响力而被视为商业地产发展的最高阶段，甚至城市建设的最成熟象征。
城市综合体的引进，适应了时尚人士的购物新需求，成为时尚人士的专属淘宝地带。在上海毕业的研究生若飞最终还是选择在济南本地发展，“三年前，我从上海回到济南，工作一切顺利，但总会怀念上海的生活，年轻人好像时时充满了激情，下班之后总会约几个朋友去万达之类休闲购物场所娱乐一下，回到济南却很少有那种场所。现在好了，万达广场等城市综合体项目的引进，让我又有了生活在大都市的感觉，真是棒极了！”之前连连抱怨济南商圈滞后的时尚白领末末也决定以后不再长途跋涉地跑去上海购物体验了，“现在，在自家门口就能享受到一线大都市的购物新体验，而且也增添了许多购物新选择。像万达广场拥有最丰富的业态组合，可以满足各层次、各年龄段的消费需求；恒隆广场更倾向于高端品牌，适合高端消费；想买品牌更全、款式更新的户外用品就去鲁商广场 (论坛 新闻)的玉函银座；如果想淘物美价廉的个性商品便可去洪楼、西市场等元老级商圈。随着商业地产的不断崛起，将来走在哪里都是商圈，还愁找不到大都市的感觉吗？”
无论是新开业的万达广场还是即将完工的恒隆广场，亦或是正在进行中的鲁商广场，在城市综合体，你可以一边购物一边享受超现代的都市气息，获得完美的购物新体验；你可以一边品着浓浓的咖啡一边尽享午后的优雅时光；你可以去西餐厅品味别具风情的异域美食；你可以在影院与恋人、朋友感受IMAX带来的视觉震撼；你还可以去充满时尚科技体验的潮流数码店感受科技时尚……城市综合体，正用一种全新的消费模式带你走进时尚的现代大都市，购物已不是主流，体验与活力并存。万达来了，城市综合体来了，商业地产火起来了，济南老城动起来了，就让我们一起去充满现代都市风的城市综合体去淘宝，去HAPPY，去体验一站式购物带来的乐趣吧！
消费新思维：品位替代炫富倡导消费新主张
还记得十几年前移动电话的前身“大哥大”初入于济南时的情景吗？人潮涌动的街头，一个梳着大背头、抹着油亮发胶、西装革履的中年男人从擦得锃亮的老板包里掏出一块“黑砖头”，大声地喊着：“喂！喂！听不清，你再说一遍。”随即引来周围无数惊羡的目光。“大哥大”是那个时候不少人心目中富贵的象征，谁能料想，十几年后的今天，“大哥大”已被小巧玲珑的手机所取代，成为普通大众基本的通讯工具。
炫富，曾几何时成为人们彰显身份的一种手段，名表、名车、名包、名烟、名酒、名牌服装……众多名牌物品成为他们包装自己的道具，品牌标志越大越好，越显眼越好，这样才能让别人知道“我是富人”，却全然不考虑品牌的内涵与自身的形象和身份是否相符，所以一身名牌的“暴发户”在当时的济南随处可见。
时光飞逝，大浪淘沙。随着社会的发展和时代的变迁，一些有文化、有品位、有高度的成功人士如商务精英、企业家、社会名流等成为泉城的中流砥柱。此时，一些做工精细、制作精良、经久耐用、价格不菲但又在其经济能力承受范围内的名牌产品甚至奢侈品走进了他们的消费视线。但他们对名牌的消费不同于“暴发户”对品牌毫无认知感的纯粹炫富，仅仅看重结果——— 我买得起名牌；有品位的成功人士从接触名牌、了解名牌到购买名牌、使用名牌，整个过程中都在体会名牌带来的高品质享受，他们消费名牌的过程就是一个了解品牌的发展历史、文化背景和内涵的过程，并以此判断品牌的定位与自身的气质和社会地位等是否相符，是物质层面的消费，更是精神层面的高品质追求。越来越多大品牌看到了济南这部分“新贵”的消费需求，所以劳力士来了，阿玛尼来了，卡地亚来了……众多大品牌的入驻提升了整个济南的品位，“新贵”们对名牌越来越深刻的认知又带动了他们自身品位的提升。
更有一些具有远见卓识的消费者，眼光不再仅仅停留于包、衣服、鞋、腰带等随着时间的增长而逐渐老化的名牌消费品上，那些选材考究、限量出售、名师设计的具有独特艺术风格和特色的国际奢侈品品牌，增值的空间无法估计，成为他们投资、收藏的佳选。最近几年，随着银座、贵和、华联、人民商场等大型购物商场的不断升级以及万达购物广场的入驻，越来越多世界知名品牌来到泉城消费者面前，为泉城市民的品质消费提供了更多的选择，相信泉城市民的消费会向着更高的品位迈进！
消费新趋势：精准消费折射商圈、商业地产新价值
在上海，逛南京西路，逛南海路，逛徐家汇是不一样的；在北京，逛王府井，逛西单，逛动物园是不一样的；在济南，逛泉城路、逛人防，逛泺口也是不一样的。这就是定位，约定俗成或建立之初就已经明确了的商业定位。当市场发展、消费者在变化时，济南的商场、商圈也在变化，它们在原有的基础上定位细分，细分消费功能，细分消费品类甚至细分消费模式，由此，济南人的消费变得精准而明确。
临近春节，人们都开始置办年货了：窗花、对联要去西市场逛逛，外出旅游的装备去体育中心一带看看，送亲朋好友的礼品要去银座、贵和买，时尚个性的饰品当然要去山师附近遛遛，走亲串友的装束最好还是去人防、泉城路淘淘……至于好友之间的节日聚餐，刚开业不久的万达广场和银座玉函店是个不错的选择，里面不但南北大餐齐全，还有各种时尚休闲饮品甜点，吃完可以逛，要多自在有多自在。精准的商业定位让消费有了明确的取向，在生活节奏越来越快的城市生活中，精准消费当之无愧地成为商家和消费者的共识。
对商家来讲，精准的商业定位不但有助于招商的宣传推广，吸引各品类顺利入驻，还能迅速锁定自己的目标群体，培养消费者的忠诚度并形成自己的消费不可替代性，实现终端制胜。
比如西市场，以前这里小商品、服装、家装用品等面面俱到，时至今日，人们最为青睐的还是这里丰富的小商品，如饰品、玩具、手套、拖鞋等。再如体育中心一带，伴随着银座玉函店的开业，这里突出的户外、运动用品销售氛围日渐浓厚。这些明确的商业定位无一不引导并促进了精准消费的大爆炸。
对于消费者来讲，精准消费不但是一种消费理念，更是一种生活方式。在物质充盈的当今，满足物质上的需求对某些人来讲可能是一种负担，精准消费的魅力就在于它能让消费者在尽可能短的时间内将需求满足。“我不是很喜欢漫无目的逛、淘，需要什么东西尽可能去一个此类商品比较集中的地方，也就是去符合我需求的商家，这样挑选余地大，花费时间又少。”在媒体工作的王小姐认为，精准消费不但契合了商家的最初诉求，也契合了消费者的需求，必将成为商业地产凸显价值的新载体。
