主题：裴亮：“2011中国连锁业发展主要趋势”完整版

　　裴亮：各位尊敬的领导、联商网的各位朋友大家上午好，非常开心有这个机会和我们在座的各位交流2011年零售业发展一些新的情况，我在这里就个人观察还有连锁统计行业协会发现的情况和大家探讨一些在2011年行业发展可能出现的热点。首先是关于商业地产的话题，在2011年中国的商业地产将会出现新一轮的升温，这个现象其实已经在发生，我相信在座的各位也动感同身受，商业地产的再度升温和国家在房地产新政推出之后带来的一系列影响密切相关，因为住宅地产在目前阶段或者在未来的一段时间市场从生产到销售都会出现一个短期的低潮，大量的资金，房地产的资金、社会的资金向哪个方向流动，我们已经看到商业地产成为目前地产开发商和社会资金普遍追捧的一个新领域。政策的变迁对于推动商业地产在2011年乃至未来的一段时间再一次升温，起着一个推波助澜的作用。从协会日常工作当中，我们也感受到最近一段时间大量的地产开发商，特别是商业地产开发商纷纷地和协会沟通，希望和协会合作推进一些连锁品牌进驻商业地产，和他们共同开发。新一轮的商业地产开发可能出现着一些变化，和几年以前我们开始热烈地讨论商业地产，大量开发商业地产相比，在新一轮升温当中我们可能会发现有新的变化，新的特点，这些变化对于我们未来商业地产能否持续健康的发展将会起到非常重大的影响。

　　第一点，值得我们关注的是新一轮商业地产开发模式会不会发生大的变化。之前我们的商业地产开发大家经过几年的总结提出了城市综合体的概念，城市综合体在最近几年来也成为我们商业地产开发的最佳模式，通过大连万达一段时间来的快速成长，我们都感受到这一点。作为城市综合体开发非常重要的竞争力就在于住宅和商业地产的互动，纯粹的商业地产开发由于销售的问题，资金供应的问题，很难实现资金短期的周转，通过引进住宅地产和商业地产的对接，开发的资金通过住宅地产能够快速地实现变现，形成的资金沉淀来支撑商业地产的独立运作，这种方式实践证明是非常有效的。

　　在新一轮商业地产开发当中，这样的一种商业模式是否继续有效，我想可能会有一些变化，这个变化的核心实际上还是国家对于住宅销售政策的影响，就是我们再开发这样的一个综合体，我们配套的住宅销售会不会也因为这样的政策带来影响，这个影响肯定是存在的，特别是在一线城市，现在住宅的销售非常低迷，而且限购的政策实施起来也非常严格，特别是现在北京这样的大城市。所以这样城市综合体的开发在未来一段时间，特别是在一线城市是否能够继续有效的实现金融地产有效的互动，这个问题我觉得非常值得我们去关注。当然作为城市综合体这样的开发模式在未来，在二三线城市或者在三四线城市由于住宅地产政策的松动和变化，可能不会有这么大的影响，但是对于成熟的市场来讲，城市综合体未来的发展最起码值得我们去关注，这是在下一阶段商业地产开发当中我认为需要去思考的一个问题。

　　第二，值得我们关注的变化就是作为商业地产的买方或者需求方的变化，我们在28号刚刚发布了今年中国连锁百强，百强的统计数据中发现一个很重要的变化，就是在2010年中国连锁百强开店的速度9.8%，是我们五年以来连锁企业开店速度最慢的一年。开店速度的下降意味着我们商家对于商业地产店铺的需求量在下降，当然导致这样的一个结果的原因应该是比较复杂，可能和房租的高涨有关，和企业的区域化发展策略有关，和企业的多元经营有关，但是从趋势上来看连锁企业开店的速度是有明显的放缓趋势，所以作为一个产品我们讲商业地产就是要把商铺出租给商家，买方、卖方供求的变化在2010年已经显现出一个很大的调整，那么在2011年这样的一个状况可能会延续。所以一方面是社会公众，社会的资金，地产开发商大家都在热议，都在关注商业地产，而且我们已经看到现在商业地产快速的升温在很多地区已经出现了，供应方面出现一个大的释放，而在需求方面，作为商业开拓方面速度又在明显下降，所以这样一种供求的变化对于我们商业地产未来的开发可能会带来比较大的压力，当然我们还要具体的分析市场需求变化的结构性特点。从我们2010年连锁百强企业的发展来看也不是整体的放缓，我们就看到百货店的扩张速度在过去一年增长速度还是很快的，达到了18.5%，销售规模上涨了20%。百货店目前的总体经营状况，我们认为还是健康快速的。实体零售店铺的增长速度，去年只有4%，我讲的是百强企业，4.5%，这是百强企业2010年的数据。

　　所以，我们可以看到平均的速度在下降，但是不同业态扩张的速度还是有很大的差异，实体零售下降的速度非常快，但是百货店的增速还是非常的猛，是这样的一个状况。另外，我们也看到外资的零售企业在过去的一年，他们的开店速度和他们的销售规模也在保持一个稳定的增长。长期来看，我们讲十年，从外资零售市场开放到今天，我们观察到的外资零售企业和本土企业一个很大的差别，就是外资企业每年的店铺增长和销售增长都非常的平稳，不温不火，不会有一个大的冒进，也不会有一个大的下降。而本土的零售业扩张从一个长的时间段来看，中间的波动是比较大的，所以我们讲支撑未来商业地产的扩张，外资零售企业在其中将依然会扮演一个非常重要的支撑角色。当然百货店目前来看奢侈品的销售对于百货的经营是非常重要，现在国家商务部也在讨论关于奢侈品税的问题，我想也可能对于奢侈品通过税率的调整，关税的调整，奢侈品的消费在一个阶段内还会保持一个比较好的势头，我想我们国内团队的规模对于百货店来讲还是一个有利的支撑。电子商务的发展，我们现在从整个市场分流来看百货的影响比较小，家电、图书，还有一些中低端的服装，这个量会比较大，但是作为高端的服装体验式消费，百货的竞争力依然存在。所以我们想下一阶段在网点的扩张方面，百货店的扩张可能还会在一段时间内保持相对强势的势头。所以从供求关系来看商业地产未来的开发在总量上，在结构上都会有一些新的变化。这是关于商业地产开发第二个变化，供需的变化。

　　第三，投入资金和成本。从目前来看，制约中国商业地产发展很重要的原因是国内商业地产开发的资金供应和成熟市场国家还有很大的区别，我们商业地产资金的供应和资金的特性还是追求快投资、高回报，包括社保基金，而商业地产的金融属性是长期稳定低回报，是这样的一个特性，所以目前房地产开发供应的特点和商业地产运作特点之间还是存在着很大的不匹配，而且经过这么多年的探索和发展，房地产作为金融资产链条上还是有很大的缺陷，所以在未来我们商业地产开发，如果没有住宅地产的支撑，商业地产的开发很可能又会走回之前走过的那些老路，就是作为开发商必须要把商业地产进行分割销售，我们已经看到了分割销售带来的恶果，比如说整体商业规划的问题、客流的问题，包括分割之后租金的转嫁问题，因为商铺的销售价格是偏高的，最后作为商家要承担和消化很大租金的转移成本。所以作为资金供应的这样一个状况和商业地产开发的热度结合在一起，我们有必要去担心在未来商业地产开发当中会不会再出现分割销售，房屋租金高涨，结构性的供应不足，就是商家需要找到合理租金和合理配置的商业网点虽然总量很大，但是找不到他们理想的网点，可能会出现这样的一些问题，是值得我们去关注的。

　　另外，作为商业地产设施，它的城市功能的属性一直没有确定，一直把它作为纯粹市场产品来看待。所以在商业地产开发最大成本就是土地成本获取上，目前来看大量还是通过市场化运作。所以作为商业地产成本的构成来讲，未来可能还会是一个比较高的状态，因为从政府财政来讲，他们也还是要依托推动商业地产确保财政稳定的收益。所以商业地产的这种属性目前还没有凸显出来，它的结果将会使商业地产开发成本保持在比较高的水平，这个对于商业地产可持续发展也有很大不利的影响。所以综合来看在未来一段时间商业地产的“热”，我们是控制不了，作为政府也好，这个已经完全是市场化，这种热度起来之后可能因为现存的问题没有得到很好的解决，可能商业的发展和地产的速度不协调，可能在新一轮商业地产发展当中会看到很多新的问题重新爆发出来，所以值得大家关注的重要方面。

　　第二个是关于电子商务。这两年我们看到电子商务蓬勃的发展，今年百强的调查，一百家百强连锁企业有34家企业已经开办了自己的网上商店，去年的销售规模大体是30亿元，从开展网上零售的比例来讲是比较高的，已经达到1/3，从销售规模来讲还是比较小，说明还是在一个起步的阶段。现在来看实体连锁企业开展网上零售主要是集中在家电、百货这两个业态当中。从网上销售的产品来讲和整个B2C网上零售的特征是完全一致的，就是书、电器、服装，这个依然是网上零售的主体。

　　我们的实体连锁企业开展网上零售比纯粹的网上零售商具有天然的优势，这是大家一个共识，而且我们也有很多现实的案例可以印证这一点。比如说在美国和英国，前十大网上零售商当中都有6家是来自于传统的零售企业开办的网上商店，所以从已经发展的经验来看实体零售开办网点的确有很大的优势，它的优势到底在哪里，我们讲我们有现成的商品，我们有现成的物流网络，把这些产品搬到网上去销售，应该讲是非常顺畅的事情。当然我们还有品牌，因为大家看到目前在整个市场不规范现象当中，网络出现的欺诈实际上是最突出的一个问题，而我们的实体连锁有品牌优势，我们有那么多实体店就矗立在消费者身边，这些的确是我们的优势。但是从最近一段时间我们实体企业开办网点实际运作来讲，大家逐渐的通过一些探索，甚至一些教训，大家得出一个相对的共识，就是实体连锁企业开展网上零售还是要独立运作。我们有这些资源，有品牌，有物流，但是为什么还要独立的运作，而且现在我们看到做的比较成功的实体企业开办的网点基本上都是独立运作，出现这样的现象其中必然有它的道理。我们发现第一关于商品的问题，像美国，英国的网上零售，他们做的非常成功，很大的原因是他们有自有品牌的商品，在商品结构当中占了非常高的比例，所以我们想如果是把我们经营其他品牌的产品放到网上去销售，和我们商家自己独有品牌去销售，所以我们分析开展网上销售不是大而全，不是有价格优势的产品，没有自有品牌，网上零售的开展将会非常困难，因为你的产品和厂家的产品一样在网上销售，我们的价格优势很弱，这些对于目前国内零售企业来讲还不具备这样的优势，就是自有品牌的有时还不成熟，所以这一点对于我们未来依托现有的商品网络开展网上销售是一个比较大的瓶颈和挑战，这是一点。

　　电子商务网上零售物流的配送和我们现有的连锁企业从配送中心配送到店铺这种方式有很大区别。我们大的卖场或者大型超市配送基本上是整箱配送，便利店配送分捡的成本都比较高，但是作为面向消费者的配送，它分捡的要求会更高。作为实地的连锁，特别是网点密度比较高的小店的连锁，小型店铺在终端作为一个提货的网点，这个价值依然是存在的。所以从商品的配备到物流送货的条件，我们现实的实体连锁企业并不能够马上有效转化为支撑电子商务发展有利的基础，所以出现了把电子商务独立来运作、独立设立品牌、独立成立产品线，我想很大的原因是在于实体的连锁这种体系实际还是有差距的。所以我们在了解到或者是在认知到一些差异和不足之后，对于我们现在实体企业进军网络商店，我想可能会有一个新的角度，或者是有一个更大的投入来支撑网上零售业务的发展。因为这个是必然的趋势，大家不可能回避掉的问题。这是关于电子商务在，在2010年或者是未来一段时间，特别是我们连锁企业开办网上零售可能要关注到的一个问题。

　　第三个方面，我想在2011可能会成为一个行业问题，就是产业并购重组，以往行业的并购重组从以往的经验来看，产业的并购是成为了一个其中的一部分。从传统来看，一个是百货行业比较活跃，今天来的嘉宾当中会有金鹰百货，银泰百货，我们参会的有像实体的经营百货，像海航商业在过去一段时间在产业并购方面非常活跃，还包括华润超市。这些势头和速度有加速的趋势。另外还有外资零售企业，我们外资零售企业的并购数量案例不多，但是体量比较大。下一阶段在外资零售还会继续，从产业来说，产业并购会不断深化或者说频率会更加频繁。从另外一个角度，私募股权基金这一块目前来看重点是IPO的PE投入为主，之前我们看到社会大量的PE几乎关注的企业都是准IPO企业，基本能够在两年三年上市的企业，这是之前或者到目前为止一个比较主流的现象。但是我们最近观察到行业充足并购作为一个买家，或者金融资本、产业资本有融合的现象，这是近一段时间表现比较突出的。大量的PE进行了产业资本融合，金融资本在参与和支撑。这种模式对现在这种行业并购重组会起到一个加速作用，产业并购的对象由于自身能力的问题，会比较谨慎和缓慢，实际上叫僧多粥少，这种大量的缺口怎么办？我想能够有效解决各种不足，从而加快产业并购重组步伐。PE的投入、产业资金在前端这样的渗透，资本市场的整合和供应链的整合，这对产业资本也好会寻找到它的新增值点。在未来一段时间，金融资本和产业资本在我们这个行业连起手来，并购重组会形成一个新的趋势来影响到我们行业的并购重组。我们这个产品的供应状况是一个什么样的状况呢？我想有一些因素对于资本市场的并购重组会起到一个正面的推动作用，这个因素的核心就是经营成本的提升和经营风险的扩大。

　　我们今年百强的调查人工成本去年平均上涨的15%，而且随着CPI的上涨，增长势头不可逆转，或者还有可能加速。所以我们连锁企业的经营成本、人工成本上涨是必须面对解决的问题。还有一个是来自于房租的压力，新续约的上涨成本是大概15%的上涨幅度。当然这个数据是我们抽样调查，是我们常务理事会这些反应的大体数据，这也有可能是一个不完整的数据，但是会反应我们的房租比例会提高。所以企业在一线辛辛苦苦去打拼的实体零售企业、连锁企业，在这些方面我想感受的压力会迫使他们去重新思考自己的职业选择，自己未来发展的机会和空间。那么这种情况下可能会有很多企业考虑是不是和其他企业来联合，来共同抵御风险。另外行业规范性的成本在明显提高，刚才丁主任也谈到零售关系方面，我们的通道费用，协会去年年底今年年初在做零售供应商采购合同规范，从政府来讲要改变供应商、零售商的供应方式。另外品牌消费的安全在加大，大企业的隐患还是存在的。尤其现在互联网之后，这种品牌的风险在不断加大，作为实体企业来讲经营的压力会是多方面的压力。所以对于未来实体企业联合并购，出售企业，这种状况我想从这个角度来讲积极因素会很多，所以对于未来一段时间行业的并购重组，我想会出现一个新的热点，一个升温。

　　以上是对于2011年行业发展当中可能会出现的问题做的粗浅的分析，主要目的还是能够对行业有一些新的提醒作用，希望大家能够对这些新的关键性问题做更深的思考，从而为企业未来的战略规划，特别是在未来2011年、2012年有一些借鉴的作用，当然很多观点不一定正确，可能也存在谬误，希望和大家共同来探讨。也利用这个机会，我代表中国连锁经营协会祝贺联商网十周年生日，联商网对于我们行业的发展应该说扮演了非常重要的角色，这个我想在座每一位都会有这样高度的共识。我们也期盼着联商在未来，在零售业，特别是在互联网这个新的时代能够扮演一个更重要的角色，除了资讯之外能够在合作的品牌打造方面发挥更大的作用，作出一些更大的创新，使联商网为中国零售业的发展发挥更大的作用。

　　最后，预祝本次大会取得圆满成功，谢谢各位。