6月3日，由南国置业有限公司与新浪地产共同主办“2011武汉商业地产圈层论坛——中部中心城市商业格局论道”在汉举行，中国商业联合会常务中心副主任邢和平先生与武汉业内共同探讨中部中心城市商业发展格局。
高秋洪：商业地产热潮向二、三线城市转移
武汉南国置业股份有限公司副总经理高秋洪
随着全国经济逐步的发展，商业地产热潮正从国内一线城市向二、三线城市转移。武汉作为中部地区的中心城市在区位上有着得天独厚的优势，城市副中心商业以及主题商业正在迅速崛起。作为一家致力于商业地产开发的运营商，南国置业一直关注城市格局的演变以及人口结构、消费需求的变化，把握城市商业格局的演变趋势，致力于为武汉市民提供更好的城市空间体验和更加丰富精采的城市生活。
自2003年以来南国置业已成功开发运营了南国大武汉家装、南国都汇，正在建设的商业项目有北都城市广场等。
邢和平：中国商业处于被动地位
中国商业联合会常务中心副主任
武汉作为中国中部核心城市，它的高速发展带动了整个华中区域的发展。武汉商业，特别是大型购物中心，乃至城市综合体如何发挥重要的经济助推作用，是一个很好的研究课题。高速发展的城市化进程中需要众多的购物中心来完成旧城改造。商业中心的升级换代功能从而拉动城市经济的发展，一个购物中心自身会形成明确的局地效应。
其次，购物中心的发展是人们在推动，商业地产有着助推区域经济发展的重要作用，各级政府拉动地方的经济在规划的时扩大了商业物业类型比例，只有用好不同类型的商业用地才不会造成社会资源浪费。
住宅投资限制，导致投资人开始转向了商业物业投资，这给商业物业的销售提供了市场机遇。但中国购物中心的高速发展带了商业理念滞后和商业发展水平滞后。
中国目前在建购物中心水平不差于其他国家购物中心。但是我们缺少对购物中心的正确认识和对商业内涵的认识。发达国家成熟的购物中心已经完成超出了购物的概念，形成了人们社会活动的中心，把很多能够加进去想象得到的东西全部加入到了购物中心。
中国目前阶段商业地产的建设开发商是社会资源的整合商，从拿地、规划、建设到商业物业的销售，开发商独自承担着社会责任和经济负担，在这个过程中开发商起着主导作用。现在多数开发商是从成功的住宅开发商转型而来，在商业地产的开发中多数还沿用着拿地、规划、设计、建设、销售这样一个惯有的开发模式，最终是以销售为目的。规划上从先开始满足容积率、楼间距、日照这些指标，然后再考虑如何带来最大利润、如何回收资金最快。商业作为配套实际上是最后考虑的，这种情况在中国开发过程中是很多的，所以商业经营从开发的初始阶段就处在被动地位。
商业地产是一个复合型的产业，应该把地产开发和商业经营有机的结合起来，需要进行科学的、合理的整合定位，把商业地产分为主要的四个环节，规划、设计、招商、运营。在实际情况下，中国开发商的每一个地块都有自己独特的条件，而且没有连贯性，开发周期短，缺乏系统的市场研究，项目设计时间段，因此要用中国的运作方式来运作中国的购物中心。
“定位、团队、商业信用、资金链”是影响商业地产发展最重要的四个原因，这就要求开发商和运营商除了要做好自身还要整合社会资源，将上下游产业贯通起来，真正做到利润最大化，合力打造出一个可持续发展的金融产品。我国现在的商业发展已经从传统的商店与商店之间的竞争发展到了商圈与商圈之间的竞争，发展到了区域与区域之间的竞争。
近年来，全国购物中心的发展情况来看，很多城市采用了政府强烈推动加市场化运作的模式，很多开发商纷纷进入了购物中心的开发领域，购物中心在城市中的经济和形象地位越来越突出，购物中心带来的经济效益强力助推了城市经济的发展，购物中心已经成为了城市商业的综合竞争力，成为了城市的窗口和名片。
周武登：商业中心补充城市格局层级
武汉南国置业股份有限公司商务总监
武汉商业城市格局现状：
第一，阳光照在武汉。武汉商业会面临着非常好的机遇，作为商业地产的开发商来讲，有非常好的品牌，机遇很多。
第二，已经具有的多商圈将得到进一步调整升级。武汉本来已经有很多商圈，从我们判断来讲，这些商圈会进一步得到调整和升级，新的竞争者会不断的加入。武汉新的MALL完成了以后，对武汉的商业格局会有一个很好的提升。
第三，多层级商业类型出现，城市商业结构逐渐完善。在一个现代化的城市里，应该出现多层级、多类型商业体。应该有邻里型、社区型、城市副中心级、城市中心级、主题类商业中心。武汉中心级商业很强势，也很厉害。但是城市副中心商业，包括社区类商业并没有形成。我们知道社区类型商业是非常有潜力的，武汉还没有形成这样的架构体系。根据我们的经验来看，往往有十几万人口和二十万人口就有机会去做一个比较好的社区购物中心。南湖十几万人口做了两个购物中心，按照武汉的发展，应该会有很多社区服务中心提供便利消费和便利服务。这种商业中心对整个城市格局非常好的层级补充。以武汉市发展速度来讲，必然会出现各种层级商业中心，这就给商业地产开发商和运营商带来很多机会。
嘉宾从左到右：黄文杰冯波邱磊何秉
黄文杰：销品茂中未来精神消费比重将增加
广东省流通业商会执行会长
所谓的销品茂不止是购物，他其实包括衣食住行、休闲、餐饮、娱乐、社交各个方面。不仅是所谓的物质消费，其实大家也需要精神消费。这种情况之下，从某种程度上来说精神消费所占的比重甚至会越来越大。有这样元素的购物中心会更受广大消费者亲睐和欢迎，他们往往做得更好。而一些只坚守购物单一功能商业项目会活得相对困难。
商业主题模式受消费者和商家喜爱的根本原因是人们生活水平提高，大家越来越需要精神方面享受。随着经济收入增加，消费者需求在不断扩大，同时对环境、格调、品质方面的追求会更看重一些，这是属于生活社会提高之后的一种需求。
冯波：跟着政府规划走不会错
戴德粱行商铺助理董事
LIFE STYLE是一种商业主题模式，靠市场自发形成。LIFE STYLE街区里面有更多的文化元素，比如说有一些过往时代生活情景展示，有很多摄影作品。在国内的模式是最近的几年发展起来的，比如说内地大家知道比较多的天地系列，大家都去过上海新天地、杭州天地、重庆天地、武汉天地，这属于国内发展得比较典型的LIFE STYLE商业街区，包括北京三里屯都是属于这样的项目。
一个项目要做成功还是有很多因素影响的。尤其是LIFE STYLE在落点位置上是非常关键的。天地系列都是在标注性地址。首义广场有一个定义叫“城市客厅”，不光是开发商，还包括品牌经营者我觉得跟着政府的规划方向走，应该不会有大错误。作为“城市客厅”的定位来说，我想每一个城市也不会有太多。武汉也只是提出了一个城市客厅，所以我觉得从位置上来说实在是不可替代的。再加上原来的文化因素，剩下的问题就是运营商如何去把符合定位需求的品牌很好的整合过来。这不仅仅投资商和运营商自己要做努力，还要结合更多的包括政府方面资源，媒体吹鼓，当然也要获得商家认同，再去选择符合定位的组合，各方力量向一个方向使劲时，成功的机会会大很多。
邱磊：首义汇更看重文化底蕴
南国置业开发总监
其实每一个武汉人，特别是生活在武昌的人都会对首义有一段记忆。当时公司在拿这块地的时候就考虑到这个地块和其他的地块不一样，赋予给我们更多文化底蕴，还有休闲氛围、景观等等。
这块地有深厚的文化底蕴，当初在做这个地块定位时考虑了很多，针对周边环境如何打造出和首义精神相互契合的定位，做了大量思考。在做这个定位的同时更多考虑是结合武汉市周边环境。
我们整合了黄鹤楼景区、辛亥博物馆、楚望台等等。跟政府这边也进行了沟通，希望把文化产业和我们项目进行对接。
何秉：注重对人的体验
苹果经销商华中区运营经理
苹果这个产品除了体现出科技含量以外，比较多的是注重对人的体验，首义汇项目尊重文化和我们这一点是比较巧吻合。我们对首义汇的项目非常关注，到了湖北以后也在积极寻找各式各样的商业物态。
第一、我们选的位置一定要有一定影响力，作为首义汇这个位置它的影响力是绝对具备的，加上今年刚好是一百周年，震撼力是绝对具备的。
第二、商业、休闲、文化一种很好的融合。作为苹果的产品也体现了这种氛围，因为所有人去苹果的店，包括以后可能有机会走到我们店里感觉到并不是一种买卖关系，我们大量投入的是一种体验和文化交流。在每一个店里会开设苹果课堂，并不是说你一定要买我的东西。
首义汇恰恰是把文化、商业、休闲进行了很好的结合。站在苹果大的企业文化背景上是具备这样一个条件的。经销商有经销商独到的眼光，从商业来说投资肯定要考虑到这个地方各种因素，这个因素和所有的企业选址是一样的，不管是在哪个地方去做这件事都会考虑到当地的购买情况、当地的居住情况、当地的便利情况。
嘉宾从左到右：黄英波沈正印张丽霞石磊
张丽霞：社区型购物中心成不可阻挡趋势
南国置业商业运营总监
我们对社区型和区域型没有一个严格定义，主要是根据区域大小和区域人口总数来界定的，在武汉比如说都会、南国城市广场，基本上覆盖到最小的是1.5公里，大的可以到3公里左右，辐射的人口应该是在十几万到二十万。
社区型购物中心首先是一个消费习惯的变化，随着物质生活提高、收入提高，实际上消费的便利性已经成为了不可阻挡的趋势。武汉在这么大的格局之下更会发生商业多中心格局的天然条件。在这种情况之下，社区商业的发展在武汉来讲显得尤为合适。南国置业的开发战略里对于区域性产品的开发已经成为目前最主要的产品线。
南国北都项目，辐射的板块包括常青、杨叉湖、后湖、将军花园，加起来的人口可能有二十多万，北都只是南国置业开发的其中一个项目，我们公司在后湖还会开发大型商业，满足整个后湖新城居民的需要。区域性购物中心将成为商业发展一段时期主题。
黄英波：越来越多的品牌开始关注社区
世邦魏理仕董事
社区，已经不再是过去大家讲的居委会这样一种很小的概念。对于社区或者是区域来讲已经做到了类似于一个城市副中心概念。也就是说可以达到20万—200万人口。像武汉常青花园他们做的是封闭式社区和开放式社区，比如说类似王家湾，可以跨过汉江辐射到桥头。现在不仅是发展商和政府在关注区域和社区，现在越来越多的品牌开始关注到社区，甚至会为社区制定一个发展团队、管理团队。在上海有30万—50万的人口，规模可以开到一千方，有一系列的手段来针对这个区域。用我们行话来说，就是我来卖鸡蛋可能比在其他地方卖手表更赚钱。
对于很多二线城市来讲，比如说长沙的人口只有武汉的1/3，现在他们也有一些社区商业做得比较成功，而且租金、品牌进驻和市中心的差别并不是太大。这一点与武汉看到的现象不太一样，对于长沙更多的是时尚品牌，有一些品牌不仅进驻核心商圈，也进驻社区商圈。
沈正印：社区商业有规律可寻
广州楚睿商业有限公司董事副总经理
社区商业指的就是不同于核心商业区的城市级的购物中心。但事实上我觉得社区商业的出现和将来的演变一定有规律可寻，从一线城市如北京、上海、广州、深圳等到二线城市如武汉。
对于武汉这座城市来讲，这几年很明显的变化就是随着城市骨架越来越大，交通越来越拥堵，对于社区商业催生力度会不断加强，因为城市空间摊得越大，交通越不便捷，是区域性商业最容易产生的土壤。一个商业项目能不能做成功，有时候更希望周围的交通条件差一些，也就是说这些人不要轻易的离开这个区域，成功的可能性还会大些。
人们的消费需求在不断改变，在十年前，任何一个城市人要去逛商场时，肯定这个城市只有一个百货大楼。但事实上随着人们生活水平的提高以后，现在的人会更加追求一种比较务实和休闲的消费。也就是说如果只是买一些生活必需品，没什么必要去核心商圈堵车塞车，这是人本身在回归理性和务实，尤其是在大城市随着生活节奏加快，本来工作就很辛苦，业余时间非常少。武汉这座城市已经表现得非常明显了，南国做的项目除了南国中心是大型的购物中心，大量的还是区域性购物中心，招商和开业的效果反映都还不错。
石磊：影院物业最重要的是地段
嘉禾集团业务拓展部副总裁
影院物业最重要的是地段、其次是强劲的合作伙伴，再次是合理的物业条件，然后是利益的共赢。影院物业和其他业态有不同的地方，我们的影院在建筑商对开发商的要求相对高一些。武汉有一个得天独厚条件，非常适合做社区商业。我们一般是在城市最黄金的地段选择项目，但是武汉我们愿意做一些社区性的尝试，包括南国现在的几个项目，他们在武汉不是一个传统小社区的概念，人口基数够大、消费能力够强，这才符合影院的需求。要与强有力的开发商合作，他们更有运营的能力，这是影院今后运营的根本。
（新浪地产）
