都说招商难，那么究竟是哪些因素造成了招商难这一局面呢？驰昂咨询的分析师结合对国内外各类商业地产招商过程的研究，简单谈一谈当下商业地产招商的难点所在，可大致分为以下9点：
1.规划失当
规划失当是造成招商难的主要原因之一。商业项目会更多地引起地放政府领导的重视，并对项目提出一些具体要求，这种要求有时是正确的，但也不少是给项目的规划设置了不当的条件。在项目规划中，行政意志活规划往往过分注重商业街活商业物业的形象性、景观性、利益性，而忽略了商业地产规划本身的特性。比武说“宽街无闹市”，这是商界的共识，南京夫子庙这么繁华，一般街面也就8~10平方米，可是在许多地方，把商业街规划成交通主干道，狭者30平方米，宽者40~80平方米，这样的商业街是很难繁荣的。由于规划失当，导致我国新开发的商业物业市场出现“量”的控制失当、“形”的控制失当、“尺度”控制失当等，以至于造成许多空置商业物业，这是造成招商难的一大主因。
2.商业物业过量开发
这个问题其实也源自于规划控制失当，地方政府为了发展区域经济，把商业地产开发作为重要抓手，以为多开发商业地产就可以发展地方的第三产业，结果造成大量商业物业空置，市场供求失衡，所以过量开发也是招商难的主因之一。
3.开发商过度追求产品性开发
过度追求产品性开发，目的是为了谋得超额利润。中国人及东南亚人喜欢投资商业物业，“一铺养三代”概念深入人心，加上政策许可，商业用地供应充足，所以全国搞了大量的产品性开发的商业地产项目，其后果比较严重，一是过量开发；二十不合适的开发。产品性开发的商业项目往往只适合作街铺活市场类产品，不适合商场模式的经营，但是由于许多规划控制的商场式的物业也进行产品销售，所以很难招商。
4.定价不准
商业地产定位是一门综合技术，是建立在各种判断之上的决策；包括消费基础、商业资源、租金水平、开发模式、市场接受程度、品牌认知等因素的准确判断，如果失去了对项目的全面把握，造成商业定位不准，也会造成招商困难。比方说苏州某区是很适合坐家具产业的，可是偏偏有人把项目定位成服装城，而周边的常熟服装城市场影响力大多了，来这个区做服装的人少而少之。招商怎么会不难呢？
5.建筑设计不适应商业需求
商业建筑设计要适应所定位业态的需求，也要有商业通用性；而由于产品开发盛行，许多项目定位是商业，建筑设计只注重产品设计，忽视产品的商业实际使用要求，造成这类物业较难用于商业，所以招商也很难。
6.不重视招商在商业地产开发中的作用
招商工作是商业地产开发业务的关键环节，许多人不知道这个原理，甚至有些全国知名的大企业把招商部门作为营销部门的一个下属职能，招商成了可有可无的事情。由于开发商只注重产品开发，谋求商业地产的产品开发利润，对招商不太重视，就现状来讲，很不重视招商职能在商业地产开发过程中的重要作用，用房地产单线配置机构开发商业地产，那么招商也乘了这些企业和项目的难点了。
随着商业地产的空置率不断上升，许多不重视招商的项目碰到了困难；今后随着“招商定输赢”的商业地产开发理念越来越深入人心，招商机构将越来越受到重视。
7.主力店——又被称之为“锚店”，意即整个项目居重心位置的“秤砣”，否则就不是主力店了。上海某一大型购物中心，主力店由开发商自行开店担当，市场对这个主力店不认可，招商一直很难，后来这个购物中心把主力店换成“家乐福”，招商问题就化难为易了。
8.招商推广策略不当
招商是一门艺术，如再招商推广中，不能十分直白地做招商广告，招商做硬广告的结果是越做越没有客户上门，这是因为做了招商的硬广告，实际上事向市场宣告：“手头没有商业资源、招商十分困难，”商业企业一看，等你招号了再来，于是，等着看我们实际招商进展，大家都这样的心态，会造成招商越做广告越少人问津。
9.卖散商铺使法律纠纷频现
商场物业要以产权商铺形式销售，大多采用包租方式，这种方式的后遗症是法律纠纷很多；卖散商铺，小业主众多，利益很难平衡，所以也很难招商。
