主题：商业地产招商工作势在必行

从整体的开发流程来看，招商在整个开发大系统中属于一个子系统——项目双重开发中的商业开发部分。但是，驰昂咨询的分析专家经过仔细和深入的研究，发现招商作为商业地产最关键的环节，其工作贯穿到整个商业地产开发、商业物业经营各个环节。如果各个主要环节都有招商职能参与，商业物业开发和经营中的许多问题都可以得到答案。如下表所示，商业地产开发运营的各个环节都需要招商来解答其所面临的困惑。

在拿地和定位决策的环节中，招商能解决入驻商家、业态、商业盈利性、产租能力、面积及配套要求、投资规模、收益预测等一系列问题。而规划设计的困惑是怎么做方案，设计什么样的建筑，商业对建筑的各项指标性的要求，如负荷、柱网、层高、动线、功能布置、配套等等，往往只有明确了商业企业并了解商业企业开店对建筑的要求，设计才能按照商业对建筑的要求进行设计，因为大多数建筑设计公司对商业的布局是比较陌生的，在招商方案平衡中，需要按照各个商业业种对消费能力、消费倾向、消费习惯的适应以及经营商品在业态组合中的作用，结合各个不同业态的产租能力，进行合理、有机、动态的布局。在提炼商业特色时，这些内容不可能凭空想象，只有落实到具体的商业企业后，这个商业经营或商品服务的特色才是项目的商业主题和特色。招商过程是把各种预先的假设变成现实的过程，其中最主要的是把收益预测变成了协议收益，而这种协议收益又恰恰是项目融资获代数额的依据之一。在设计商业运营状态方案时，只有接触到真实的商业企业，了解商家的运营方式时，设计出来的运营方案才有可实施性。

招商业务穿插在绝大部分商业地产项目的实施过程中，招商对商业地产的价值实现起着关键作用，通过对商业地产知识的了解，我们可以知道商业地产的资本属性，其活动所有的轨迹都是围绕资本增值而辅展的。为了这种资本增值，商业地产有了开发或经营的动力。

在创造商业地产增值动力时，开发商一定会根据商业地产的规律，按照“有用即有价值”的原理——商业地产只有在商业用途上才能获得它的增值性。驰昂咨询建议，开发、经营商业地产必须从商业上入手，强化招商和运营管理，这样才能获得良好的收益。