走马观花看深圳商业地产之二
1年之前看了深圳代表型商业地产项目:万象城、金光华、COCOPARK、益田假日广场四个项目之后印象较深，略有感触。上月底借再次出差深圳的机会，征询业内同行意见，决定再观摩一下深圳（新开业）KKmall、海岸城、京基百纳广场等上次未来得及看的项目。因而在7月24日，又花了一天时间且冒着酷暑再次穿行于深市的地铁与购物中心之间。当然于我而言，在城市里的暴走，看各类鲜活的商业项目既是一种职业习惯又是一种志趣所在，做自己感兴趣的事，自然也不会觉得太辛苦。
KKmall（京基百纳空间），位于深圳大剧院旁，京基100项目之购物中心部份，京基大厦已超越地王大厦成为深圳第一高楼（只是尚未交付使用而已），并且只租不售，有此信心，其写字楼的品质自然卓越出众了。
KKmall的外立面，富于创意，如波浪般起伏，又如韵律般柔美，并且呈现局部的不规则变化，商场主入口处更是自然凸出，浑然一体。总体来讲是立体而动感的，独特的造形具有较强的标志性。看多了购物中心，基本上不再将重点放在商户品牌层面（因为只要档次定位接近的项目，基本上品牌组合亦大致相似，这也是中国商业目前地产无法回避的问题），更多的是从商业规划的角度、从创新设计的角度、从营运管理的角度复合的看一个购物中心项目。
富于创意的设计感，是KKMALL的核心特点。
多组中庭挑空，如水滴般柔美而不规则变化，错和露的意境在中庭挑空区域体现的淋漓尽致，通透玻璃天顶上植于购物中心屋面花园中的婆娑的树影摇曳，鲜活而生态。阳光透过玻璃天顶洒下，在购物中心室内投下斑驳的光影，灿烂而有趣，置身其间，人们的心情也会因此明媚。一方面是因为其独到的中庭设计，一方面亦因为深圳云淡天高吧。
唯美而有创意的室内休闲座椅亦算一景，其风格有抽像立体的，亦有圆润敦厚的、有后工业感的，亦有充满童趣的……总之，看来令人赏心悦目，坐起来亦别有一种趣味。
电梯前厅，纯黑的镜面玻离配合嵌入式宽屏液晶显示器，浑然一体的极简主义，既实现了广告载体的功能性，又避免了外挂显示器的生硬，对整体装饰效果的破坏与冲突。
营业卖场与车库之间通过自动扶梯连接，车库品质与规划不错，且通透感强，在车库即可看到卖场的生动场景。
创新集成的楼层导视系统：竖向导示板（解决导示功能）+触摸式电子显示屏（解决深度查询与检索功能），可实现购物中心适时信息的查询与检索，当然也包括各类推广与促销资讯。
弧型中庭回廊配合木制栏杆扶手，给人以温和的触觉，这是继益田项目之后我看到的第二个选用木质扶手的购物中心，这种细节也只有用心才会做到（当然，也许是KKMALL的内装设计单位与益田相同之故）
购物中心与写字楼之间无障碍连接,实现写字楼的商务人群的便捷导入;同时购物中心入口与写字楼车行落客区相临，写字楼与购物中心之间的环行车道可以高效的解决商业与办公车流疏导的有机兼容。这种规划理念在深圳的很多综合体项目均有体现，如万象城、海岸城；即高效的组织了交通，又实现了人车分流，商务商业车流兼容共享。
作为地王大厦片区的新地标，京基项目并不直接临主干道，从地铁出来大约要走3-5分钟方能到达其购物中心（我想该项目修建地下通道实现与地铁出口直接相通的可能性还是很大的），KKmall还被大剧院所遮挡，可视性其实不佳……为了弥补这一缺憾，京基项目将项目整体导视牌（造形即京基大厦建筑体的抽象化与缩微版的两面竖式立招，实用而美观）一直延伸到地铁出口，并布满项目门前的两条干道，人流引导与项目形象传播功能有机整合，成为街景。可以看出京基方面极强的政府沟通协调力（可能也与深圳地方政府的开明与支持区域商贸发展的态度极为相关）
业态组合与品牌引进方面，KKMALL没有什么惊喜给到市场，但还是很好的契合了其年轻时尚的定位。B1层引入了华润万家旗下继OLE之后的又一精品超市品牌blt，浅绿基调使卖场清新自然，至于其商品结构大体亦和ole相差无几。ZARA、H&M、sephora算是B1的零售次主力店了。其余主力店还有位于2、3楼的NOVO集合店、UA（IMAX）影城、星际传奇电玩城（其内部整合的亲子乐园人气爆棚，做得不错），两家经营精品电子数码（其中一家为苹果授权店）的店铺够酷够潮，生意不错；餐饮方面俏江南、金钱豹、大食代、京基粤菜王府、鼎悦坊品质与品牌均不错。
总体而言，5个经营楼面的KKMALL在商业规划与业态组合方面均有值得借鉴之处，营运服务做得也还不错，随着京基大厦的交付，更多商务人群的导入，其经营业绩应当不差。
京基百纳广场，位于红树林片区，距益田假日不远，是京基公司稍早开发的购物中心，周边住区密集，但远离地铁，看起来像一个体量过大的社区型购物中心。主力店为天虹百货，苏宁精品数码店、京基粤菜王府、太平洋影城及多家亲子乐园……由于地处非商业中心，该项目定位中档，并以充分满足家庭生活需求为主导，引入了更多的生活休闲与服务配套。
商业规划方面：内部空间尺度较好，由于体量过大而略显空旷；或因住宅塔楼之故，人流主动线略显复杂，不太清晰。商场门前的广场尺度感不错（进深约有20米），但广场上体验型与休闲化的情景氛围营造还是不够的。
海岸城，深圳湾体育中心后面与保利广场相邻，周边商务楼宇林立，深圳南山片区成熟商圈中的商业标杆。
海德广场、保利广场、天利名城，通过架空人行广场相联，既实现了整个片区的人车分流，更利于项目间的人流互动与交换。外部多层退台设计，结合空中绿化，形成了餐饮业态所需的半户外休闲空间，实现了商业与生态的有机融合，并与宽阔的广场相得益彰。
海岸城购物中心以蔚蓝色为主基调，营造出了清新明快的海滨之风；动线简明，空间尺度适宜，在购物中心共享空间随处可见的形态各异的卡通人物“水精灵”（吉祥物）可爱有趣，已成为消费者尤其是孩子们纷纷留影拍照的好拍档。清晰的导示，周到的卫生间休息前厅；点缀于公共空间的小型水景与小品衬托出卖场生动与亲和力，从众多经营良好的中岛柜位可以看出，海岸城经营已稳定而成熟，且生意持续向好。
定位中档，业态组合符合购物中心常规要求，零售档次不高，但还算精致丰富，餐饮与生活服务做得不错，主力店有吉之岛、海岸影城、顺电、玩具反斗城、冰FUN真冰场（人气鼎盛，虽不及万象城冰场规划合理，但经营状况应当不错，已成为继影城与餐饮之外的第三大家庭消费人气吸引点，从其高达3000元以上的年卡来看，这个冰场的经营面应当还是不错的）等……海岸城人流如潮，各类推广活动与空间陈列也生动丰富，并体现了一定的文化品味。
KKmall、京基百纳广场、海岸城，其共同点归结起来就是定位并不高端，亦没有大牌，但规划设计与运营管理做得都还不错……一个显著特征就是深圳的购物中心已从经营租户升级为经营消费者，其思路已开始向百货公司看齐，每个购物中心都在推基于购物中心项目整体的VIP卡，而且推广力度很大。购物中心的流线规划是核心，空间尺度是基础，中庭共享空间则是点晴之笔，突出艺术与文化特质，进行适度的创意设计，让室外的自然光影洒满室内空间，并在景观与小品上下点功夫亦可为项目加分不少。（谢尚伟成文于2011年8月3日）
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