太平洋百货退出北京零售业市场的消息如一枚重磅炸弹，激起了人们对商业地产现状的反思。位置一流、业态丰富、商业领域大市场环境空前看好……所有的便利条件仿佛都在告诉人们，眼下是商业地产投资的最佳时机。于是乎，从住宅市场退出的投资客们纷纷将目光投向了商业领域，商铺热销、写字楼整端，商业地产的热度达到十几年来的最高点。太平洋百货退出事件无疑给这个尚处盲动状态的市场泼了一盆冷水，连如此专业的百货业巨头都折戟北京市场，何况你们呢……
太平洋百货退出事件的原因是什么？它对眼下北京商业地产领域的启示有哪些？投资人群在选择商业物业时应该注意些什么？且听专家的论述。
嘉宾：
亚太商业不动产学院院长 朱凌波
中国房地产业协会商业和旅游地产专家委员会委员、中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任 娄立平
北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部总经理 徐越
中国房地产业协会商业和旅游地产专家委员会委员、香港司培思商业经营管理集团副总经理 许大金
北京东方国泰商业顾问有限公司 选址专家 李沐天
许大金 解析太平洋关店原因
太平洋百货目前多家门店退出市场，既有国内大商业格局百货业与购物中心的竞争因素，但是管理层的更迭变动，让太平洋的经营受到很大影响是主因。
在十几年前当我们的百货业面临重大调整，市场不佳的时候，台系百货集团一拥而入，给我们带来经营管理上的很大冲击，经营方式和模式的改变让我们看到了百货业的希望。太平洋百货是当时的代表。
然而十几年后，太平洋百货则是四面楚歌，继成都春熙路店传出因与业主就商务条件谈不拢，不续约的消息后，北京盈科店又传出业主不续约，是什么原因造成这种状况呢？
我想问题出在太平洋百货自身。太平洋百货在国内有多家门店，其母公司是台湾远东集团，原东家则是太平洋建设集团。西单君太百货则是太平洋建设集团将百货业务卖给台湾远东集团后，重返内地百货市场的首个项目。当初曾与远东集团就君太百货使用了和太平洋百货相同图案的LOGO，只是颜色不同发生争执，可以想见，内耗中的太平洋如何集中精力参与企业经营。2010年台湾有关方面撤销远东集团对台湾太平洋SOGO百货集团的控股公司太平洋流通投资股份有限公司40亿元新台币的注资，维持原投资额度。此番裁定出台，更加使太平洋百货的发展陷入困顿。据悉，原来在青岛等地的几个投资项目都面临转手。
目前内地既有远东百货又有太平洋百货，未来发展如何，我们拭目以待吧！
朱凌波
定位不准成太平洋百货折戟关键
对于太平洋百货三里屯店选择在这个时段退出，我多少还是有些疑惑。因为此前，太平洋百货已经开始尝试开放式快销、奢侈品平面式营销等多种形式的商业综合体业态。用这些形态来适应三里屯的消费群体。现在出现退出的情况，与太平洋百货选址之后，在经营时间和经营特色上与三里屯区域消费者特点的错位不无关系。太平洋百货选择退出，也说明它对在三里屯这个区位的经营失去了信心。
首先，太平洋百货当年选择在三里屯开百货商场就存在问题。三里屯的主要特色是夜生活、酒吧，去那里的消费群体主要以年轻人为主，白天的三里屯可以说看不到什么人流，而太平洋百货的经营时间主要是在白天时段，所以它的经营时间与三里屯的消费时间是错位的。另外，去三里屯的消费群体以年轻人为主，这些年轻人去那里多是娱乐休闲，专门去百货商场购物的人比较少，所以太平洋百货在目标客群上的考虑也欠妥。
最初，三里屯并没有形成一个像崇文门、王府井一样的商圈，这些商圈可以将辐射范围加大，吸引全北京，甚至外地的人前来购物。在这样一个孤掌难鸣的商业区域里，太平洋百货无法形成较强的辐射力和拉动力，难免会出现经营上的困境。
随着消费群体的不断变化和成长，三里屯逐渐形成了一个以休闲、时尚为主的商圈，这个时候，太平洋百货并没有及时调整经营业态。其最初就很模糊的定位导致经营并不如太平洋百货在其他地区的情况乐观，在发生变化后又没有及时调整，面对周边以休闲、餐饮为特色的其他经营者，太平洋百货的“百货”特点远远脱离了年轻人、潮人、时尚白领的消费需求。加上对这块区域的经营失去信心，太平洋百货选择退出三里屯也就不难理解了。
娄立平
太平洋百货退市透视出商业地产人才匮乏现象
太平洋百货退出“商家必争之地”的北京商业零售业市场，引起了业界的极大关注。我认为最大的问题依然出现在资金链上。良好的现金流动比率和充裕的资金链对商业地产项目是至关重要的，正所谓“资金商家之重器”。
在技术层面上，太平洋百货此番北京闭店，暴露出了其在选址、业态定位和缺乏本土化运营人才等方面存在的问题，导致了其自身的经营不善，致使其投资主体不得不收缩阵地，以求保持资金链的正常运转。
商业地产目前已成为中国房地产业发展下一个黄金十年的主引擎。万科、绿城和金地等这些曾经力主作减法经营的企业，在当下住宅地产调控常态化和其市场空间倍受挤压的情况下，也不得不再次擎起商业地产这面大旗。
但是近来，“四线城市甚至县级市都在同时开发多个数十万体量的商业综合体项目，原本应持有经营的商业业态全部散售”等等这些与商业地产发展规律背道而驰的消息不绝于耳。纵观全国市场，商业地产呈现出了一哄而上大跃进式的发展模式。
我认为，问题的原因是目前商业地产在开发和运营等关键岗位的从业人员大都是由住宅地产“转制而来”，因此，缺乏具有较高专业水准的商业地产专业人才已经成为制约商业地产发展的最大瓶颈。正如万达集团董事长王健林所说，现在制约商业地产发展和万达成为世界级企业的核心不是资金、不是资源，而是人才。
一位国内著名商业地产企业总裁这样告诉我，商业地产的精英和单纯的住宅地产开发人才的培养和形成团队的过程是完全不同的，商业地产一是数量要求多，二是管理水平要求高，三是资源整合能力要求强。以理想的标准和从储备的角度来看，岗位人才恰当的比例应是企业内部培养与外部招聘为1：11的关系，这样的团队组合比较稳定，十分有利于企业和项目发展。但是从目前的实际情况来看，这个比例颠倒了过来内部要选拔11个，外部招聘只有一个。按照企业整体战略，公司规划在全国做100个商业广场，大概需要500个总经理，人才储备难度可见一斑。
因此，只有加强从业人才的职业继续教育和实战技能培训，强化商业地产行业资格认证制度体系，切实提高从业人员的综合与专业素质才是破解商业地产人才桎梏的唯一出路。
徐越
切勿以为投资商业地产一定稳赚或大赚
从商业地产投资与经营的角度来说，太平洋百货败走京城是内因和外因双重作用下的结果。从外因来看，十年前，北京高端商业基本只有燕莎、赛特这两大品牌。以台湾品牌、“洋身份”入驻北京的太平洋百货，让许多消费者眼前一亮。长虹桥盈科中心作为高端写字楼的代表之一，相继迎来了ADM、波音、诺基亚等知名客户的入驻，对消费群体的形成起到了很大的支撑作用。可以说，太平洋百货在进京之初就享受到了“天时、地利、人和”。
但十年间，随着周边物业的不断建设发展、新的商业类型与品牌的诞生以及高端写字楼客户的流动，长虹桥商圈的交通环境、客源流向、商业格局都发生了巨大的变化。首先是长安街沿线CBD的兴起，吸引了大量的高端客户，ADM、波音等商户相继搬离，使得十年后的盈科中心几乎成为了一座空楼。其次是长虹桥商圈的交通拥堵情况日益严重，难以自我调节。除此之外，区域商业布局也在发生剧烈的变化。华贸、银泰的建成，许多世界级品牌的入驻，再加上其交通等各方面优于太平洋百货，很快就吸引了大量高端和中高端客户。同时，三里屯SOHO的对外招商，使得整个区域的商业格局面临重新洗牌。面对外部环境的不断变化，太平洋百货内部却一直沿用着固有的经营理念与经营模式，没有应对变化的灵活措施，最终不得不惨淡收场。
毋庸置疑，商业地产是高投资、高回报的项目。但切勿以为投资商业地产，就一定会“大赚”或是“稳赚”。事实上，商业地产项目是高度系统化的集成式产品，它的生存和发展往往与周边的商业布局、投资环境、经营环境息息相关。所以，投资者在进行商业投资和运作，尤其是进入一个新的市场时，需要高度谨慎。首先，应有严谨的市场调研，投资者需要对投资项目的地理位置、经营业态有全面理性的认识与判断。其次，对于后续的商业经营来说，还需要不断地调整经营理念，去主动契合不断变化的市场环境。另外，据太平洋百货五棵松店称，其关店是由于“物业方改换门庭，导致招商拖延”。虽然在业界看来，这并非太平洋百货关门的最关键原因，但这次的物业易主风波正好为我们敲响了另一个警钟，那就是经营者在租用物业时，应考虑到未来物业易主可能带来的风险，有所评估，亦要有所防范。
就未来北京市整体商业格局而言，围绕四环还会涌现一批超过30万平方米的商业项目。值得提醒的是，商业投资与经营人士在打造这类超大规模商业项目时，应更加重视政府规划。总之，整个市场留给开发商、投资商和经营者的舞台都会越来越大，风险也会越来越大。只有坚持与时俱进的眼光和理念，才能真正保持商业项目的生命力，最终赢得市场。
李沐天
商用物业投资初现风险
经营性商用物业的价值增长与物业经营者的良性经营密不可分，此次关张的太平洋百货将房租上涨作为其闭店主要理由之一，充分表达了目前商用物业业主与经营者的主要矛盾。如何合理有效地实现经营者获利与投资者收益，这不仅仅是对经营者经营能力的考评，如何对物业进行整体的商业定位？如何选择合适的经营者？制定合理的租金策略等问题都成为商用物业价值提升的重要命题。
目前北京市综合购物中心商用物业开发趋于饱和，大部分物业开发商不具备商用物业经营管理经验，只是追求短时间内开发价值最大化。在北京城区，万霖购物中心、丰联广场、华腾新天地、亚奥观点、六佰本等项目的经营风险已经显现。
商用物业开发规模也成为影响其投资价值的重要因素之一，这一点在社区底商投资方面非常重要。往往开发商为了攫取利润会不切实际地最大化“围合”开发设计商铺。在新建小区往往会看见一圈圈包围社区的两层甚至多层底商，往往这种商铺经营者经常倒闭直至经常性空置。在北京已建项目中天通苑、远洋山水、国美第一商街、朝外SOHO、三里屯SOHO、朝阳门SOHO以及望京区域多个住宅底商成为代表。
相对来说，住宅底商投资风险小于写字楼底商；写字楼底商投资风险小于综合购物中心商业街；传统商业街区商业投资风险小于新建商业街区。那么，如何更有效地让自己的投资价值最大化并有效规避投资风险？最有效的方式应该是：首先选择大型住宅区社区道路十字路口附近底商；其次，要选择品牌连锁经营者租赁经营该物业；对于综合购物中心商用物业尽量不要涉足。
（来源：北京青年报）
