因时代天街，感谢龙湖
上周龙湖在金源酒店举行了其时代天街的招商发布会，并陆续有其现有体系内的商家签订意向协议，宣告其时代天街招商工作全面铺开。
看了其时代天街公布之数据，不可谓不恢宏，果然是大手笔，而且时代天街这个龙湖旗下的巨型城市综合体还是成渝守望的(成都时代天街持有商业传说也达50万方之巨)，龙湖的商业地产品牌之“天街航母”或将试水起航了。以龙湖之江湖地位，住商两栖明星身份，其时代天街的全面运作，自然会成为业内外关注话题。
重庆时代天街数据：总体量120万平方米，其中：商业60万平方米；写字楼：15万平方米，创意SOHO：25万平方米；公寓：15万平方米；车库：8000个；公园：2万平米，分三期开发。如果60万方全部为持有型购物中心，龙湖的重庆时代天街在规模上的确是亚州地区城市中心型购物中心之最了。
大坪，重庆主城的几何中心，城市公交体系枢纽区，商业却一直乏善可陈，在中新城上城落成之前，一个百盛的折扣店＋几个二手通讯市场＋两个超市就是大坪商业的全部。（中新城上城项目因二易其手＋缺少商业经验与商业团队，缺少商业资源整合力＋2009年的票息门事件让中新企业步履为艰，无力在持有型商业项目上有更大的作为，因而即便坐拥轨道交通袁家岗站，比邻重医、奥体中心等，开幕逾两年依然门可落鹊）。
从当下至未来三年，从大坪到杨家坪一线，新增商业规模近120万平方米（龙湖60万方，中新项目20万方，英利项目7万方，华润万象城35万方，万科4万方），这种短时期，集中式爆发性增长实属少见。
60万方的超大型商业体，选址城市中心，这的确是对城市后期营运压力的一种挑战，更是对投资开发商本身商业资源整合力、资金实力、商业营运力、商业团队的巨大挑战。相信龙湖为此或许真的做好了准备，以一已之力创建重庆主城的一个新的大坪商业副中心。只不过，此类大手笔实在是富有极大的变数，并且短期之内不一定有好的资本回报。因为购物中心的规模超过了一定的边际，其经济效益是呈递减的，而不是简单的每平米的累加。
如果其执行真如其招商手册上所描绘，零售比例高达68%，那么其面临的挑战或许更大一些，至少这个比例应当是其开业后五年追求的目标，而非开业之初。我相信凭借龙湖本身的资源整合力及这个项目所处区域的想象力，时代天街在招商方面不会有太大压力，真正的挑战是如何快速完成前三年的市场导入期及引导和改变广大重庆人固化的消费习惯。
60万方的商业量，对于渝州路而言简直就是一个梦魇，现在的大坪至石桥铺一线交通已不堪重负了，可以想象正值私家车井喷时期的重庆在未来3-5年的整个城市将面临的交通环境及未来此区域商业投入营运之后的交通状况。指望高九路分流已不现实，因为此时的高九路在高峰时段已举步为艰了，何况还有正在兴建的总部城及60万方的协信阿卡迪亚项目。所以，中国城市管理者在做城市规划时，基本不做系统的全方位的环境评估，要的仅仅是短期可预见的政绩或GDP而已，这样的城市营运观念留下的只能是未来几十年加倍付出也无法平衡的城市生态。
龙湖依靠自有资金及自身实力，真金白银的投建巨型商业体，这本身并无可指责，因为这没有花老百姓的一分钱。相反会有很多方面会发自内心的感谢龙湖，诸如以下各位：
1、重庆市政府。因为龙湖为重庆争得了又一殊荣（全国或亚州最大的城市中心的购物中心之一就在咱们西部唯一的直辖市），这对于爱争第一的国人来讲，真是增光添彩的美事一桩。
2、渝中区政府。除了全国及亚州之最的MALL在渝中版图之外，更因龙湖的时代天街或将再造渝中区的又一个新商圈，这对于商业老大地位受到江北挑战而日渐势微的渝中区（解放碑）而言，似乎视视为与江北的较量或可搬回一局。
3、中新城上城项目。开业已两年多的中新城上城或将因龙湖项目而不再孤单，前景会更美好一点。
4、英利项目。虽然位于转盘，但规模毕竟有限，龙湖项目的边际人流可实现与周围项目的互动与共荣。
5、万科、恒大项目。因同属大坪片区，有城市级商圈配套，即便楼市进入寒冬依然有独善其身的底气。
6、协信与渝中区府合资开发的总部城也将受益于以龙湖时代天街为首的新大坪商圈的崛起，至少在概念上，大坪新商圈给人想像的空间日趋丰满了。
7、周边物业的既有业主，因龙湖时代天街的开发带动大坪商业板块整体升级，原先投资的物业倍速升值。大坪楼市板块已因万科、龙湖等一线房企的介入跑步进入了万元时代，而龙湖商铺更是卖出了传说中的22万元/平米的超级高价。
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总体而言，龙湖是值得致敬的一家公司，无论是在商业还是住宅，不是因为他做得好，而是因为其能坚持品质并持续改进。对于龙湖不断的挑战超级购物中心的投资经营，我亦表示敬意，只不过不明其深意而已。
是龙湖上市后兜里有太多闲钱？还是太看好大坪片区这个“处女级”的潜力商圈？还是面对相距不过两个轻轨站距35万方的万象城无法在品质与档次上超越就在规模上形成压倒性优势的策略……不得而知，虽有违常理，但或许对于现在的龙湖来讲，机会本就不在常理之中……不管如何，成或败都可成为业界的一个案例，我们也都将从中有所悟，有所获，这也许就是旁观者的好处。
无论如何，感谢龙湖。让爱逛、爱热闹的重庆MM又多了一处摇曳身姿的新舞台，也让爱打望的我们又多了一个看重庆城市风景的新去处。
（谢尚伟成文于2011年9月19日星期一晚）
