本月12日，中国著名经济学家、美国宾西法尼亚大学沃顿商学院博士、现任香港中文大学教授郎咸平先生，即将出席由商报和合肥电视台共同主办的《中国商业地产新极地——郎咸平论道地下商业空间》大型商业论坛。作为经济界的泰斗级人物，郎咸平先生早就对地铁商业的发展有着宏观性的认识。而伴随着合肥地铁一号线的开工，合肥的地铁商业即将迎来一个高速发展期。为此，商报特邀数百名专家、学者及地产业内人士共同组织这样一个商业地产论坛，旨在为大家提供一个平台，为合肥地下商业“把脉问道”。合肥的地铁商业现状如何？发展地铁商业对城市的发展有何带动作用？合肥未来地铁商业发展前景如何？针对本期论坛讨论的重点，我们先从市民比较关心的几个问题进行探讨。
地铁商业：形式多样，业态丰富
城市发展日新月异，越来越多的交通工具的出现改变着人们的出行习惯，地铁也已成为连接城市中心与周边区域的重要交通手段之一。由于地铁周边人流密集、流动速度快，许多投资者开始关注地铁物业形态，随之便产生了众多地铁商业类型，诸如酒店、公寓、写字楼、商业街、购物中心等多种商务、商业形态。地铁商业代表城市轨道交通中与交通动线站点相联接的商业系统，因为地铁站是人流的重要集散地，这与商业的发展需要相符，因此提供了两种业态之间的结合。
地铁商业因为建筑的需要，有三种主要的方式:点式商业、条式商业、立体化商业(地铁上盖)。点式商业多为在地铁的公共空间部分，如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点，多以应急商品零售为主，比如报纸杂志、饮料、电话卡等；这些点式的商业点多为地铁运营商经营或出租位置经营，提供一些基本的必要商业服务。这种商业形式更多的为乘客服务，在地铁商业所占比例较小，基本谈不上盈利的概念。
条式商业多为一些街道式连接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，可能会设置在地下的通道上，也可能会设置在必经的一些地面上，其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等；这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客群目标均是出入于地铁的客人。在国内做得比较成熟的地方，应该当属上海地铁过道商业。
立体化商业则是位于地铁站附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间，其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相连接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时，这类商业由于规模的原因，虽然是零售业态，但经营的品种很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。这一类商业也就是我们经常说的地铁上盖物业。比如香港著名的太古广场等。
另外，作为立体化商业的一个重要延伸，其实真正形成规模、具备升值潜力的是地铁周边商业。该类商业将以各种方式与地铁无缝对接，此类物业由于在地铁开通之前就已经形成一个商圈，地铁开通之后使得该商圈覆盖的范围更广，确切的说是商圈的形成影响了地铁的走向，而地铁的开通又增加了客流，并使得该商圈以地铁出口为核心形成一个向心圆，向周边辐射。比如天津有名的滨江道商业区、合肥正在兴建的胜利广场欢乐城等。
地铁商业与周边商业：互为依存，互促发展
地铁能提升沿线所有商业地产的通达性，进而提升其地段价值，但这对整体市场的长远影响而言，一些区域的商业相反会因此降低消费力。比如，香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。但一些规模档次不够，或者经营不佳的老物业便在地铁开通的数十年间，逐渐退场。在深圳的地铁建设期间，也曾有过不少人乐观估计过地铁的沿线物业的升值空间，但事实却是：地铁开通后的一段时间，不少项目并没有得到应有的收益，有些甚至还不如过去。
因此，地铁网络的密集对于商业物业个案而言，是一把“双刃剑”。地铁的便捷带动了人流的快速流动，人流更容易向商业氛围浓厚的区域集中；而一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力，因此投资者可能更需要关注商业区域的两极分化问题。因为地铁缩短了城市空间的距离，在聚集人群的同时，也可以快捷地疏导人流，这种“双刃剑”的作用可以使原有的商圈更繁华，也能分流人群。
事实上，我们认识到在地铁商业项目中，人流并不简单等同于商流。地铁商城的成功，除了要有特色之外，地上与地下的呼应非常重要，地铁往往只是地上的强化而已。而现阶段，人们过度地关注了事物的表面，却忽略了它所依存的环境。也就是说，要做地铁商业，就要把握地铁商业的特征。地铁商业有别于城市中心的繁华商业，地铁主要承担的功能是载客功能，但在体现交通功能的同时，也会带来人流，并将之转化成消费力。客流是否得到有效的转化，跟地铁项目自身有很大关系。合肥目前正在建设的胜利广场欢乐城，北接火车站商圈、南连元一商圈，地处临泉路与胜利路交汇处，地理环境非常具有优势，载客分流功能明显，其蕴涵的消费力当然也是惊人。
在充满诱惑的地铁商业时代，从项目本身而言，优势商圈、优势项目更能引起周边业态在商业上的互补和共鸣。
地铁商业三大功能：商务、休闲、居住
借鉴国外、香港等地成熟的地铁商业开发模式，我们注意到：地铁物业的开发与经营基本上是围绕“商务、休闲、居住”的三大主题功能展开的。而地铁出站口周围步行5分钟到10分钟行程范围内，是最佳的人流集散面，也是地铁商业的黄金选址区域，10分钟到20分钟行程区域就将会进入相邻的站点外围商圈，这一带发展居住、办公之类的项目会很适宜。
由于地铁内的客流量大，但有效客流不多，大部分客流以通勤为主，乘客看重地铁的高速及准时，对地铁站的派生功能需求主要以交通需求和满足日常生活为主，为顺路型需求。因此，点式和条式地铁商业的业态更多以经营便利店、特色店、书报摊、服装店、食品店、银行、冲印店等产品为主。这种小型产品的“点式消费”尽管消费额小，但总量大，也将形成不小的市场。
地铁连通的楼层应倾向于和大众商品相匹配，因为地铁人流大众化，针对的人群更多是普通消费者，所以连接的商业性也要与大众消费相配合。地铁同样是人们忙碌的交点，休闲消费也是它主要特点。这样地下大众休闲消费与地上有针对性地消费相结合，才能达到地铁商业的完美组合。
当然，随着人们生活多样化的提升，需求也越来越高，地铁商业的定位也势必要突破传统的单一商业功能，与地面和周边已有商业相结合，集商业功能、城市形象功能、便民功能于一体，形成互补、融合和借势的关系，形成紧挨地铁的商业综合体。这也许是未来地铁商业普遍的发展形势。
合肥地铁商业：起步较晚，蓄势待发
2009年8月7日，合肥市轨道交通1号线试验段在滨湖新区开工，标志着合肥市轨道建设的大幕正式拉开。合肥地铁一号线为南北方向骨干线，起点位于合肥火车站北天水路，以地下线形式沿新蚌埠路向南，经北二环路，穿过合肥火车站，沿胜利路、马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南沿佳洲路直穿高铁站，之后沿青海路、庐州大道、珠江路至线路终点徽州大道站。全线共设车站25座，全部为地下车站，预计2014年底开通运营。
地铁一号线全长约29公里，建成后，沿途的商业氛围与地铁通车后形成的巨大人流，将为商业发展创造了良好的生存条件。目前，真正意义上的地铁商业，也是合肥第一座地下商业综合体——胜利广场欢乐城正在抓紧修建中。根据资料了解，胜利广场欢乐城是全国首座以“欢乐体验”为主题的大型地下商业综合体，占地8万多平米，集娱乐、休闲、美食、购物、运动、养生等多种功能于一体，并设有1000个智能立体停车位。建成后，这里必将成为合肥又一座地标性建筑而吸引全城关注。
当然，由于地铁一号线进展速度比较缓慢，与北京、上海等城市相比，合肥的地铁商业简直就是小巫见大巫。不过，历经漫长的时间和等待，能有诸如“胜利广场欢乐城”之类更多的地铁商业的出现，对于合肥商业形态多样化的冲击，也是一种欣喜的表现。
未来前景：商业价值潜力无限
在上海，随着地铁1号线逐渐成为交通的主动脉，地铁商场也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延，并形成了新客站——人民广场——陕西南路——徐家汇四个赫赫有名的“地下商圈”。其中，徐家汇商城最大，有近万平方米面积。
而在广州，地铁商铺以连锁店为主随着地铁线不断从中心城区向四周延伸，广州的商圈也不断扩展。其中，地铁1、2号线共有车站商铺4000余平方米，站厅商业街约3万平方米，沿线地面物业约6万平方米，年经营收入数千万元。
总体而言，合肥地铁商业正积蓄力量、期待突破。几年后，伴随着一号线、二号线的通车，地铁网络的逐渐形成，几何级数的商业价值将强势凸现。近日，随着地铁2号线环境影响评价项目公示开始，2号线似乎已经离我们越来越近。据了解，按照分批建设原则，如果继1号线之后，2号线也顺利按照计划启动建设，则意味着轨道交通的3号、4号、5号、7号、8号等其他线路也将陆续迎来推进良机。远期预计，八条线路单日客流量将超400万人次，这无疑将是一个巨大的商业契机，合肥地铁商业的未来呈现一片蔚蓝前景。
（来源：中安在线-安徽商报）
