鲁商的“地产商业”
与万达的“商业地产”相比，鲁商无疑正致力于“地产商业”。无论其地产做得多强多大，商业永远是其最前端的箭头
在城市综合体建设领域，山东省商业集团总公司（以下简称“鲁商集团”）虽有传统，但大规模涉足却是近两年的事，与万达、华润、中粮等企业相比，无疑资历尚浅。
此番将鲁商列入“六大模式”，非是因其规模多大或品牌多响，而仅仅缘于其发展模式在中国相当典型——从零售业反攻商业地产，在自有强大商业品牌的支持与推动下，致力城市综合体开发与大规模复制。鲁商如此，茂业百货、金鹰商城、大商股份、华联地产……都是如此。
这样一种模式，核心是依托零售业优势，发挥自有零售品牌和零售商业的带动作用。以自有品牌作为综合体的主力店，聚集人气，带动地产升值。以开发高端住宅、写字楼等高附加值地产项目为主流，兼顾商业步行街、商铺、商务酒店等综合体多业态建设，占领城市核心地段，实现利润最大化。
与“地产转型商业”的开发商相比，鲁商置业的优势是有着丰富的商业运营经验；同样，一个庞大的零售集团，能给商业地产的开发提供强大的现金流支持。与万达的“商业地产”相比，鲁商无疑正致力于“地产商业”。无论其地产做得多强多大，商业永远是其最前端的箭头。
鲁商历程
从涉足房地产的初衷看，鲁商就不是冲着单纯的住宅开发去的。商业为其所长，为其根本。鲁商模式的精髓，自其成立之初的首个项目就能窥见大概。
1992年，为响应市场化改革，原山东省商业厅整体转制而成立鲁商集团。放弃国家干部身份，剥离行政职能，以企业身份走向市场——在这当时的全国商业系统中尚属首例。
然而起步并不轻松，摆在他们面前的是一块巨大的硬骨头：承建山东省第三产业重点项目——山东世界贸易中心。
这座高186米、总建筑面积16万平米的超高层建筑，当时号称“江北第一高楼”，被当地政府寄予厚望。然而由于资金短缺，刚打完地基就处于半停工状态，一度有烂尾之虞。
鲁商集团阵前换帅，当时年仅34岁的季缃绮受命出任该项目主要负责人。季湘绮敏锐地捕捉到当时方兴未艾的“休闲经济”概念，把该项目建成集零售、酒店、餐饮、娱乐、会展、写字楼六大功能于一体的大型综合体。这在上世纪90年代初的中国，是大为超前的思维。
1996年6月，世贸中心第一个项目——银座商城开业。其高端定位、优越环境与配套，让“银座”品牌一炮打响。不久，“银座”模式就迅速在济南、泰安等地复制扩张。
如今，银座商城在山东各市县以及省外部分地区拥有102家大型现代化商场、140多家便民连锁超市，经营面积260多万平米，不仅是山东零售业龙头，在全国百货业中也能跻身三甲。
2005年，鲁商集团成功重组ST渤海，将部分银座商场项目置入上市公司，拥有了鲁商的零售业上市平台银座股份（600858.SH）。
在银座的扩张中，房地产尤其是商业地产无法回避。何况鲁商本就是一家崇尚多元化的企业，涉足房地产本就是题中应有之意。
大概在2002年，鲁商集团转制10年之际，也是中国房地产黄金十年腾飞之时，鲁商不失时机地进军房地产，旗下房地产公司短短几年内迅速发展到15家。2006年，鲁商将房地产业务进行整合，组建了二级集团鲁商置业，提升了房地产在集团中的地位，并启动了上市程序。
最终鲁商于2008年闪电“救赎”连续数年亏损的ST万杰，又于次年通过资产置换注入山东商业地产、银座地产、银座合智、鲁商置业、泰安银座、东营银座等六块房地产股权，使其主业变更为房地产，股票名称也更改为“鲁商置业”（600223.SH）。
短短几年时间里，鲁商置业成长迅猛，注册资金增至10亿元，年开发量逾120万平米，总开发规模超600万平米，土地储备超4000亩，公司旗下二十多家子公司，涵盖山东各地、上海、北京、重庆、哈尔滨等区域，业态涉及高端住宅、大型购物广场、商业步行街、写字楼、酒店等。
鲁商掌门人季缃绮十分推崇“多元化投资，专业化经营”。鲁商已连续多年保持30％以上的增长率，其产业布局日益多元化：以现代零售为主业，以制药和房地产为重点产业，涉及酒店、旅游、传媒、教育、矿业、投资等多个领域。
从百货到超市、从地产到家居、从酒店到汽车、从制药到传媒，从教育到旅游……涵盖吃、住、行、游、购、娱，鲁商集团把山东人的日常消费和生活便利牢牢地拴在自己的战车上，商业公司的最高境界不过如此。
2005年秋，季缃绮曾提出到2010年销售规模要超过200亿元，到2020年销售规模超过600亿元……当时鲁商人普遍觉得不可思议，而今天其成绩已远超于此。
现在，鲁商集团又拟定了新的规划，确立了未来十年的“双千亿”战略目标，即以2009年销售收入256亿元为基数，到2015年，集团销售收入超过1000亿元，到2020年超过2000亿元。
这又是一个看起来不可能完成的任务，不过鲁商才刚刚起步。
商业先行
打造一个城市的核心地带的核心商圈——对于一家企业来说，没有比这更诱人的商业计划。万达如是，鲁商亦如是。而对于地方政府来说，没有比这样更值得引进的企业。全国各地莫不如是。
然而鲁商与万达又有明显不同。万达是地产先行、商业助力，用住宅、写字楼的销售回款支持商业地产开发，其自身的商业体系是为了配合迅速发展的需要而逐渐建立的。而鲁商是“商业先行，地产助力”。在鲁商地产业务形成规模之前，以银座商城和地下购物广场为代表的银座零售业已做得风生水起。
早在1999年，银座的第二家店济南银座购物广场，就采用了一种国内从未出现过的新业态——“百货店＋大超市”，用百货店满足高端消费，用大超市满足一站购物的需求，至今保持着国内同类商场销售总额和单位面积销售额两项纪录，单店年常态销售超过10亿元。
鲁商人将其命名为“银广模式”，并开始大量复制。
尤其是近几年，银座商城通过收购、租赁、自建，多管齐下，不断进行项目扩张。在山东，银座商城在地级市场用“同城分店”模式强化竞争力，在县级市场用“中心店-分店”的模式立体开发，在周边省市利用品牌优势逐步渗透，最终凭借其布满山东省超百家实体店、逾300亿元的年销售收入，超过本土的青岛利群、潍坊中百、烟台振华等品牌，占据着区域市场的霸主地位。
至今银座仍保持着高速的扩张速度，而借力银座自然也成为鲁商集团介入房地产的最佳途径。在银座进驻的城市，常伴有鲁商置业的房地产项目。尤其是一些城市综合体项目，以银座主力店为依托，凝聚商业氛围，提升物业价值。
据鲁商内部人士表示，鲁商置业在做项目规划时，就会与专做商业地产运营的银座股份充分沟通，在规划上少走弯路。由此也可知商业因素在鲁商房地产项目中的主导作用。
在零售业拓展时为房地产开发创造入市机会，在房地产开发中为商业零售业进驻预留一定比例，进而形成各产业“齐头并进”的巨大势能——这就是“鲁商模式”。
山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海表示，商业物业与普通房地产开发不同，因为商业物业是投资品、中间产品，必须遵循商业物业的规律，将“房”作为“铺”，将消费功能为主的“房”，努力变为经营功能为主的商铺；商业的后续经营能否走上良性、健康的轨道，是商业物业的成功关键。
转向综合体
从2008年金融危机伊始，鲁商银座基本保持了每年10家左右的高速扩张。东兴证券报告认为，这与金融危机背景下商业地产的洼地效应不谋而合，这一时期租赁开店的外延模式获得了阶段性的地产红利，相应的培养期也较短。
然而随着住宅市场风起云涌的政策打压，商业地产的租金水涨船高，拿地自建门店成为低成本外延的切换渠道。东兴证券分析师对比鲁商2010年及后续储备项目与2008-2009年新开门店的面积发现，鲁商项目整体呈现出大型化、综合化的发展趋势。
报告认为，大型城市综合体项目的拓展不仅分享了集团超市、家居连锁等商业资源，还可以通过部分住宅的预收缓解项目前期的资金压力，同时获得较高的整体投资收益率。
此外，鲁商的储备项目明显倾向于青岛、聊城、德州、威海等山东全新市场的开拓，而综合体对于在新区域的品牌树立具备一般百货业态所没有的强势地位。
的确，以青岛为例，鲁商置业尽管此前在青岛开发有几个别墅项目，但由于银座等大型商业项目一直未真正进入青岛，青岛在鲁商的版图中稍显空缺。
2006年鲁商置业曾与海信火拼燕儿岛奥帆地块，但最终败北。此后一直未觅得进入良机。
“青岛对济南的企业有排斥，更多青睐一些全国性的甚至国际化的企业。”青岛易居副总经理吴一笑言，“青岛不像是一座山东本地的城市，更像是一座国际化的海滨都市。”
随着万达、华润、中粮、中航、宝龙等企业进驻，青岛商圈的竞争更趋激烈。从2009年开始，鲁商开始在青岛发力，首先以50.85亿元拿下青岛南区燕儿岛优质地段的改造地块，总占地面积超过12万平米，一偿在青岛核心区拿地夙愿。
该项目被打造成青岛鲁商广场，拟建成集高端商业、星级酒店、甲级写字间、豪华公寓、高尚住宅、精品休闲街为一体的大型城市综合体。目前住宅部分已分期开盘，均价达到2.7万元/平米，据说“卖得很火”。
青岛克而瑞分析人士对本刊表示，该项目位置极佳，去年9月，其住宅部分鲁商首府开盘3小时销售14亿元，完成98%的销售率，创造了青岛业界单日销售业绩最高的巅峰纪录。
随着鲁商广场的一炮打响，鲁商陆续在青岛推出银座中心和李村商业中心等商业项目，今年初更以50亿元竞得青岛崂山区午山村庄改造项目——鲁商的青岛版图日渐明朗。而这一效果，绝非在青岛市区外开发几栋别墅可以达到。
事实上，为配合银座的扩张脚步，鲁商置业也正加速战略转型，未来将逐渐加大综合体的开发比例。在这之前，综合体在鲁商置业的产品体系中占据着三分之一的比重。
鲁商置业的住宅定位高端，有“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”两个产品系列。前者主要开发有济南银座花园、济南鲁商常春藤北区、青岛四季景园、临沂沂龙湾等。后者主要开发了北京九王庄别墅、青岛一山一墅、重庆缙云山别墅、济南鲁商常春藤南区等。
鲁商置业此前辟有“鲁商城市广场”产品系列专事城市综合体开发，依托鲁商集团多元化产业背景，将“银座”品牌的大型旗舰店、商业步行街、写字楼、娱乐餐饮、星级酒店、高端公寓进行整合开发，在城市的核心区位打造地标式商业综合体。
这方面主要开发有济南银座数码广场、东营银座城市广场、泰安银座城市广场、莱芜银座城市广场、鲁商国奥城、鲁商泉城中心等。
据接近鲁商的人士透露，泰安、东营和济南鲁商城市广场已开业运营，项目经营良好，去年其租金回报率达到8.7%.据称，2009年鲁商置业住宅项目储备占比达到70%，到今年其商住项目的储备基本占到一半。这与其从去年下半年开始逐渐加强商住项目拿地力度有关。
事实上，往商业综合地产转型的开发商往往面临商场运营能力和资金的进入壁垒。中航证券张绍坤认为，鲁商置业通过与银座股份协同获得商场运营能力，并从集团及兄弟公司获得资金支持，从而能突破壁垒，迅速转型。
“和谐广场”起锚
伴随鲁商此轮扩张的，除了银座所代表的百货与超市，还有一种新的业态，那就是流行于欧美的“MALL”（购物中心）。而与银座相比，MALL更具备综合体的概念。
不久前，鲁商正式进入MALL业态，宣称十年内在全国投建30个MALL，为此其专门注册了“和谐广场”品牌，同时还与香港兆隆投资集团联合设立了银龙商业管理公司专门作为运营机构。
一个真正意义上的MALL包括主力百货店、大型超市、众多专卖店等零售业态，还包括餐厅、电影院、滑冰场、酒吧、大型停车场等配套服务设施，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所，是零售发展的新形式。
据了解，MALL现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据社会消费品总额的一半左右。
MALL体量大、规模大，但同时也蕴含着投资额大、回报期长的特点。此前，鲁商旗下银座股份开设上万平米的超市速度之快，有时一月可达5家，这主要是基于超市的投资回收期约在3-5年。而MALL则需有10年左右的投资回收期。
据鲁商的规划，未来十年内30家MALL的投资量将超过400亿元以上，预计未来五年内相继有15-20家购物中心投入运营。
而去年鲁商的营业收入为370亿元，实现利润32亿元。这意味着鲁商在发展节奏上将有根本的改变，其资金链面临的考验不可谓不严峻。
目前，鲁商旗下已经有6个购物中心同时在建，分布在济南、北京、哈尔滨、青岛、临沂等城市，尤其是在鲁商置业的大型城市综合体项目中。
据银座购物中心总经理李红兵透露，首个和谐广场项目位于济南振兴街，营业面积15万平米，今年8月首先开业。
李红兵透露，鲁商集团进军MALL的想法已有3年，如果任由旗下单一产业在外地自行扩张，不仅难度大而且成本高，为此，作为各种业态的整合，MALL被鲁商集团作为未来向全国市场进军的主要利器。
据悉，鲁商在北京的MALL项目已经完成选址。有消息显示，近日卢沟桥乡六里桥村与鲁商集团签订“北京六里桥购物中心项目合作框架协议”。六里桥购物中心项目总建筑面积25余万平米，将填补区域内超大型购物商业体系的缺失。
体内循环
鲁商集团控制着有银座股份、鲁商置业两个上市融资平台。这两个平台的联动合作，成为鲁商“地产商业”扩张的关键。
综合现今掌握的资料，本刊发现，鲁商采用了一种“体内循环”的方式维持着两个平台的运转与扩张——鲁商置业所开发项目中，将商业部分售予银座来持有运营，后续经营带来强大现金流，并通过大股东鲁商集团以贷款形式回流给鲁商置业，以支持其不断扩张。
这其中的风险通过一些巧妙的股权安排得以规避。
事实上，银座股份并非银座的全部，隐于幕后的还有规模更大的山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）。当年鲁商只将部分银座商城项目注入到银座股份，所以虽然经营范围相似，但在规模上银座股份还远不能和银座商城相比。
不过鲁商集团已经承诺：未来商品零售业务的发展规划将以银座股份为主导，并将银座股份作为未来整合鲁商零售业务资源的唯一主体，在条件成熟时，集团将把所有零售业务全部纳入上市公司，从根本上消除同业竞争之可能性。
在银座股份的公告中，最常见的关联交易就是以委托贷款的形式向银座商城谋求资金支持。两公司的关联还体现在，公司高层多有交叉任职。比如银座股份的董事长张文生，同时也担任鲁商集团的副总经理以及银座商城的总经理。
而查阅公告可以发现，鲁商置业为谋求大股东的支持，也常与银座商城发生关联交易，主要是委托贷款。
截至目前，鲁商置业与银座商城已联手合作开发多个综合体项目，包括青岛鲁商广场、济南鲁商广场、济南银座晶都国际、泰安银座城市广场、东营银座城市广场、济南国奥城项目以及济宁南池公馆地块等。
鲁商置业是一家典型的“开发+出售”型的房企，对于商业物业，其持有比例很小。而银座商城则扮演了持有经营的角色。
鲁商置业把综合体中的商业部分全部或者大部分直接卖给银座股份，由银座的专业团队负责招商、管理和运营。而对于鲁商置业，因为有了银座零售业务的入驻，只需要负责一些品牌店和小型商铺的招商，其商业氛围能够迅速成型。
“目前国内从事商业地产的开发商没有不想卖的。”吴一坦言。尤其是A股商业地产公司，收入来源以出售为主，租金收入占比很小。持有型物业价值能够增大公司的重估净资产，但由于租金收入短期增长空间不大，因此像中国国贸、陆家嘴等以持有为主的公司不能获取高溢价。
德邦证券分析师黄玉梅认为，像鲁商置业这样以出售为主的公司，表现为投资资金的转向带动业绩加速，并且资金能够及时回流，避免资金链断裂风险。
不过，这种与“银座”绑定的开发模式，在提高开发效率的同时，也对鲁商置业的全国扩张带来了一定挑战。
有证券分析师坦言，鲁商置业开发的商业地产，大部分以成本价出售给银座股份。这意味着鲁商置业在商业地产部分并不能直接得到明显的收益，在资金链方面主要依靠住宅出售维系，如要维持高速的全国扩张步伐，尚需要母公司不断输血支持。
这直接推高了鲁商置业的负债率。该分析人士认为，一旦无法得到集团层面的重点支持，鲁商置业在房地产扩张方面，原本能走得更快的步伐，可能会慢一些。
“双千亿”前奏
鲁商置业和银座商城的步伐不可能放缓。鲁商的“双千亿”目标，为其未来十年的发展定了一个基调——“快”。
如不能依靠商业综合体快速扩张实现地产和商业的双丰收，“双千亿”将无从谈起。
值得一提的是，银座加速扩张的时候，正是2008年金融危机后市场惨淡的时候。那时鲁商董事长季湘绮到美国、加拿大考察了一番，对企业存亡的市场逻辑感触颇深。回来后银座逆市加快扩张步伐，2009年银座新开分店18家，最紧张的阶段，3天连开3家店，1周开出4家店。
“快，必须要快！”季缃绮曾坚定的说，“现代零售业的核心竞争力来自规模和连锁，只有迅速做大才能生存。如果这十几年来只有一个银座商城，那么今天的银座或许就不存在了！”
零售业抢滩布点的背后，是所谓的“商圈之争”。一座城市的商业容量与黄金区位是有限的，先入者抢占先机。为此，季缃绮坚持“让开大道，占领两厢”的策略，避开近身缠斗，先在中小城市站稳脚跟，再伺机向外扩张。吴一将这种策略戏称为“农村包围城市”。
在扩张方式上，为获取最佳点位，同时也为降低成本，银座每新开一家店，首先考虑兼并联合，其次是租赁，最后才是自建。
立体开发山东的同时，银座开始探索沿经济圈向省外渗透。继2009年击败海航的西安民生，以9.2亿元并购石家庄东方购物广场后，去年4月，又一举拿下河南市场8家零售门店，使省外门店达到了11家。
银座计划用3－5年的时间，在冀、豫、苏、皖、内蒙古等周边省区的省会城市各开一家大型门店，随后向新进省区的部分地级城市延伸。
按照国际经验，当一个地区的人均GDP超过5000美元时，文化旅游娱乐休闲方面的消费将进入井喷期，发展商贸流通业前景广阔。而2009年山东省人均GDP达到5240美元，这让季缃绮充满信心。
地产方面，鲁商置业2010年以来新增土地储备超2300亩，可开发地上建筑面积330万平米，土地用途包括城市综合体以及住宅，总项目储备权益建筑面积约777万平米，可持续经营能力非常高。
今年初鲁商置业以50亿元竞得青岛崂山区午山村庄改造项目，地上总建筑面积达71.24万平米，楼面地价约7000元/平米，该项目周边住宅均价已在3万元以上，盈利空间非常大，但预计建设周期较长。
鲁商置业还把触角伸向东北，号称“闯关东”，已在锦州、哈尔滨等地相继落子布局，其中尤以哈尔滨的大盘引人瞩目。
去年 11月鲁商置业竞得哈尔滨市8宗国有建设用地使用权，名噪一时。这8宗土地面积约84.6万平米，总成交价款为45.67亿元，预计整体建筑面积200万平米，开发周期长达6年。据鲁商内部人士透露，该项目要建成一个大型城市综合体，使之成为哈尔滨的地标建筑。而目前哈尔滨地区还没有这样的项目。
在加速全国扩张的同时，鲁商置业并未忽略省内重点项目的提速与强化。去年8月，鲁商置业以4.23亿元竞得济宁市中区今年推出的最大一宗地块。10月，又与青岛四方区签署投资协议，将投资55亿元开发鲁商星城项目。该项目总占地面积35.32万平米，预计于2014年3月前建设完成。
吴一预计，鲁商置业两年内销售收入将超百亿元，进入全国一线开发商行列。
鲁商的“现金奶牛”
众所周知，城市综合体是一个巨大的资金漩涡，尤其对那些有意持有经营的房企而言，进入门槛极高。
对于规模尚属中等的鲁商置业，何以能“玩转”？郭松海指出，其国企背景不可忽视。
平安证券报告亦认为，尽管报表数据显示鲁商置业的资产负债率明显高于行业平均水平，高达90%，经仔细分析，其接近一半的有息负债都来自于大股东及关联公司，大股东的资金支持是公司高速发展的重要保障之一。
资料显示，去年鲁商集团及其关联公司累计向鲁商置业提供资金28 亿元；而今年鲁商集团及其关联方对公司的借款额度更高达50 亿元，且资金使用费不超过银行同期利率，而且，鲁商集团愿以0.8%的成本为公司提供50 亿元的融资担保。
这样的资金支持在房地产融资受限的当下，无异于鲁商置业的“大动脉”。
就在前不久，鲁商置业还向大股东鲁商集团及其关联方申请借款18.5亿元，共分为4亿、10亿和4.5亿元三笔，年利率分别为10%、8.756%和11%.大股东鲁商集团何以有钱？有逾百家大型门店以及众多便利店的银座商城，其充裕的现金流不言而喻。不过，银座商城自身亦在高速扩张，在此基础上还能给鲁商置业巨量输血，其资金实力着实令人惊叹。
不过，吴一向本刊强调，不能忽视银座购物卡与“山东一卡通”的作用。
银座购物卡是银座系列商场的储值代金IC卡，后来又有了升级版的“山东一卡通”，使用范围更广，几乎覆盖了公众日常消费的方方面面。
在鲁商集团子公司中，确有一家名为山东一卡通科技有限公司。山东一卡通，是山东省政府唯一授权的公共支付服务体系。该公司被鲁商收购后，山东一卡通也成为集缴费、充值、加油、公交交通、娱乐消费等多种功能于一体的支付平台。
据吴一介绍：“这些卡在山东几乎家家户户都有，几乎什么东西都能买，流通量极大，给银座商城带来了源源不断的现金流。”
目前，银座购物卡、山东一卡通等已在山东全境全面铺开，山东一卡通累计发卡量已突破200万张，使用之广泛更令人吃惊。吴一坦言，除了买房之外，其他方面好像都可以使用，“未来甚至不排除可以用它来买房”。
而对于鲁商集团而言，消费者在卡中的预存款是一笔数额巨大的无息贷款。只要在储备一定额度的“准备金”的情况下，剩下的巨额资金无疑为鲁商的商业扩张输送了燃料。
值得一提的是，这种购物卡引起了一个不小的公共问题，就是容易助长腐败。据鲁商官方称，该卡还为“节日走访、员工福利”提供解决方案。而山东一位地产界人士向本刊透露，哪个官员家中没有“一麻袋”的购物卡？当然其中有一部分是单位福利，但也不排除有些灰色收入以这种形式进行输送。“毕竟送钱太扎眼，送购物卡比较容易能接受”。
山东政协委员宋传杰就曾亲眼见到某官员家属用银座购物卡购买豪车。各式购物卡暗助腐败已经引起一些中央媒体的注意。实名制的呼声日浓，不过相应政策目前还流于表面，无法对购物卡进行有效管制。
鲁商之踵
鲁商并非没有弱点，省外扩张的品牌认同上的挑战、过度扩张带来的定位之惑、资金链风险以及与市场格格不入的官本位作风等，都有可能成为制约鲁能进一步成长的瓶颈。
以上提到的购物卡资金池，如果有朝一日监管政策从严，无疑将对鲁商的资金链带来沉重打击。
事实上，鲁商的资金链风险早已被业内人士察觉。比如鲁商置业高位的负债率。中航证券分析师杜丽虹做了测算，鲁商置业去年至今年初共拿下4个地块，共需要支付地价款约100亿元，今年预计需要支付约20亿至30亿元，公司资金链已全面趋紧。
杜丽虹认为，鲁商置业表外负债一百多亿，在正常的土地款支付进度下，即使现有负债全部续借，今年的合同销售金额也至少要达到70亿以上才能维持资金平衡。未来两年，除非鲁商置业在销售方面完全不受限购政策冲击，仍保持2010年的高周转，在信贷方面也不受紧缩政策影响，延续当前全部负债，否则，公司就将出现严重资金缺口。
对于大股东的资金支持，杜丽虹表示，这将帮助企业渡过短期危机，但长期中，任何竞争性行业都无力给予重资产的地产行业以持续的融资支持，超速扩张仍将导致资金缺口的产生。
“总之，鲁商置业依靠表外负债和关联借款大幅提升了财务杠杆，高杠杆在放大股东回报的同时也放大了财务风险，在资金链断裂情况下，股东将损失全部价值。”杜丽虹强调。
而现在，鲁商正面临从深耕山东到走向全国的关键节点。目前业内人士普遍担心的还有，由于历史和地域的原因，在走出山东的扩张中，“鲁商模式”可能会因省外短时间不认同银座品牌而面临挑战，这意味着鲁商在全国扩张中可能会因此付出较大成本。
此外，由于门店数量的暴增，银座的定位也受到冲击。银座一向瞄准中高端，然而山东部分地区的门店在定位上已经存在错乱与偏差。“有的门店在档次上甚至比不上潍坊中百”。一位地产界人士向本刊表示。
对于一个蜚声在外的品牌而言，定位的摇摆无疑是行业大忌。
在企业的管理方面，与很多山东国企固有的通病一样，由省厅机关转制而来的鲁商，仍无可避免地残留着一丝浓厚的“官气”。作为鲁商董事长的季湘绮，就曾一度成为山东副省长的候选人。
作为国企，虽然与政府过从甚密无可厚非，但无疑在根本上影响到了鲁商在市场中培养其独立的竞争力。
山东大学经济学院教授孙曰瑶直言，儒家文化崇尚“中庸”、“官本位”，难以区别政府的行政职能和经济职能，使“政企分开”受阻，企业手脚难以松绑，制约了市场经济各个主体、细胞的活力，长此以往，不利于企业家的成长和企业的独立经营。
整体转制近二十年，单从业绩上看，鲁商的过往不可谓不辉煌。鲁商有其“阿喀琉斯之踵”，但也有其“地产商业”之箭，最终是所向披靡，还是反噬自身，未来十年中，答案将见分晓。
