随着楼市调控的纵深，住宅地产颓势难改，各家房企、资金纷纷逐鹿商业地产。商业地产的转型、调控、运营以及前景也引发了业内诸多关注。日前，多位专家就市场关心的话题展开了深入讨论。在调控压顶之下，商业地产究竟是避风港还是英雄冢?商业地产的价值究竟如何?
商业地产价值究竟几何
关于商业地产转型
尹宝军：住宅的调控迫使这些开发商进入商业地产领域，能够主动做的不多。大批的房地产企业“一窝蜂”做商业地产，我觉得这是很危险的事情，对于一个综合体而言，除非拿地时的价格很便宜，比如说三年五年以前拿的地，他现在做也并不会马上亏，如果说最近一两年拿的项目，我觉得他肯定要再拖个两三年。
王永平：我把开发商集体转型分为三类：主动转型、被动转型、盲动转型。第一类，判断是否主动转型，取决于资金投入商业地产是否有战略目标。比如中粮、万达和华润。第二类是被动转型，这类开发商目前大量存在，从一定程度上讲是由政府造成的，出让土地有各种配套的地块。包括万科在内，很多房企转型商业都是被迫的。第三类是盲动转型。许多人看到胡润房地产富豪榜里，王建林是首富，在福布斯中国富豪榜里，娃哈哈的宗庆后是首富。王建林是做商业地产发迹，而娃哈哈是发迹之后全部做商业地产，这给人们一种误导，于是盲目跟风做这个事。
公衍奎：外部环境和金融风险加大，开发商进入商业地产更谨慎了，之前的很多项目现在也是"雷声大、雨点小"。且很多商住为主的大房企想进入商业地产，也仅是"想"的阶段，并没有真正去做。
徐伟成：房企转型商业地产，是抱着一种圈地投机的心态去做，这种心态做不好商业地产。我认为大部分房企都是圈地的心态去圈商业地产，有一些国内开发商、民营企业，包括部分国企，他们根本上是以圈地投机的形态，不管它好不好，先做了就好。这种心态，这种商业地产能够维持多久呢?
关于商业地产调控
尹宝军：从经济环境来看，对于商业地产的调控应该不会像住宅这样。我个人认为，至少得给资本留一个出口，住宅市场已经这样了，逼着开发商不得不做商业地产，下半年其实对整个开发贷款已经收得很紧了，虽然没有看到小的地产商在倒闭，但已有很多地产商被并购、支持不下去了。
王永平：商业地产是地产的一个部分，它在一个公司的内部资产中是具有流动性的。也就是说，限购商业地产可能会使这部分资金又回到住宅，况且它并不涉及国计民生，影响面也没那么大。因此我认为限定商业地产既没有必要，也没有意义。政府不需要调控商业地产，而是要干预商业地产。但这种干预不是行政措施，而是用规划调整的手段。毕竟，商业地产这些年如果说存在很多问题，更大程度上是由政府造成的，政府才是第一责任人。
公衍奎：商业地产不是说没有调控，其实，上海地区对商业地产风险已经做出了一些反应。实际上，我觉得重要的不是政府如何去调控、去规定，而是金融环境的变化就已经使得商业地产自身开始变化和重构。在金融紧缩、资金成本上升的情况下，开发商的行为方式就会不同，也就不用宏观调解，没有谁会再冒着资金链断裂的风险使着劲儿地往上冲。
关于商业地产运营
尹宝军：商业地产里涉及的东西比较多，前前后后从定位、招商、资本运作到后期运营，都要看得很仔细。住宅还有一个现金流，但如果是综合体，风险是很大的，除非前期定制了一部分，比如说这栋楼已定制给企业，商业部分定制给另一家，如果没有定制的话，纯粹要靠市场取做，后期管理费和租金的压力就很大。
王永平：商业地产每个环节都要做物业结构，它的层高和承重都会有不同规格的要求。而每一个想涉足商业的住宅公司，都需要研究商业地产个性化的需求。特别是现在商业业态非常多，每个公司的不同业态，都需要投资方抓住机遇，这个复杂程度按照住宅的标准做是不行的。
徐伟成：商业地产本身是一个需要耐心和资本的项目。所以，目前房企应该放慢脚步，若开发商真想成功转型，既需要积累经验、又需要储备人才，包括开发、招商、运营、管理，还有集团内部的资产管理。
关于商业地产前景
王永平：从当前形势来看，我国经济的三驾马车是投资、出口和内需，其中前两个都出现了问题，特别是出口受到贸易环境影响、政治摩擦影响将受到很大制约，所以商务部出台了许多扩大内需的政策，就是为了提高消费者的消费能力。因此从国家政策基本面上来讲，政策是支持商业地产发展的，而中国商业地产处于起步阶段，未来仍有很多发展空间，看衰的说法是没有任何依据的。
公衍奎：目前商业地产格局还难以撼动，而在持续的金融收缩政策下，所有商业地产的开发步伐都会变慢。尤其是今年干了一半的商业地产下半年的路肯定很艰难。
徐伟成：转型不到2012年中旬就没有人再提了，这是我的大胆预测，也就是说很快会灰飞烟灭。因为当你遇到真正暴风雨、海啸时，大家都会有如梦初醒的感觉。
（来源：合房网资讯中心）
