项目开发初期规划优势与劣势
优势：
处于东湖高新技术开发区核心位置
开发区经济处于上升期
道路通达性好，公共交通组织完善
劣势：
项目用地为工业用地，工业产品开发附加值较低
办公类产品的市场议价值较弱
区域内各种配套较弱
项目开发思路
如何充分发挥项目优势，规避劣势？
以中小型企业办公为主
依托高品质人群创业趋势
围绕总部经济展开产品规划
“花园式”办公概念，突破市场竞争，提升项目价值
区域分析：
国家自主创新示范区，国家级高新技术产业开发区，中国光谷
项目所处的东湖新技术开发区是继北京中关村之后的第二个国家自主创新示范区
1991年3月，被国务院首批批准为国家级高新技术产业开发区
2001年，被国家批准为国家光电子产业基地，即武汉·中国光谷
区域规划
区域规划：
“一心、一轴、五区、多园”的产业布局，“131”产业架构，“两免三减半”的政策扶持
未来10年，东湖示范区将打造以光电子信息为核心产业，以生物、环保节能、高端装备为战略产业，以高技术服务业为先导产业的“131”产业架构
示范区产业布局上将形成“一心、一轴、五区、多园”，即现代服务业中心区和创新产业发展轴，以及关山创新服务、流芳高技术制造业、未来科技城、白浒山物流制造、牛山湖生态创新研发五个功能区，并围绕细分产业形成多个专业预案和产业园
高新技术企业的生产性外商投资企业新创办软件企业经认定后，自获利年度起享受企业所得税“两免三减半”的优惠政策
区位及经济指标
区位及经济指标：
区域中心位置，临双主干道；工业用地，建筑规模大
光谷软件园位于光谷关山大道1号，东临关山大道，南临规划路，西临软件园一路，北临南湖南路
开发商：光谷联合
物业公司：丽岛
用地性质：工业用地
使用年限：50年
占地面积：45万方
总建筑面积：73万方(地上60万方，地下13万方)
容积率：0.91
建筑密度：21%
停车位：1178个
项目道路交通状况
项目道路交通状况
项目周边100M距离内拥有3个公交站点，多条公交线路，能够极为方便通达武汉三镇
510路、572路、586路、715路、733路、 903路、529路等
项目定位分析
项目用地为工业用地，使用年限为50年，与其他写字楼使用年限有较大区别，为方便日后产品的去化，提升产品价值，将项目打造成“花园式”办公园区
推进光谷软件产业的优势集成与产业整合，为软件企业营造良好的生产和开发环境，以形成软件产业完整的产业链
打造具有国际水准的金融后台中心
项目定位分析
项目定位分析
产品规划分析
项目正中间为人工挖掘的湖泊，所有建筑都以人工湖为轴线而建，解决了项目的景观问题，同时增加了项目的附加值
园区内“三低一高”，低容积率(0.91)，低建筑密度(21%)，低建筑物层次(大部分在5层左右)，高绿化率(55%的绿地和湖面)
产品规划分析
园区内产品分为高层写字楼和独栋写字楼外加部分联排产品，所有独栋和联排产品均围绕人工湖而建，高层产品在园区最外层，其间夹杂大量绿化，致力于营造“花园式”办公环境
产品规划分析
项目采用“定制式”和“预销售“的模式，满足总部企业及其他各类客群个性化要求，方便后期的销售和招商，解决了工业性质用地做商业地产产品难去化的问题
产品规划分析
产品客群分析
项目处于东湖高新技术开发区核心位置，周边高新技术产业发达，主要针对客群为区域内外各类型自主创新企业及企业总部
产品客群分析
功能及配套
园区内各类配套完善，拥有食堂、酒店、银行、邮局、KTV、超市等，在区域发展初期，有效的提升了产品价值
园区内道路规划及导视系统完善
功能及配套
项目销售及运营状况
目前光谷软件园前4期所有产品已全部售罄，招商也已全部完成，在建的5期正在招商中
销售均价为：5500元/㎡-7000元/㎡·月
租金价格为：20元/㎡·月-50元/㎡·月
物业费：2.9元/㎡-3.6元/㎡
停车费：90元/月-160元/ 月
项目内企业入驻情况
软件开发及服务外包企业：美国EDS、微软公司、法国电信、爱立信、华为技术、中冠信息等国际知名企业
金融后台服务机构：招商银行信用卡武汉营运中心、交通银行太平洋信用卡中心、交通银行客户服务中心、银联商务后台中心
研发创意及相关配套服务类企业：恒隆企业集团、中铁二院、群茂科技、中国汽车系统、博晟科技、恒亿电子、中科通达等创意和电子信息服务类企业
项目内企业入驻情况
小结
工业性质用地做办公类商业地产较为成功的案例
位于中国光谷，国家级高新技术产业开发区，发展前景好，项目开发与区域规划同步
临双主干道，公共交通系统完善，通达性好
规划合理，各类功能型配套完善
采用“定制式”和“预销售”的开发模式，使得后期产品更易去化
园区内“三低一高”，围绕人工湖建造独栋办公楼，营造“花园式”的办公环境，提升产品价值
思锐润业商业经营管理有限公司 王科/文
（来源：新浪商业地产）
