主题：楼市传媒蔡鸿岩：投资商铺须谨慎

我觉得先有人气，商业一定要有人气。关于投资回报率问题，投资商业在中国是这几年的事情，承诺给客户8％、10％的利润返回，它跟国际的惯例是不能接轨的。在国外商业的投资回报率大概在5％、6％、4％都有，这是国际的惯例。现在中国整个商业的价值还没有提升到最高，在国外商业跟写字楼价格能差到几倍，包括在香港。北京的价差写字楼卖到1万4、商业卖到2万多、3万多是很正常的，南方城市好一些，商业的价值在国内还没有凸显。现在消费者怎么判断，开发商刚刚做商业，由于法规不健全，由于没有经验，开发商难免用投资住宅的心态和操作手法去运作商业。我们做“中国红街”觉得不是这样的，商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群，反推这个区域的经营者应该是谁，经营什么样的产品，进而推到什么人会来买。消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁，在反推到我们作为开发商应该建什么产品贯穿从购买、经营到消费的过程。之前大家想做商业，价格要卖得高，他可能忽略未来要和商业怎么组合、和住宅怎么形成互补，包括产品自身层高、使用率、展示面。