一周数据
●上周(10.17-10.23)市区商品住宅备案成交14.71万平方米，环比周(10.10-10.16)的13.02万平方米上升13.00%;
●在住宅方面，住宅市场供应面积14.31万m2，环比下降60%;
●市区商业成交0.58万平方米，环比周(10.10-10.16)1.50万平方米下降61.33%。
“银十”进入收官阶段，经过一段时间的“蓄水期”，成交量出现了一定的回升，楼市“寒潮”有望缓解。据最新一期正合周报数据显示，上周以来市区商品住宅备案成交14.71万平米，环比周(10.10-10.16)的13.02万平米上升13.00%，高于政策调控以来9.88万平米周均成交水平;市区二手住宅成交539套，环比周473套上升13.95%，与政策调控以来541套的周均成交水平基本持平。
成交量继续攀升
住宅回暖有望
截止上周统计数据显示，近期以来成都市房地产住宅市场供求比减小，市场供求关系得到了有效减缓，高库存现象继续得到缓解。据统计，上周住宅市场新增商品房供应面积14.31万㎡，商品住宅销售面积约14.68万㎡，供销比为0.97，市场多周来首次出现供求持平情况，楼市的胶着状态进一步有所缓解。吉信行预计，成都市房地产市场的压力或进一步有所缓解。
楼市在经历了一系列的宏观调控过后，已经呈现出了向下的趋势，尽管楼市价格依然处于高位，但已有松动的迹象。
10月21日至22日，温家宝总理在广西考察时指出，各级政府要进一步巩固调控成果，一方面抓好保障性住房建设，另一方面增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。这或表明继续出台新政的可能性降低，但现有的楼市调控仍将坚持不放松。此轮房地产调控，很可能是一场“持久战”。
而对于开发商来讲，资金和销售压力的继续增长，也将导致其在后期促销力度上再次加强，“以价换量”的动作也将更加明显。经过前几个月的观望，改善性购房者和部分首次置业者也将选择在年底出手，从而提升成交量。
天府新区总规划出台
高新区继续给力
据统计，上周(10.17-10.23)市区住宅类项目新增推售1398套房源，合计11.01万平米，环比上周新增推售套数上涨约406.52%，环比上周新增推售面积上涨约619.61%。
而在成交量方面，本周主城区商品住宅成交1508套，成交面积约14.68万㎡，环比上涨13.59%。从日成交量看，平均每天销售量约215套，成交面积约2.1万㎡。高新区成交套数所占比例37%，持续占领首位。
近年来，随着城市向东向南发展规划的相继出台实施，使得包括高新区在内的东、南区域房价飙升，房价增长。2011年10月18日下午，成都市政府首次发布天府新区的总体规划方案。总体定位为打造以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际现代新城区，主要集聚新型城市功能。预计在2030年，政府将基本完成天府新区的建设，新区人口规模将达到600万。
而随着天府新区的规划方案地出炉，将全面整合产业结构，实现各产业的高速对接，并与成都中心区共同形成“一核两区双中心”格局，给成都的发展带来一个更高的发展平台，区域价值将会得到较大提升，区域房地产市场或将迎来新的机遇，供应量放量，成交量上涨，逆市上扬，房价也将飙升到一个新高度。巨大的升值潜力使得高新区继续领跑各大主城区。
二手房成交波动大
挂牌价创新低
据正合周报数据显示，上周市区二手住宅成交539套，环比周(10.10-10.16)473套上升13.95%，2011年截至周(10.17-10.23)市区二手住宅共成交23754套房源。
而在成交价格方面，据伊诚地产研究中心数据显示，上周(10.17—10.23)成都主城区二手房(住宅)挂牌均价为8988元/平米，环比下降0.4%，创下今年新低。
数据显示，上周成都二手房成交均价环比下降1.2%，其中一环内、一至二环之间、二至三环之间分别环比下降2.9%、0.3%和1%，而三环以外的成交均价却环比上涨2.7%。
从目前市场具体情况来看，受一手房促销、信贷政策等因素的冲击，目前成都二手房市场总体趋冷，价格已经出现了明显松动迹象。而对于上周以来三环以外二手房成交均价出现上周的现象，伊诚地产研究中心相关负责人认为，现在成都二手房周成交量偏低，部分房源由于装修、配套较好，价格相对较高从而提升了当周成交价格，较低的成交量也使得二手房价格每周的波动较大。
“避风港”优势丧失
商业地产成交回落
上周(10.17-10.23)市区商业成交0.58万平方米，环比周(10.10-10.16)1.50万平方米下降61.33%;市区办公成交1.64万平方米，环比周3.22万平方米下降49.07%。
近年来成都商业地产无论从体量、规模、品质都足以成为“中国商业地产第四城”。而在宏观调控大背景下，住宅市场遇冷，贷款难，部分开发商开始把目光瞄准了商业地产，让全城商业地产热迅速蔓延。在经历上半年“全城皆商业”的盛况后，近两个月来，成都商业地产逐步开始降温。同时，随着都会路苑与魏玛圈子项目热销的结束，对上周商业办公市场成交量也产生了一定的影响。
再加上近日，银监会主席刘明康在2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。商业地产首付至少5成，利率已经上浮20%甚至更多，这意味着之前被称为政策“避风港”的商业地产，也被打上了政策严控的标志。
○记者观察
天府新区规划方案的出炉，将给成都的发展带来一个更高的发展平台，尤其是被纳入新区的区县市将迎来发展新机遇，同时《成渝经济区区域规划》提出，为天府新区规划的提出提供了一个更有力的支撑。
优越的地理位置、丰富的区域资源、合理的产业构成、完善的交通设施，使得包括高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，简阳市，彭山县、仁寿县几大区域在天府新区规划总体方案出台后，区域价值得到最大的提升，同时也或将为区域房地产市场的发展迎来新的机遇。郊县房未来发展潜力更是不可限量。
然而同时对于未来成都楼市的发展，也不可不忽略银行贷款政策的因素影响。据中国人民银行10月18日发布的初步数据显示，今年9月工、农、中、建国有四大行新增贷款1609.1亿元，较8月少增加257.89亿元，增幅延续8月份以来的缩减趋势。
而随着四大行银根的进一步收紧，使得房贷申请更加的困难，申请周期延长，申请期限缩短，加之各大银行首套房利率的再次提高，购房门槛进一步提高，或将会导致众多首次刚需置业者止步，市场观望情绪或许会更加浓厚。
（来源：成都晚报 记者：陈利 孙若涵）
