2011财信地产商业同学会
在重庆的深秋，楼市的初冬，有幸召集众多业内多位资深人士在观音桥一咖啡厅的小包房内半严肃、半风趣的举行了一场小规模的关于重庆商业地产现状与发展的探讨。值此楼市特殊时节，有此机会聚首交流，作为地产业者而言亦算略感温暖了。窗外细雨蒙蒙，屋内茶香飘散，当然其实房间里弥漫的更多是挥之不去的烟草味。
归结起来，各路大侠围绕“板块发展、商业地产基本规律及后期走势”各抒发表了如下精彩纷呈的看法：
一、 多中心布局，新中心崛起。
1、北滨路重塑再造成已初见成效，以龙湖新悦荟为代表，往江北嘴方向将有近20万方的高品质滨江餐娱休闲商业在未来3年之内面市，崭新的北滨路将依托未来江北嘴CBD而成就重庆高端餐饮休闲的新标尺。其中珠江地产超过10万方的风情餐饮街区或将于2013年左右面市，联合新悦荟及融景城或将成就超越南滨之势，成为又一重庆特色滨江商业带。
2、上海的陆家嘴，重庆的江北嘴。江北嘴CBD核心区近期商业供应量约30万方，远期商业供应量或超50万方，写字楼超过200万方，高尚住区200万方，五星级酒店不少于3家、三座跨江大桥、2条轻轨线，未来常住居住及商务人群将超50万方……江北嘴CBD或将成为继解放碑、观音桥之后的第三个具备全城辐射力的高端新商业中心。江北嘴CBD以金融街为先导、中海地产顶级住宅项目（寰宇天下、紫御天下）、江北嘴置业金融城项目，财信广场20万方高端城市综合体亦将在三年内相继面市，江北嘴CBD的远见世界，傲然西部的蓝图正在变为现实。
3、大坪至杨家坪一线，3年内纯商业集中放量逼近100万方，依托城市几何中心地位，两条轨道交通串联，大坪——杨家坪新商圈的崛起将以华润万象城及龙湖时代天街、英利项目的落成为标志。
4、城市新区扩容势必带动新区商业发展，如大学城板块远期规划的过200万方的商业、两江新区之两路空港一线商业供应量也空前巨大，对于尚未有居住人口及产业人口相配合的新兴区域的商业发展在近期则面临极大的挑战，商用物业供过于求在相当长一段时间将是新区人口空心地带的常态。
二、重庆轨道交通的骨干网络在未来两年将初具雏形，加速城市高速扩容的同时，必将催生更多依托轨道枢纽商业中心，地铁上盖的大型商用物业将持续获益，并可借机实现转型升级或大大缩短市场导入期更快趋于稳健成熟。
三、大规模的城市综合体的商业模式已被万达、华润等商业地产一线企业成功实践。城市综合体模式，通过一定量住宅、公寓、写字楼、底商等的现金流产品出售实现持有型商用物业投资成本的从容平衡。单体项目的现金流平衡及现金流产品的高溢价为商业地产商在全国范围内跨区域快速复制提供了坚实保障。
四、当前住宅楼市低迷，商业地产已成为房地产二、三级市场资本集中追捧的热点领域，但商业地产由于其特有的动态变化本质特征导致从开发、建设到经营整个过程对资本、对团队的要求相对住宅投资开发而言的专业性更高，投资回报也更不确定。因此对于KFS来讲应有区别的对待不同类型项目的投资回收模式，选择“地产商业”模式（如住宅模式，修好零售回笼资金）或“商业地产”（整体持有，通过持续经营，以良好的经营面实现物业增值及谋求资本市场上的溢价，最终实现资产的证券化）模式；但商用物业也绝不是唯持有论，也不是简单散售了之，应“因时、因地、因资方”情况而定，但企业或项目本身的资金链的安全是一切投资开发的前提，即先生存后发展。
五、商业地产投资开发主体及资本获取的日趋多元化，该领域的竞争将现白热化。目前商业地产投资开发主体分为以下几类：
1、专业的地产投资基金，如新加坡的凯德商用及内地的深国商、通过收购TCBL而进军中国商业地产领域的美国塔伯曼公司原为美国最大的购物中心营运商及商业地产基金，融入塔伯曼旗下的TCBL除了沿袭现有的商业地产顾问业务之外亦有计划携资本进军商业地产项目收购或直接参与商业地产开发。
2、住宅开发企业多元化投资发展的必然选择（此类企业就太多了）
3、大型连锁零售商因自身拓展需求或追求更高投资回报的趋动（如华润万家跻身商业地产投资领域的代表作“欢乐颂”——区域型或社区型购物中心、欧尚、大润发、宜家、步步高等买地自建购物中心等）。
4、跨行业新晋者，如娃哈哈的宗庆后在去年曾放出豪言要在全国投资兴建近100个娃哈哈购物中心等。
六、商业行业动态：
1、华润万家目前在大重庆区域已实现战略布点10余个，首家重庆华润万家——协信星光时代店开业当日实现700万元的营业额，刷新重庆同业开业首日业绩历史纪录。华润万家作为内资超市排名第一的零售企业，旗下业态包括便利店、社区超市、标超、综超、GMS百货、精品超市ole/BLT及购物中心欢乐颂，目前拟在重庆市场密集推进300㎡社区网络超市计划。华润万家的快速扩张一方面得益于其坚实的零售基础与多元的零售业务，一方面更是华润集团强大资本支持下的积极并购。
2、南坪协信星光时代14万方购物中心于28日启幕，将带动南坪商圈的再次升级。其在时尚零售领域成功引进了重庆首个GAP店、南坪首家H＆Ｍ、ZARA、优衣库、MUJI、AJ等，餐饮领域引进了重庆首家俏江南、汉拿山，南坪首家满记甜品等；主力店方面则是引进了重庆首家华润万家及孩子王婴童商场；总体来讲星光时代在商业规划与硬件配置方面均做到了相对的前瞻性……至于其经营成效则要看后期的精细化与创新型的营运管理及营销推广了，当然也和南坪商圈的本身对消费者的吸纳力与驻留力了。总体来讲，星光时代作为协信在主城区第二个购物中心项目开幕当日亦算达到预期效果。
3、14万万方的SM广场或将于年内或明年上半年开幕，冉家坝-新牌坊一线购物中心空白得以填补，这也将是重庆首个非商业中心的大型外资购物中心项目，期开幕及经营情况必将广受业内关注。
4、位于加州与新牌坊之间的中渝国际都会于今年9月实现与台湾奢侈品百货及购物中心投资营运集团新光三越成功签约，此项目被渝北区府寄予厚望，新光三越进驻加州将导致重庆未来四年内奢侈品商场战国争雄局面的形成：解放碑美美时代（已开业）、万象城（或2013年开业）、星光68（已开业）、解放碑WFC（或2013年开业）、新光三越（或2014年前开业）。
七、作为商业地产操盘手的职业经理人来讲应当特别关注要点如下：
1、站在项目安全可持续开发的角度，追求企业价值在项目投资回报中的最大化，即必须会算账，一个是短期收益帐，一个是长期可持续增长的预期收益帐（包括资本市场的要求）。
2、商业定位及商业规划、硬件配置具有前瞻性，确保商用物业在未来的市场变化中具有良好的适应性。
3、做产品（定位、商业规划、硬件配置、经营模式）之初，就要为未来的退出机制做好准备，做商业地产必须要与金融资本挂钩，做资本市场看得懂的、亲睐的完整而可持续的产品。
4、资源整合意识与能力。一方面是对商业资源的整合，一方面是对商业团队能力的整合，还有就是跨部门平行资源整合与向上的充分沟通与借力。以外部商家资源的嫁接为基础，以内部的共识、合力为催化剂，方能顺畅高效的推动项目进程。
财信地产作为重庆业界稍显低调的企业，从早期的人民花园、观音桥新世纪大厦、红旗河沟弗瑞登项目、加州城市国际项目、到当前正在开发的江北嘴财信广场（20万方城市综合体：2栋甲级写字楼、1栋国际五星酒店——PULLMAN、主题购物中心）、沙滨路高尚滨江人文住区、铁山坪高端别墅及酒店项目，并相继进入河南、四川市场，实现在重庆1小时经济圈内的旅游度假项目的战略储备，产品从住宅到城市综合体，高端别墅及酒店及文旅地产……商业地产、优质商用物业的持有经营或将成为财信地产未来发展的重要战略方向。身为商业地产的新兵的财信地产或将自江北嘴CBD财信广场起拉开商业地产投资开发的序幕，潜心准备，整装待发。
本次交流活动得以举行，一方面基于财信开放、包容、学习的文化，一方面有赖于领导徐小净先生的首肯与大力支持，并特别感谢如下朋友的莅临参与：华润万家重庆区拓展高级经理：卢永光先生、华润置地投资及商业部负责人：黄兴宇先生、协信招商总监：吕寒松先生、珠江地产商业部总监：陈卫东先生、万科商业部：李劼先生、泽科地产商业部负责人：王晓涛先生、华美地产商业部负责人：李峰先生、TCBL重庆公司研策部：李和玉、骆勇涛先生、李晓娟小姐；更感谢搜房博客编辑部张慎凯先生一行三位的辛苦工作。
xsw791011- 该帖于 2011/10/31 13:15:00 被修改过
