近日，杭州宝龙城市广场正在大张旗鼓地举行招商发布会暨主力店签约仪式之际，坊间却传出该项目高层公寓或将以低于楼面地价的价格脱手的消息。
此前，宝龙地产执行副总裁黄永华接受《中国建设报•中国住房》记者采访时透露，宝龙地产商业主建筑内的物业将全部持有，拓展方向以地级市为主，并重点关注全国百强县。
业内人士分析，直接采用价格手段加速可售物业消化，提升商业地产自持比例，以及回归市县商业地产战场，宝龙地产的行动和思考中，隐现其应对市场变局的路线图。这是一个信号，在住宅市场销售趋于低迷的大势中，以销售型物业维持现金流、将利润沉淀于持有型物业的城市综合体开发模式面临着严峻考验。
“赔钱”卖公寓
低价入市是开发商当下尽快回笼资金的不二选择，但商品房售价甚至接近楼面地价的做法还是在当地楼市引起了震动。
“为了更有竞争力，只能随行就市。”杭州宝龙城市广场营销负责人表示，该项目“地价每平方米过万元，公寓的首次价格也在每平方米万元左右，其实是没有钱赚的，还略微赔钱。是根据市场和周边楼盘售价确定的。”
前述营销负责人称，首推公寓没有利润，“但我们的项目是个城市综合体，不仅有公寓，还有排屋和商业产品等，公寓不赚钱，排屋价格预计在每平方米3万元左右，商铺价格预计每平方米4~5万元，这样就把公寓的价格补回来了。”
位于杭州下沙的宝龙城市广场，是宝龙地产第25座城市综合体项目，总建筑面积为33万平方米，其中商业体量为26万平方米。
回笼资金是今年开发商经营策略的核心关键词。对宝龙地产这样专注于城市综合体开发的房企更有特别重要的意义。
宝龙地产发布的消息称，截至9月份共实现物业销售40.73亿元，其中住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，而商业地产却同比减少了55%。与其既定的100亿元销售额差距巨大。此前，时任宝龙地产首席财务官、公司秘书的欧阳宝丰称，这是由于住宅大幅增长从而使商业方面的进度放缓，下半年商业地产的发展速度会追上来。
增持商业
“我们以前卖的商业地产项目现在看起来太亏了，我们最便宜的铺子是每平方米8000元左右，好一点也不超过每平方米1万元，现在涨到了每平方米20万元。”谈及商业项目销售的旧事，黄永华颇有些痛陈革命家史的意思。
针对前9个月宝龙地产的销售业绩情况，业内分析人士也愿意将之与宝龙改变策略增持商业地产联系起来。
黄永华说：“以后我们主建筑里面的物业全部自己持有，但步行街商业街的会卖一些。只是因为销售是赚快钱，持有物业是赚慢钱，但慢钱是最有发展价值的钱。”
商业地产开发的普遍规律显示，自持商铺不仅在管理、招商上更具优势，其增值空间也高于散售型物业;对于一家上市公司而言，自持物业的多寡，也是其拿出一张漂亮的资产负债表的有力支撑。
但是，持有型商业地产开发模式对资金链的考验更为严酷。“很多人认为做商业地产很简单，建好建筑物，把商户招来就行了，”黄永华认为现在的商业地产开发对开发商的专业能力要求更高，“没有足够实力耐心技巧，专业能力不能支持，是做不好商业地产的。而且后期培育成本非常高，要求非常强大的资金实力。”
事实上，除了加速销售物业销售之外，宝龙地产还通过票据融资等形式增强资金实力。
9月份，宝龙地产向中国人寿信托发行本金额10亿元优先票据，宝龙地产董事局主席许健康抵押其占已发行股本近20%的股份作担保，利息率高近14%。至此，宝龙地产净资产负债率已经从年初的20%提高到了46%。
“商业地产资金需求很大，在现有银根收紧情况下，我们和农行总行签署合作，上海房地产就只和我们一家签署，为什么?我们资产负债率低，经营成效好。这仅仅是一个例子，来自政府方面的支持也很大，我们去了，当地政府给予的配套规划，包括进驻商户都会有一些税收方面的优惠政策。”黄永华说。
重回市县
黄永华表示，在目前的房地产态势下，宝龙主战场依然放在2、3线城市，出发点还是做蓝海战略，虽然商业地产从前几年的蓝海已经发展为一个红海，但依靠创新宝龙依然有大量的发展空间。
“我们原来计划一年要拿15到20块地，但由于现在的宏观调控，银行缩减银根，受到一定影响，但我们依然坚定的走扩张路线，还是会去拿地，未来还是沿着我国的海岸线，聚焦长三角、环渤海和珠三角地区，结合城市整体经济状况起来，选择增长性强的城市，在成熟市场中发展。目前，宝龙地产的目标是以地级市为主，但全国的百强县也是我们关注的重点。”黄永华表示，宝龙地产不会放弃扩张战略。
此前宝龙地产一度强调进军一二线城市并付诸行动。在国内8个省20个城市，宝龙拥有35个项目，包括首次进入的天津、杭州、重庆等一二线城市。
主战场又重新回归市县市场，宝龙地产下一步如何提升?
宝龙地产首席执行官许华芳亦曾在年初的业绩会上表示，“宝龙现在处于提高公司的影响力、知名度和规模的阶段。这是非常重要的，就像资本市场，我们也希望进入第一梯队，交易量和关注度才会提高。”
黄永华透露，宝龙地产正在加强五个方面的优势：大力培养和吸引专业人才;加强因地制宜地商业定位能力;在商业规划上加强建筑物内部设备设施的技术;加强战略合作，保证品质和统一性;提升综合实力信誉。
（来源：中国建设报·中国住房 作者：冯文东）
