11月1日，以“发展中的大悦城”为主题的中粮大悦城城市综合体产品战略发布暨品牌交流会在北京国贸大酒店隆重举行。中粮集团董事长宁高宁及中粮置地领导层率西单、沈阳、朝阳、上海、天津等10个大悦城项目团队，与APPLE、Abercrombie& Fitch集团、GAP集团、INDITEX集团、H&M、优衣库、MUJI、SEPHORA、迪生集团、欧时力集团、衣念集团等300余家国际时尚品牌高层共同探讨中国商业地产发展现状及未来合作模式。中粮置地常务副总经理韩石发布了大悦城城市综合体产品战略，强调中粮将坚持发展一条以大悦城为品牌的城市综合体产品线，以18-35岁的青年新兴中产阶级为主力客群，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌特征，以购物中心为主体，组合酒店、写字楼、公寓住宅等建筑业态，提供全服务链的精品商业项目。
图为大悦城交流会现场
全国布局版图愈见成型
此次发布会共十座大悦城亮相，除已被市场所熟知且高度肯定的四个已运营的和一个今年底即将运营的天津大悦城外，未来三年内还将有成都大悦城、烟台大悦城、天津中粮大道、安定门大悦城和深圳大悦城相继面世，其中成都、烟台、深圳都是大悦城首次进入的城市。大悦城以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的全国复制版图愈见成型。
据21世纪不动产中天总经理邓中文介绍，当一个城市的年人均生产总额超过8000美元时，其商业地产行业就会步入一个快速发展期。纵观中粮大悦城未来三年拓展布局，天津、成都人均年生产总额已超过这个数值(其中天津已达11万美元)，目前已经有万达、凯德、华润、恒隆等重量级城市综合体开发商在这两城市选址立项，原本只是百货业态居多的行业格局，被各大城市综合体开发商推向了“购物中心大跃进队伍”的峰顶。戴德梁行2011年5月的研究数据显示，成都新开工建设和已经投入运营的城市综合体项目达到了94个，已经超过去年年底预计的80个。
相应的，在类似于天津、成都等商业待开发、待升级的城市中，消费者对新兴商业配套服务的接受程度和消费潜力也都蕴藏着巨大商机，任何一家有雄心的地产大鳄都会不遗余力的争夺这块肥肉。对于已经在北京、上海等一线城市成为商业标杆的中粮来说，能够成功在这类商业待开发城市中复制大悦城亦是其战略性的制胜一步。
据悉，即将于今年12月开业的天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的游客。项目交通便利，地处城市交通干线“黄金交叉点”，紧邻城市主干道南门外大街、南马路。不仅周围有49条公交线路、3条地铁线在此汇合，无缝对接即将开通的地铁2号线，将是天津至今第一座投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心。
成都大悦城位于成都市五大核心城区之一的武侯区，所在区域为成都传统的富人区，以中、高端住宅和传统商业为主。周边居住人群消费力较强，催生了作为伊藤洋华堂百货全球销售冠军的双楠店。片区常住人口已达到50万，随着大量新增住宅的不断呈现，中长期人口将达到150万人。目前成都市场以传统百货业态为主，购物中心项目极为缺乏，而当地消费人群对于享受、休闲、体验式生活方式的追求却随着其人均生活水平、可支配收入的增加而提高，购物中心业态在此地区将有非常大的开发潜力和空间。
对于“商业沙漠”的烟台来说，成熟的购物中心业态组合写字楼、酒店、住宅等形式的城市综合体项目基本没有，近年来仅有振华购物中心、百盛、日本JUSCO购物中心等少数商业项目在市场中竞争。除中粮外，2010年至今，已有华润、万达、金地、龙湖、大商集团等知名房企纷纷进入，颠覆性格局变动将在烟台市场拉开帷幕。中粮大悦城可谓是最早嗅到烟台市场商机的房企之一，成功拍下主城区核心商圈内唯一的临海地块，作为烟台大悦城的选址，此地被誉为“皇冠上的明珠”。
北京市场已开业了西单、朝阳两个大悦城项目，未来还将有安定门大悦城布局北京中部安定门传统商圈。据中粮置地常务副总经理兼北京城市公司总经理韩石介绍，北京西部、南部地区的发展速度以及精品购物中心项目的稀缺程度非常值得关注，未来预计将更有计划在这两地为大悦城物色合适地块。
值得关注的是，比起北京、上海等与国际潮流紧密接轨的一线城市，像沈阳、成都等省会城市或二线城市的消费者对很多国际时尚品牌的熟悉程度会稍差一些。而中粮大悦城在这些城市的复制还将坚持其“年轻、时尚、潮流、品位”的市场定位和品牌特征，将市场表现力非常好的国际时尚品牌带进市场，与国际潮流同步，丰富这座城市的精神文化生活。这就需要品牌商与开发商共同合作，将国际化的对时尚潮流文化的理解向目标消费群体进行普及。这一工作在大悦城中已经有了一定进展：在沈阳中街大悦城，通过一系列的品牌营销和会员忠诚计划培养，已拥有大批的固定消费群体，保证其日均销售额在230万以上且稳步增长，会员消费占比16%。除了开发商能够保证稳定的复制速度和质量、品牌商能够快速在中国市场(特别是二、三线城市)进行业务拓展，共同提高二、三线城市消费者对国际时尚的理解和认识，也是中粮大悦城与重点合作品牌商寻求战略合作的原因之一。
抓住最具社会影响力的青年消费群
从2010年初开始，政府对住宅地产行业的限购政策导致住宅开发商纷纷谋求转型，加之中国多个城市惊人的发展速度，致使商业地产持续升温，行业泡沫日益扩大。据戴德梁行近期统计的数据显示，万科计划未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地2011年的土地投资额中有20%的资金投向商业项目；众多资本大鳄的进入让商业地产收到前所未有的关注。但在商业地产投资开发中，从选址立项、规划设计，到招商、推广、运营、投融资和资本运作，每一个环节都是专业及经验密集型。实操经验缺乏及大量的专业人才缺口，已经导致大批烂尾商业项目浮出水面，部分中小房企被迫退出市场或正面临并购压力。
在这种复杂的竞争环境下，商业地产开发运营商势必需要考虑利用何种优势抢占市场，在枭雄混战的局面中脱颖而出。对于中粮大悦城，打造成熟的城市综合体品牌成为其第五年企业发展战略的重要举措。2010年，“大悦城”品牌被评为2010年中国房地产商业项目品牌价值TOP10。2011年是大悦城品牌的提升之年，良好的品牌美誉度基础让其打造城市综合体标杆品牌的宏伟计划显得更为顺理成章。
中粮在此次产品发布会中不断强调，将坚持发展一条以大悦城为品牌的城市综合体产品线，以18-35岁的青年新兴中产阶级为主力客群，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌特征，以购物中心为主体，组合酒店、写字楼、公寓住宅等建筑业态，提供全服务链的精品商业项目。
据世界银行今年9月发布的对新兴中产阶级的研究报告表明，日薪起点在10-20美元之间，年薪在6000-30000美元之间的群体即可定义为新兴中产阶级，他们通常会用三分之一的收入作为自由支配，有很强劲的购买潜力。而18-35岁之间的青年人便是这群新兴中产阶级的主力。他们有很强的品牌意识，偏好尝试新奇潮流的产品或服务，愿意为“无形的”附加值买单，接受借贷的生活方式，他们是城市精神文明的影响者与引领者。
美国《新闻周刊》的数据显示，2030年，发展中国家的中产阶级将占全球总数的93%，2000年这个数字只有54%，这部分新增人士中有三分之二分布在中国和印度，其中中国占新增人数的52%。预测到2025年，中国中产阶级占总人口的比例将从43%上升至76%，有望在2025年之前成为全球第三大消费市场。
中粮大悦城希望抓住新兴中产阶级的快速崛起契机，放弃粗放式的全客层定位，做纯粹的为青年人打造的“城中之城”，是希望将品牌影响力培养成企业的核心竞争力，形成品牌溢价，进一步助力其5年内全国复制30个城市综合体项目的宏伟蓝图。而青年新兴中产阶级的市场潜力和影响力，正是中粮大悦城达成战略目标的助推器。
品牌定位决定经营模式
自2007年北京西单大悦城诞生至今，大悦城走过了五个年头，沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海 大悦城相继亮相。截至2011年12月，天津大悦城即将盛大开业，大悦城家族亮相市场的项目已达五个。平均一年开业一个项目在业内并不算扩张速度最快的开发商，而在中国商业地产市场中的地位、影响力和引领作用却是毋庸置疑。
据了解，中粮高层对大悦城的要求很高，希望大悦城每到一个城市就能够成为该城市的时尚地标，成为城市现代商业文明的象征。而这些也都需要大悦城品牌能够真正影响它的目标客群、唤起其与品牌之间产生归属感而达成。坚持年轻时尚的品牌定位，无疑将增加大悦城从选址到招商再到运营等各个环节的操作难度。如选址，必须满足区域易达性；招商，必须能请到全球最受欢迎的快时尚品牌；业态，新奇、丰富；建筑设计，必须打造亮点，与国际先进理念同步等。这种商业模式必定导致其不会是业内复制速度最快、复制成本最低的开发商。
从另一个角度看，这也为大悦城坚持做高品质的精品城市综合体项目建立了高标准工作要求。而这种坚持，正是如APPLE、Abercrombie & Fitch、H&M、ZARA等快时尚大佬们看好大悦城，愿意跟随其扩张脚步开拓中国市场的重要原因。据高纬环球中国区零售地产服务执行董事James Hawkey介绍，国际零售品牌对中国市场的信心与日俱增，中国区百强零售商销售额21%的增长率也反映出中国零售市场的成长速度和品牌商的快速扩张速度，他们尤其对高品质、精心策划和管理完善的购物中心表现出极大兴趣。另外，在全球经济还未完全复苏的大背景下，部分欧美零售品牌在店铺拓展方面可谓是更加的精打细算，对合格开发商的选择要求更加苛刻和严格。他们更愿意跟随成熟的、坚持合理的经营模式、拥有一定的复制统一度的开发商开拓中国市场。
APPLE在中国内地拥有3家直营零售店，其中一家就选在西单大悦城B1，自其2010年9月26日开业以来，这家店的人流量和销售额均位居APPLE全球零售店榜首。GAP2010年进入中国市场，其最大旗舰店便设在朝阳大悦城，近期西单大悦城GAP店也已正式营业。全球第一快时尚品牌ZARA现已与西单大悦城、沈阳中街大悦城、朝阳大悦城和即将在今年底开业的天津大悦城合作开店。今年新进中国市场的美国第一休闲时尚品牌Abercrombie & Fitch和其兄弟品牌Hollister，自1892年创立以来，一直是最受美国大学生和全球年轻人追捧最的时尚潮牌之一。据悉，A&F集团也正在积极与大悦城洽谈未来合作事宜。
2011年是大悦城的提升之年，这步“品牌溢价棋”让大悦城“结识”到众多战略联盟品牌和首次进中国谋合作的国际品牌，从而其复制的脚步走得更加顺利，正所谓“种下梧桐树，引得凤凰来”；同时更让其在在资本市场上获得青睐。据悉，众多基金紧追大悦城，寻求合作，都非常看好大悦城商业地产未来上市的整体表现。
中粮住宅地产、酒店地产、旅游地产简介：
住宅地产：
中粮住宅地产现已发展了三条产品线，分别是以中粮·海景壹号、中粮·北纬28°、中粮·御嶺湾、中粮·本源及中粮万科翡翠别墅为品牌的鼎级景观住宅系列，以中粮·祥云国际生活区为品牌的国际生活社区系列，以及以中粮·澜山、中粮万科假日风景和中粮万科长阳半岛祥云湾为品牌的都市精品住宅系列。
鼎级景观住宅系列选山、江、湖、海等最卓越的天然景观之地，取“自然之源”，顺自然之势，景观再造，再植入国际鼎级建筑，达成人、建筑与自然的和谐相融，实现自然化极致生活。国际生活社区系列以国际人士的生活习惯为准，整合国际生态、国际复合住宅、国际商业等要素，倾力打造以“祥云”为品牌的国际生活社区，给国际人士一个完美生活风范的理想家园。都市精品住宅系列，选址在交通便利的城市区域及城郊潜力区域，注重居住与环境的平衡、资源的高效整合利用，营造大规模时尚宜居社区，给城市菁英一个安居乐业、潜力无限的理想家园。
酒店地产：
在酒店开发经营领域，中粮注重于商务酒店与休闲度假酒店的投资开发，在精选地段开发地标级豪华酒店项目，与国际豪华酒店品牌结成战略联盟，将建成具有国际品牌影响力的高端酒店项目，现拥有酒店品牌包括三亚美高梅金殿度假酒店、北京W酒店、北京华尔道夫酒店、亚龙湾瑞吉度假酒店，以及以“凯莱”为品牌的系列酒店。
旅游地产：
在旅游地产开发领域，中粮投资开发的三亚亚龙湾国家旅游度假区，以优质的热带滨海资源著称，是首批国家4A级景区之一，吸引了国内外众多实力雄厚的开发商进驻。中粮将以“海南国际旅游岛”的建设为契机，与政府部门及国内外企业合作，全力推进亚龙湾二期土地开发，推动旅游经济发展，带给人们更多的美好生活享受。现旅游地产品牌包括亚龙湾·公主郡以及龙溪29。
（来源：新浪商业地产）
