城市规划，是地产发展的的源头。无论是住宅用地、商业用地还是工业用地，政府规划部门是根据城市未来发展远景做基础，评估人口成长及经济发展需求，去定出不同地块的使用类别。
早期的城市规划理论中，多是在以工业发展为基础的思维下去做规划，都确信工业发展后配合交通系统动线的规划，住宅人口便结合了工作机会而聚集。然而，随着产业的革命，多元化的经济模式随之产生，城市规划渐渐以平衡都市发展及均衡都市土地价值为前提，不仅必须解决市中心区拥挤堵塞所产生的成本，也同时寻求副都心与新市区作为解决的手段。
从广义的角度来看，无论是旧市区的改造或是新市区的开创，这些都是政府责无旁贷的工作；从另一个角度来看，政府同样要为开发者创造有利的投资条件，才有机会实践预期的规划。
整个中国的商业发展，在改革开放的初期，基本是围绕在既定成形的商业中心区内，原有的国营商场是市民消费的中心，消费的商品以副食品为前提，新式的商场仅出现于几个沿海的主要的城市中，经营方式及规模都还在半成熟的状态。
随着经济的发展与消费意识的提升，原市中心的发展已经不敷需求，于是产生了城市发展的变革，从外环路的规划开始，合并郊区乡镇，城市范围慢慢地扩展，陆续规划出各种型态的开发区、高新区，住宅的规划及商业的规划亦相继推出，于是整个中国开始了一波史无前例的地产圈地运动，在开发商资金来源无虞以及资本操作观念的鼓动下，土地使用以原有的民用为基础，渐渐成熟到以商用地产为核心的发展模式。
2000年后的中国地产，渐渐成熟的商业地产开始了多元性的发展模式。中国的地产商努力学习国外地产开发的精髓，进而转化为一个属于中国式的商业地产开发模式。但商业地产却像脱缰的野马般，在每个城市的每个聚落如春笋般的产生。然而，市场需求的速度远远跟不上大量商业地产的推出速度。于是，如何处理这场隐藏着的地产泡沫，一直在政府与民间之中论证着。而我们该反思的却是政府对商业地块的控制与掌握，是否应有相关的政策出台？这部分在此时更是该向国外学习，不然商业地产所产生的无效资源，只会拉长开发商的经营成本，或者就是累积更多被套牢的投资者。
因应北京“奥运”及上海“世博”为精神标竿的中国，在保八的经济发展前景下，产生了新一代的产业革命，值得为世人所关注的便是高速铁路的规划，全中国将规划“四纵四横高速铁路网”。所伴随的不仅是场产业的革命，也牵动了交通的革命。最重要的是城市与城市间的距离变短了，生活圈的范围变大了，改变了商务空间的思维模式，所带动的地产效应也在悄悄发酵中。
另一个更大的议题便是地铁效应，中国国务院批复了22个城市的地铁建设规划，总投资达8820.03亿元。至2016年，中国将新建轨道交通线路89条，总建设里程为2500公里。这个从沿海城市一直延烧到内陆城市的地铁运动，牵动了每个城市的地产发展。从城市规划的角度来看，土地经济借此得以均衡发展，人口得以平衡分布，社会公共成本得以降低，也创造了商业地产的发展空间。
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