“大虹桥”时代， 一个地产传奇 (转自克而瑞<商业地产观察>杂志)
虹桥商务区的功能区共占地26.3平方公里，其中包含了3.7平方公里的核心商务区，一期启动区域为1.4平方公里。从2010年8月至今，已先后有8家房地产开发商“认领”了核心商务区一期地块。可以说，这8家企业，以及他们所“认领”的这八幅地块，为我们勾勒出虹桥商务区土地交易市场的大致轮廓；而今年8月接续在虹桥出现的两个本年度商办用地总价“地王”，更为大虹桥的土地交易添加了浓墨重彩的一笔。当回顾虹桥商务区的土地 交易历程，我们是否又能在这个上海最年轻的开发区身上嗅到“新时代”的清新芬芳？
根据上海市规土局官方网站的公告，今年8月初在土地市场中备受关注的“起拍价地王”——虹桥商务区核心区一期05号地块，被龙湖地产及福运投资以底价30.54亿元收入囊中，一举成为今年以来的上海土地市场商办用地的总价地王；同月30日开标的虹桥商务区核心区一期02号地块终于公布结果，红星美凯龙联合体以30.6666亿元的总价拿地，这幅地块也一举超越龙湖以30.5422亿元摘得的虹桥商务区核心区一期05号地块，成为今年上海新的商办用地总价地王。短短一个月里，两个“地王”竟同时出现在上海虹桥商务区核心区一期，使虹桥商务区受到了前所未有的瞩目。
数据显示，今年1至7月，上海土地成交占地面积约为2210万平方米，比去年同期增加13.05%，而所获得的土地出让金，共计约549.9 亿元，同比去年下降24.68%。
从数据上不难看出，今年上半年上海的土地市场，明显受到房地产调控的影响，土地成交量虽有所增加，但开发商们在拿地的时候却变得“抠门”了起来。在这种时期，今年的两个商办用地总价“地王”相继出现在虹桥，就愈发地惹眼了。实际上，从去年8月虹桥核心商务区一期开始推地以来，这一区域的地块就频频受到了各路开发商的青睐。虹桥核心商务区第一块成交的地块是一期06号地块，买家是以上海新天地一战成名的香港瑞安房地产公司。此后，上海地产集团、台资丽宝建设、北京万通、上海三湘等知名开发商已经相继进驻大虹桥，直至今年8月迎来高峰，出现两个总价地王。
可以说，开发商们对大虹桥规划的响应和参与，其积极程度之高，几乎前所未有。作为大虹桥一直参照的对象，上海浦东新区在1992年就提出了整体规划战略，并随即动工修建了其标志性建筑——东方明珠电视塔。但是在之后的近十年间，高耸入云的东方明珠形单影只，浦东新区的建设进展缓慢，现在最能代表浦东发展成就的陆家嘴金融城，其概念在2007年才被明确提出，之后便进入了一个高速发展时期，陆家嘴一带的地标建筑几乎都是在那个时期开始崛起的。可以说，浦东新区的发展是“厚积薄发”一词的最佳注解。
浦东虽然经历了相对较长的一段发展迟缓时期，但现在毕竟还是风生水起。地位更为尴尬的，是普陀真如板块。2001年，普陀真如被规划为上海继徐家汇、五角场、花木之后的最后一个城市副中心，之后，长江实业、绿地等赫赫有名的房地产开发商相继进入该区块，真如的板块价值也蒸蒸日上。然而，地价虽然涨上去了，该板块的发展却一直成不了气候。2006年年底，香港长江实业就以底价22亿元获得真如副中心启动区占地面积约19.7万平方米的A3-A6地块，计划建造巨型城市综合体项目。然而在之后的两年内，项目迟迟未能动工，直至动工期限临近时才开始打地桩。按照长江实业的计划，这一商业巨舰将2018年建成，真是旷日持久。房产大亨不愿牵头，其他实力不及长江实业的开发商自然也不会轻举妄动。目前，真如的城市副中心“概念”人尽皆知，但概念和实际要什么时候才能相互对应，恐怕目前没人能说得清楚。
相比较这些命运较为坎坷的明星地块，虹桥的运气简直好得令人惊羡。虹桥商务区的构想于2009年提出，2010年规划一出台，各路开发商们就纷纷对此地块表现出浓厚的兴趣。2010年9月，香港瑞安集团通过招投标，以31．88亿元的价格拿下了出让面积约6.23万平方米的虹桥商务区核心区一期06地块，成交楼板价约为1．37万元／平方米，由此打响了虹桥地区的土地争夺战。就在同年10月，上海地产集团以32.17亿获得一期08号地块，之后上海本地开发商三湘地产、北京开发商万通地产、台湾开发商丽宝集团，以及在住宅地产领域成绩突出的龙湖地产等都相继入驻，虹桥地块在房地产宏观情形下成为了罕见的热门地块。此外，进入虹桥的开发商们似乎并没有囤地的打算，瑞安集团将在06号地块上打造名为“虹桥天地”的，集办公展示厅、购物、餐饮、娱乐、演绎为一体的综合商业体；上海地产集团则将自己的项目命名为“虹桥绿谷”，这个“绿谷”中将包括11幢拥有整体低碳、节能系统的绿色建筑。目前，这两个项目已经正式开始动工，其它的地块项目规划也在陆续出炉，真如的尴尬局面在虹桥重演的机会还是比较小的。
开发商对虹桥地块的青睐，使得虹桥板块的地价从一开始就保持在一个较高的平台。瑞安集团在09年拿下06地块时，均价为13700元／㎡，其后的土地交易均价也基本上维持在这一水平线上。其中，均价最高的地块是万通地产通过挂牌竞价所获得的一期09号地块，达到15099元／㎡，而最低均价则戏剧性地归属于新科地王——红星美凯龙所斩获的一期02号地块，仅3814元／㎡，远低于这一地块的平均水平，但这也是极少数的个例。
我们在注意地价的同时，更应该注意一下虹桥地块土地的出让方式。长久以来，作为土地出让主体的地方政府，在进行新城区建设时，为了吸引房地产开发商，尤其是实力雄厚、经验丰富的优质房地产开发商，经常会对地价进行折让。在进行浦东建设的时候，政府主要采取协议的方式出让土地，开发商的拿地成本几乎可以低得忽略不计。2004年以后，全国取消了协议出让土地，地方政府需要公开招标。在这种情况下，他们往往会设置一些附加条件，使某些具有特殊资质的开放商可以更顺利地“竞”到土地，例如普陀区政府在对真如A3-A6地块进行招标时，规定了参与竞标的开发商“必须是世界五百强”企业，这使得长江实业在无竞争对手的情况下以3600元／㎡的底价获得了这幅巨型土地，这实际上也是一种变相的地价折让方式。在虹桥板块的土地出让中，虽然也有不少土地采取的是招标的方式，但其目的并不是为了给某些开发商提供便利，而是督促拿到地的开发商们能够尽快开工，避免“囤地”现象。比如，丽宝建设在拿到一期01号地块时就承诺，将在交易后六个月内动工，两年内竣工。这也使得某些“投机取巧”的开发商知难而退。此外，虹桥地块还有一些土地是通过挂牌竞价的方式进行出让的。众所周知，挂牌竞价出让土地的情况一般出现在土地市场发展非常成熟的地区。在目前货币政策紧缩的情况下，虹桥作为一个新兴的发展区域，通过这种完全市场化的交易方式进行土地出让，不得不说是一个很大的进步。而且我们发现，通过竞价出让的土地和通过招标出让的土地，其均价几乎是持平的，这也从另一方面证明了，虹桥的地方政府并不需要通过地价折让来引进开发商。
无论是从地价的普遍水平，还是从土地转让的方式来看，虹桥的土地交易市场都在一个相对较高的起点上，具有新兴的开发区建设的特点。然而，如果将虹桥地区的土地交易市场放在整个上海的土地交易的大环境中，就会发现，虹桥还有巨大的进步空间。虽然今年的两个地王在不到一个月的时间内相继出现在虹桥，但是无论是从总价上，还是从单价上来看，都和以往的明星地块相距甚远。2010年2月，上海的本土民营开发商证大集团斥资92.2亿元，拿下了外滩8-1地块，创造了上海史上总价地王的最新记录。就在同年9月17日，海航集团以18.24亿元拿下黄浦江中心段E18单元1-10地块，楼板价达到3.65万元/平方米。而当天下午拍卖的黄浦江中心段E18单元1-8地块则被保利集团以30亿元巨资收入囊中，折合楼盘价约在3.3万元/平方米。这两幅地块，也代表着上海现今商业用地的土地均价最高水平。同样是在新兴的发展区域，同样是如同“双星”的两幅地王地块，当我们把虹桥和浦东进行对比，就会发现虹桥如果真的如同自己所说的一般要“比肩浦东”，至少从板块价值上来说，还有很长的距离需要追赶。
虹桥和浦东，这两个总被相提并论的板块，地价为什么会相差那么大？这一方面是因为房地产的宏观调控政策虽然并没有专门针对商业地产，但紧缩的货币政策确实也使开发商们的钱袋跟着“紧缩了”。虽有高涨的拿地热情。也毕竟底气不足。整个市场对地价的预期值下降，虹桥也不免受到影响。其次，虹桥板块目前自身的发展确实也还处于非常初级的阶段，虽然土地交易市场的起点较高，但毕竟发展的时间太短，想在近期获得飞跃也不太现实。而虹桥土地市场的现状，也正是整个虹桥现状的缩影——具有明星的潜力和名头，却并不拥有明星的实力和风范。当然，这也是情有可原的，因为少年出名，总免不了会有些稚嫩。
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