【转】“大”虹桥有“大”热闹
在梳理了虹桥土地交易的脉络以后，我们可以暂时跳离线性的思维线索，用更宏观的角度，去审视整个虹桥区块的土地市场格局。在这个格局中，不仅包括已经进入核心商务区的8家房地产开发商，也包括在核心区边缘范围打概念“擦边球”的其他著名开发商，甚至可以延伸到更远的商务区拓展区块、以及已经超越上海行政区域的“泛大虹桥”区块。当我们离虹桥商务区核心区域稍远时，我们对“大虹桥”中“大”的含义，会有更深层次的理解。
目前，已进入虹桥商务核心区域的开发商按照时间先后顺序，分别是香港瑞安集团、上海地产集团、台湾丽宝建设、北京万通集团、上海三湘地产、龙湖地产、红星美凯龙、台湾冠捷投资。其中，瑞安集团的“虹桥天地”项目、上海地产集团的“虹桥绿谷”项目已经动工，其他项目则还在酝酿阶段。
纵观这些已经入驻的房地产开发商，我们会发现，除了瑞安集团利用上海新天地项目一战成名以外，其他的开发商都鲜有成功的大型持有型有组织零售的综合体的开发经验。也许是因为这个原因，开发商们在谈到自己的项目时都相对谨慎，态度也较为低调。就连对“虹桥天地”信心满满的瑞安集团总裁罗康瑞，仅在项目开工时表达了自己对虹桥商务区的未来期许后，也没有再过多地谈到虹桥天地。
然而，相较于这些处于“风口浪尖”上的开发商们，虹桥商务区较外围区域的开发商们则反而表现得相对活跃了，其中自然以潘石屹和他的临空SOHO项目为代表。自从2009年以来，SOHO中国就一直在上海伸展拳脚，并在2010年10月成功拿下位于虹桥交通枢纽旁边的临空15号地块。根据规划，将来这里的总建筑面积会达到35万平方米，整个项目由办公、商业和影院组成，成为一个集工作、娱乐、文化、生活于一体的新型城市综合体。拿地后不久，SOHO中国就公布了项目的中标项目设计，SOHO中国董事长潘石屹还在新闻发布会上透露：“我们还将继续在上海拿地，第五步、第六步，第七步还可能是在临空板块。”这充分表现出他本人对虹桥板块的浓厚兴趣。作为一家商业地产开发商，SOHO中国的资质不可谓不深厚，但是了解SOHO中国的人都清楚，这是一个以地产项目的散卖作为主要营销形式的商业地产开发商，实际上利用了开发住宅地产项目的手法来开发商业地产项目。
迄今为止，潘石屹都不曾用一个成功的持有型商业项目证明自身的持有实力。潘石屹曾声称，临空SOHO将成为虹桥，乃至上海的新地标，但是以SOHO中国过往的成绩看来，这个项目就算日后真的成为了虹桥的新地标，它到底能不能成为虹桥发展的有力助推器，大家心里恐怕都没底。有趣的是，临空SOHO项目的中标设计犹如一条形迹缥缈的彩带，又像是一道不可捉摸的极光，这倒恰巧成为了潘石屹自身发展方向的绝佳注脚。
而相较于临空SOHO，离虹桥核心区域更远的一些地产开发项目，就可以用“高调”来形容了。现在上网随便一搜，号称和“大虹桥”有关的房地产项目多如牛毛，其中商办、居住项目皆有，有的还能勉强沾亲带故，有的却只能用“风马牛不相及”来形容。事实上，虹桥商务区总规划用地面积，就算包括外延的拓展区域，加起来也就86平方公里，涉及的行政区划单位有长宁、闵行、青浦、嘉定四个区。虽然早已有规划，但市场依然出现了许多大虹桥被扩大化和泛化使用的现象，乃至普陀、松江等区域地产项目纷纷宣称大虹桥辐射对其构成利好，纷纷以此作为卖点。例如普陀长风的某“头号生态综合型地产项目”、松江九亭的某“名城社区”等等，不胜枚举。从商业角度看，越处于虹桥商务区核心，价值当然越高。核心地块虽然是有限的，市场需求和承受能力却是多样化的，“大虹桥”自然就有了外延的需求。此外，上海历来有对地段档次的划分传统，从目前人们的“价值观”来看，与大虹桥沾边就体现出其价值，但并不是说一定要用到相关配套，仅仅是借助于这个区位概念就够了。所以，适当借助“大虹桥”来为自身楼盘增值无可厚非。然而，“大虹桥”概念扩大化虽然是一种正常的市场反应，但其辐射范围不可能有某些开发商宣传的那么远。那些距离虹桥枢纽三、四十公里的房地产项目，平心而论实在无法用“虹桥板块内”来描述。然而，这还不是开发商们所能“走得最远”的地方。如果说，上海行政区域内的地块通过“大虹桥”概念炒高楼价还“情有可原”的话，上海周边的昆山地区也借用“大虹桥”来炒热板块价值就有“欺世盗名”之嫌了。所谓心有多大，舞台就有多大，但显然不是开发商的项目离“大虹桥”有多远，“大虹桥”自身的范围就能延伸到多远。可以说，现在借用“大虹桥”概念的很多房地产项目，其房价都已经被透支了。
实际上，这种“墙内没开花，墙外已经香”的情况时有发生，最近的例子出现在上海迪士尼。从2005年开始，上海迪士尼经历了整整5年的波折，期间出现过无数的传言。和传言相关的地块，楼板价也总是随传言的内容忽高忽低。2011年4月8日，迪士尼终于在上海浦东沙川板块举行奠基仪式，标志着上海迪士尼建设全面启动。从迪士尼乐园项目消息传出到最终确认、开始动工的一、两年时间里，以上海浦东川沙板块为核心的迪士尼板块区域楼市进入了快涨通道，短短一年中均价翻番的行情此起彼伏。2009年一季度时，川沙板块的商品住宅的成交均价仅为9378元/㎡，至2009年四季度，上海迪士尼乐园宣布正式落户时，川沙板块的成交均价为12797元/㎡。随后，川沙板块房价一路飙升。截至2010年四季度，川沙板块成交均价最终报23348元/㎡，短短一年多的时间，迪士尼项目所在的浦东川沙板块房价涨幅几乎全部超过100%。此外，商铺等其他类型的物业炒作暴涨之势，与住宅相比有过之而无不及。今年最近一次的土地拍卖中，川沙新市镇的一个商业地块成交溢价率高达427％，绿地集团等国内外知名房企也均已在迪士尼区域投下重金，聚集商业地产。目前，当地的纯商铺项目单价约3万元/㎡，而最近推出的某个位于地铁附近的商铺项目，单价迫近6万元/㎡，直逼市中心地段商业项目。然而迪士尼正式开工，对周边楼市板块而言，其标志意义并不仅仅在于历史涨幅的高点，或许更在于一路飙升的拐点。房地产宏观调控对楼市的冲击，在迪士尼区域这样前期炒作盛行的市场率先有所体现。2011年以来，川沙板块的成交均价出现明显滑落，今年一季度小幅回落至20140元/㎡。在当前的调控冲击下，此板块的投资需求大幅缩水。迪士尼正式动工，利好消息也全部出尽，迪士尼概念的楼市盛极而衰也是可以预料的。迪士尼板块在2009年楼市上涨期，概念炒得过热，房价被透支，成为目前楼市调控时期的房价雷区。尽管迪士尼已正式开工，但还是老旧概念，没能再次提升目前处于高位的周边房价，使得投资者短期观望。鉴于当前密集的楼市调控政策，川沙镇周边房价没有重现飙涨，而是陷入疲软。未来两年内，如无其它重大规划建设影响，该区域难再成市场热点。
虹桥的外围地块是不是会经历、什么时候会经历如迪士尼板块这样的“盛极而衰”，我们不得而知。但是不可否认，像上海迪士尼板块这样，项目本身还未动工，外围开发商已开始狂炒项目概念的现象，不仅在上海比比皆是，在全国范围内也是随处可见，甚至已经成为一种固定的营销模式。究其原因，还是因为在目前我国的房地产业，人们的思维还停留在住宅地产的固定模式中，就如同SOHO中国依然用经营住宅地产的手法经营商业地产一样。在这种全行业的思维定势下，板块外围开发商通过兜售板块概念哄抬楼价，“短平快”地售出价格高昂的楼盘，快速回笼资金继续“致富”，也就无法避免了。在这种情况下，我们应该反思的是，为什么在官方规划已经明确出台的情况下，还有这么多开发商企图搭载“大虹桥”的顺风车呢？其关键原因还是因为“大虹桥”在大多数人的脑海中概念模糊，定位不明，给了开发商可乘之机。大家都知道，在虹桥有一个极重要的、极富升值潜力的板块。但是此板块的具体规划面积是多大？其核心区域在什么位置？板块各部分的具体定位是什么？恐怕就很难有人能说得清了。想要使“大虹桥”的概念明晰起来，虹桥商务区的核心区域的发展就必须有所突破。现在核心区里预计最先完工的虹桥天地将于2013年建成，而众多开发商的各自项目大多处于酝酿阶段。由此看来，“大虹桥”的概念还将继续模糊一段时间，板块外围的开发商们还可以抓紧时间继续兜售概念，炒热楼盘。
如果我们能够从空中鸟瞰整个“大虹桥”区域的话，会发现商务核心区就如同台风的风眼，风眼周围虽然飞沙走石、甚嚣尘上，风眼本身却非常平静。这些处于暴风之眼的开发商们为什么那么低调呢？他们的这种低调和他们在拿地时的积极踊跃所形成的反差又该怎么解释呢？
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