【转】看开发商如何瓜分“大虹桥”
从“大虹桥”概念横空出世的那一天起，虹桥板块就成了众多开发商开拓疆域的首选，国内大鳄在虹桥拿地的消息频频传出。然而，在一波又一波拿地风潮中，我们却总觉得缺了点什么“爆炸性新闻”。是因为已经入驻的开发商过于低调？还是因为某些本该入席的人物这次暂时缺席了？而这些已经入席的人，又想从这场盛宴中获得什么？
从去年8月至今，虹桥商务区核心区域的拿地风潮从未停息过，最近一个加入战局的是台湾开发商冠捷投资。随着万通、瑞安、丽宝这些两岸三地房企的争相“囤地”，大虹桥核心区域的土地出让已经过半。
众多开发商在虹桥拿地圈地的消息确实在业界引起了不小的轰动，但是对于立志 “与浦东比肩”的虹桥商务区来说，这些消息总少了一些味道，就如同一桌精美的大餐忘了放盐。当我们把虹桥和浦东一对比，就发现症结所在了：目前的浦东，已有不少在商业地产领域成熟的开发商进驻，例如日本东京经典商业项目六本木的开发商、上海环球金融中心开发商森大厦株式会社、如今蜚声国内的央企华润集团，以及近年来声名鹊起的证大集团。随着“大浦东”的板块整合、浦东的持续升温，香港新鸿基地产、香港九龙仓等亚洲顶级的开发商也纷纷进驻浦东，浴血厮杀战得酣畅淋漓。反观虹桥板块，目前除了瑞安地产在商业地产项目开发上有成功案例，其他开发商虽然在住宅领域都颇有建树，但在商业地产开发领域只能算是不折不扣的新手，更不要提像新鸿基这样的亚洲顶级商业地产开发商了。虽然潘石屹的SOHO项目多年来打的是商业地产的旗帜，但就其本质而言也还是在商业地块上做类似于商业项目的住宅项目。临空SOHO究竟能否成功运营？连潘石屹本人都需要这个机会来证明自己。
在以往的土地招标中，作为土地转让方的地方政府通常会附加一些条件，使某个参与竞标的开发商可以顺利“出位”，例如前面讲过的真如项目，地方政府规定了“竞标者必须是世界五百强企业”，使得长江实业在无竞争对手的情况下以超低的价格囤地，造成整个板块发展缓慢。虽然这种“名企情节”颇受争议，但从一方面来说，它确实使得板块瞬间广泛受到关注，并引起了“名企扎堆”的效应。亚洲的顶级开发商为什么大多对虹桥持观望态度，我们先不去深究，还是来看一看已经入驻虹桥的开发商们是出于什么样的目的，由于什么样的诉求来拿地的呢？
先来看拥有运营商业地产优秀资质的瑞安集团。作为上海城市新名片，上海新天地是罗康瑞领衔的瑞安集团在上海最成功的得意之作。在上海新天地获得巨大成功后，罗康瑞在上海以外的5个城市开发出了5个不同的“天地”系列产品，企图延续上海新天地的传奇。然而，瑞安集团在上海以外的天地系列产品所创造的商业价值也远远不如上海新天地。可以说，在上海新天地之后，瑞安始终缺乏“兴奋点”。
2010年9月底，瑞安房地产通过招投标，以31．88亿元的价格拿下了出让面积约6.23万平方米的虹桥商务区核心区一期06地块。近日，虹桥天地项目终于正式亮相，罗康瑞在上海披露了虹桥天地的详细规划内容，整个项目预计将于2013年竣工。罗康瑞对虹桥天地项目给予极高的评价，他认为，全世界具备像虹桥这样得天独厚优势的，无出其右者。他表示，“将飞机、高铁、地铁等各种交通汇聚在一起的项目并不是没有，但肯定不是在上海这样一个全世界财富增长最快的大都市；同样的，在类似上海的区域枢纽城市，也存在这样的大型综合商业项目，但却不会将飞机、高铁、地铁等汇聚在一起。”罗康瑞对虹桥天地的偏爱可谓溢于言表。区别于其他“天地”的多功能综合体加住宅的形式，虹桥天地项目在建筑形态上仅有商业地产这一单一的形态，并没有住宅的出现。罗康瑞更是明确表示，“虹桥天地所有商场和写字楼，瑞安都只租不售”——这表明虹桥天地项目作为瑞安集团的持有物业长期增值潜力被看好。为了配合虹桥天地的开发，瑞安地产计划于未来2年内出售其他项目合计25万平方米的商业面积，用来增加资产周转率和缩短回收期。自从上海新天地以后，罗康瑞始终没有找到合适的项目来证明自己，而虹桥天地，恰是一个绝佳的机会。或许，虹桥天地真的可以成为瑞安新的兴奋点，成长为可以与新天地比肩的商业项目。
再来看目前行动较为激进的红星美凯龙。作为“新科”地王的拥有者，今年以来，红星美凯龙在上海的土地交易市场已经频频出手，成为了“储地大户”。3月24日，红星美凯龙曾以总价7亿元摘得吴中路金汇路口商业用地；一周后的3月底，红星美凯龙又以7.1952亿元的总价竞得24号公告中的漕浦1号G1－19商办用地；同样是在今年，红星美凯龙斥资5．7亿元并以45％的持股比例进驻上海滩最大烂尾楼——位于上海虹桥枢纽商圈的成城购物广场项目，摇身成为该项目的最大股东。加上虹桥商务区核心一期02号地块，今年红星美凯龙在上海参与的房地产项目上升为四个。
为什么红星美凯龙突然热衷“圈地”了呢？其实早在2010年，红星美凯龙即喊出了2012年上市的口号。与此同时，其发展方向出现了变化，开始购买土地、造商铺，继而建城市综合体、造商圈。今年3月，红星美凯龙董事长车建新表示，综合的百货Shopping Mall业态将成为红星美凯龙家居业态之外的第二发展方向和盈利点。他表示，在全国范围内，有6个大体量的综合MALL以合作方式在同时建设。红星美凯龙在上海土地市场动作频频，表面上是为了增加商铺的自持率抵抗租金上涨，长远打算则是进入商业地产领域。
当然，进入商业地产领域并不能光有“长远打算”，充足的资金也是在商业地产领域制胜的一个重要条件。在当前货币政策步步紧缩、各大开发商囊中羞涩之时，红星美凯龙的底气到底来自何方？2010年6月19日，红星美凯龙曾在北京举行过新闻发布会，宣布华平投资集团 (Warburg Pincus)、中信产业基金、复星集团、渤海产业基金等联合向红星美凯龙注资26亿元人民币。早在2007年，全球一流私募股权基金华平投资集团就对红星美凯龙进行了近2亿美元注资，再经过此次注资，红星美凯龙总体融资规模达到了约38亿元，拥有充足的“弹药”来开拓疆域。另一个值得关注的因素是，红星美凯龙作为专业的家居行业卖场，采用纯租赁的商业模式，对于入驻卖场的家居企业和区域代理商收取租金，其中主要包含店铺租赁、促销金、营销、公共物业管理等费用。据业内人士估算,红星美凯龙目前每年实现的租金收益已达30亿元以上。这些稳定的租金收入也为红星美凯龙提供了较为充足的现金流。红星美凯龙有野心、有资本，入驻具有发展潜力的虹桥商务区也算是顺理成章了。
让我们再来看看以往在住宅开发领域成绩斐然的龙湖地产。实际上，早在2003年，龙湖就已经涉足商业地产领域，第一个商业项目是重庆的北城天街。但在当时，龙湖并无意于发展商业地产项目，天街的产生是因为成熟的住宅项目需要大面积的商业占比，北城天街可说是“无心插柳柳成荫”。直到2010年，龙湖集团才正式成立商业地产部，此后开始急速扩张。2011年8月4日，龙湖地产以30．5422亿元的起始价拿下虹桥商务区核心区一期05号地块。龙湖地产坦言，05号地块的取得，不仅标志着龙湖进入上海4年后首度进军核心商业地带，更是该公司在长三角黄金商业地带持有商业物业，完善“多业态”战略布局的重要一步。龙湖有信心用3-5年时间，“将该地块打造为公司在长三角的商业标杆项目”。
当然，该地块自身也具备极高价值。龙湖地产拿下的地块是虹桥区近期推出的4宗地中最被看好的一块，位于商务区内的核心位置，是商务区的功能核心项目。对于这一优势地块，龙湖计划将之建成大型购物中心、高端办公楼五星级酒店。其中，大型购物中心还将继续引进龙湖旗下商业产品线天街系列。再者，龙湖对地价也做了仔细的分析。对于这次地块的取得，龙湖认为非常合算，其楼面价约合10503元/平方米，在上海的土地交易市场，这种价低而又极具升值潜力的地块可谓可遇而不可求。龙湖恰巧在准备战略转型的时候遇到了合适的地块，双方当然一拍即合。
根据以上分析我们会发现，目前入驻虹桥的各开发商都有各自充分的理由，他们都看准了虹桥板块极强的升值潜力。但是，并不能说，其他没有入驻虹桥的顶级房地产开发商就不具备入住的条件。如果将各类型的开发商一一进行比照我们就会发现，这些暂时缺席的顶级开发商们如果入驻虹桥，照样大有可为。瑞安虽然资历深厚，对商业地块有很好的把控度，但是香港四大天王、新加坡凯德商用显然也是其中的佼佼者；红星美凯龙有商业地产战略转型的需求，抓住了虹桥的发展机会，但像万达、鹏欣、盛高置地、世茂这样的成熟本土民营商业地产开发商自然亦不会错失良机；龙湖在住宅地产领域颇有建树且谋求转型，但像宝龙这些和龙湖属于同样类型的开发商们也并没有踊跃入驻；更不用提像保利、中粮、华润、华侨城等等在商业地产领域表现良好，且总爱抛头露面的大型国企。
入驻虹桥的开发商有充分的理由，那么没有入驻的开发商们又在等什么呢？他们到底会不会加入这场混战？
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